泡沫还是洼地？这个城市市场在悄悄变化！

今年以来，深惠两地不断迎来利好消息：大湾区规划出台、发改委发文提出培育现代化都市圈的指导意见、300万以下城区人口的城市取消落户限制，等等。

不断的利好之下，深惠两地会呈现怎样的变化呢？

带着这些疑问，上一周，大胡子说房团队组织了一次深惠两城的实地考察，从深圳的中心南山区出发，一路向东考察，先到福田岗厦，再到龙岗、坪山，然后一直到深惠边界的惠阳，也写作了相应的文章做解读→不论你承不承认，它都是房价洼地

在深圳高房价倒逼和深惠两地便捷的通勤下，哪怕现在连通深圳和惠阳的14号地铁线还没有建好，就已经有一大帮承受不住深圳房价的人安居在惠阳，让惠阳成为名副其实的深圳睡城。

我们这一路考察中关于地铁和价差的发现，实际上一切动态呈现都是因为静态规划在不断执行、升级相互循坏的结果，而作为大湾区重要一员，深圳最亲密的邻居之一，惠阳会以怎样的姿态继续对接深圳呢？

一.发展中的惠阳，以怎样的角色对接深圳

◈ 1.完善的交通连接，是惠阳作为深圳外溢人口选择的基础

惠阳能成为深圳的睡城，一方面是凭借天然的地理优势，紧挨深圳东部的龙岗和坪山，另一方面，就是得益于惠阳到深圳各种便利的交通。

（1）密集的高速网

一些中西部城市，可能有些城市连高速都没通，或者有且仅有一条。而仅仅从惠阳到深圳，就有4条高速可连接，从惠阳上高速，可以到达深圳任何一个核心区域。

对于紧挨着深圳的惠阳来说，从惠阳开车到坪山中心大概25分钟，到深圳龙岗35分钟，到深圳福田、罗湖是1个小时左右，由惠阳到深圳宝安、南山是1小时20分左右。

作为财大气粗的深圳，目前已经有8条免费的高速，快要建成的从深圳东部到罗湖中心，长达32公里的东部过境高速也已经确定免费。对于住在惠阳的深圳人来说，高速费的负担会大大减少。

（2）规划中的地铁

根据远期规划，深圳将有5条以上地铁连接惠州。而最快可能实现的，就是14号地铁。

目前这条地铁线的深圳段已经动工，计划2022年年底竣工。非常关键的一点是，这是一条超快线，最高时速可以达到120公里/小时。从终点站深惠边界的深圳沙田站，到起点站福田中心区岗厦北站，最快只需要40分钟。

岗厦北位于深圳的什么地段？是当前深圳最繁华的CBD，你们平时看到的深圳最绚丽的城市建筑灯光秀，就在这附近。

深圳最高的建筑平安大厦、深圳的地标市民中心和会展中心、几十栋密集的高端写字楼，全部分布在这里。这里就相当于北京的国贸，上海的陆家嘴，广州的珠江新城。所以14号地铁线的含金量非常高。

含金量高的第一点，作为一个跨城市地铁，它连接了深圳的最中心。

纵观当前国内开通的跨城地铁，比如说连接佛山广州的广佛线，连接到的是广州的海珠区，广州早年的睡城。连接昆山和上海的地铁11号线，虽然也会到达浦东新区，但是经过的不是浦东的最中心。

含金量高的第二点，地铁14号线是一条换乘站无敌密集的地铁线，有9个换乘站，通过换乘可与深圳12条地铁线接驳，也就说不管去深圳哪里，几乎可以做到换乘1次就能到达。

地铁14号线，是以深圳为主导设计的一条线，包括延伸到惠阳的线路都已经提前规划好了。但是因为惠州城区人口只有246万，没有达到300万城区人口的标准，14号线地铁惠阳段的计划被搁置。

14号地铁惠阳段未来会通过审批吗？我的观点非常明确，一定会，这是都市圈发展不可逆的一个过程。具体原因有4点：

①发展都市圈是国家的意志

国家已经明确指出要培育1小时交通的现代化都市圈，作为国家级战略粤港澳大湾区中非常核心的环深都市圈，怎么可能会不被重视呢？大湾区要发展，难道连核心城市深圳的地铁网都扩展不开来？

更何况深圳本来地方就小，其他3个一线城市北上广，上海广州都早就开通了跨城地铁，北京已经在建设中，难道深圳要通个地铁出去都那么难吗？这一刻地铁计划没通过，但是要通地铁的趋势却是越来越强。

②需求会倒逼规划

南山福田的房价已经达到10万/平，哪怕离市区最远的坪山，只要不是偏僻到没朋友的地方，房价也要4万/平。高房价只会把更多买不起市区房子的深圳人逼到惠阳去。我很早就做出估计，未来深圳会有400-500万人会在周边置业。

