读懂这片土地，你才能了解，珠海对于粤港澳的意义

大约两年前，2017年初，我第一次站在横琴岛上。

对于这个听起来熟悉，但实际很陌生的岛屿，我们来去匆匆，除了长隆和五万多的房价，没有什么深刻的记忆。

最近一个月，我们8次登岛，只为看透这107平方公里。

一.你不知道的横琴

大多数人对于横琴的认知，应该还停留在国家新区和自贸区，这个和深圳前海、广州南沙一同组成广东省自贸区的岛屿，位于珠海的最南端。

相比较来说，南沙和前海的光环在于城市，而横琴的光环却不在于珠海。

对于横琴来说，期许、务实和超越才是。

（图为横琴离岸金融岛）

期许不用说，领导的青睐和委以重任便是横琴最值得期许之处。