深圳住到惠阳的人口越多，惠阳和深圳市区地铁连接的必要性就越强，势必会倒逼地方去最高效的解决双城之间的通勤问题。这已经不是高层的规划意志，而是市场自发的要求。

③惠州将要全面取消落户限制

4月8日，国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中提到，城区常住人口100万-300万城市全面取消落户限制。而惠州城区人口不到300万，就属于全面取消落户限制的城市。惠州如果全面取消落户限制，再加上深圳人口的外溢，相信很快就能达到建地铁的人口要求。

④深惠双方都官方表态支持

很多朋友非常关心深惠地铁问题，天天跑去惠州官网留言问地铁动态。4月9日，惠州市发改局也作出了回应：根据惠州市地方已批准的城市轨道交通线网规划，深圳地铁14号线惠州延长段纳入该规划，“目前不存在取消一说”。

而深圳市发改委负责人也表示：深圳将继续在五期建设规划编制工作中，就轨道14号线惠州段项目必要性和可行性进行深入研究，并积极与惠州市相关单位沟通协调，推动轨道14号线惠州段尽快报批。官方的发言向来谨慎，但我相信刚才的两段话大家能听出端倪。

对于地少人多，而且还在高速发展的深圳来说，产业和人口往周边的东莞和惠阳外溢是一个不可阻挡的趋势，那么地铁14号延长线的批建也只是时间问题罢了。

二.这一刻的惠阳楼市，是出手还是观望？

◈ 1.限价显露突破迹象

大家都很清楚，惠阳如此火热的市场，却没有限购。

为何不限购呢？

从深圳的角度，惠阳不限购是个好事，毕竟买不起深圳的这批深圳人有了个买房的出口。

对惠阳来说也是好事，毕竟作为一个四线城市，有一半都是深圳或全国的购房者，限购会把自己搞死，房子卖不掉，土地拍不出，拍不出地就没钱，没钱你谈什么发展呢？

但是楼市如此之火，不限制一下，没法向上头交待啊。惠阳剑走偏锋，顶住了可以不限购的压力，直接进行限价。惠阳的限价，严厉程度可谓是全国无出其右。

早在2016年10月，惠州就出台了“限价令”，这个调控时间可谓是赶得上北上广深的节奏。

到2017年4月，限价升级，不仅对楼盘价格有了明显限制，新开盘价不能高过周边过往的项目销售最高价，所以你发现惠阳很多项目的价格不管品质高低，都是一万三四一平方为主。

而针对双合同、茶水费、电商费等渠道费也明确的列入监管打击范围内。在此期间，就有好几个楼盘触碰限价而被封盘的。严厉的限价之下，效果可谓是立竿见影，惠州房价从17年4月到现在，2年的时间里房价基本没涨过。

最近，限价有被突破的迹象。根据我们的了解，有很多惠阳开发商在新房源备案时，已经慢慢开始突破原先的价格限制了。

据内部消息，惠阳可能会在今年年中突破限价，当然，更大的可能是就像珠海放开限购一样，不会发布公开文件，悄悄感。

当然，我必须要提醒大家，限价不代表房价就一定会涨。它只不过是把价格的制定交给市场，在市场机制之下去决定项目的价格。

那么这里大家就要非常注意了，因为过去2年的惠阳，项目不管好坏，房价几乎一刀切卖一万三四。而限价一旦放开，吃大锅饭的时代就会过去，那些品质差的项目，不仅不能涨价甚至还会掉价。而那些优质的项目，限价就意味着涨价。

所以，我也一直强调，惠阳价值是高，但不是每个地方都能买，一定选对板块和项目。

对于差的项目，降价也不要买。对于优质的项目，现在就是出手的好机会。

◈ 2.惠阳哪个区域机会最大？

投资惠阳最核心的价值就在于承接深圳人的居住外溢，而想要吸引深圳人来买房，关键有两点。

①离深圳近，交通要便利，尤其要看地铁

最符合这一点的板块就是白云新城板块。

白云新城板块一方面紧挨深圳坪山，离深圳最近。另一方面也是离深圳14号地铁线最近的板块，也是14号线惠州段进入惠阳的第一站，它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说，即使14号不延伸到惠阳，它也能享受得到深圳段的地铁。

②一定要有优质的学校配套

惠阳高铁站旁边有个楼盘叫星河丹提，不仅房价卖得贵，单价卖到一万七八，而且入住率非常高。

为什么？一方面的确和星河丹堤的环境，还有产品定位有关，另一个非常重要的就是因为小区配建了优质的教育配套，其中小学就是华师附小。

你们想一想，深圳的白领刚需大老远跑来惠阳买房，一方面要解决通勤，另一方面就是要解决小孩的读书啊。我不指望你的教育比得上深圳，但是我买的项目匹配的教育，至少在惠阳是拿得出手的吧？

传闻清华附小要进驻白云板块，会在星河、恒大几个项目附近选址。传闻终归是传闻，目前没有完全确定，但是如果该学校能落地，对周边的项目一定会起到很大的推动效果。

三.结

在你不知道的时候，惠阳的市场已经正在悄悄发生变化，以前项目好坏，一律限价1.4万㎡，房价严重扁平化的时代，或许就要变了。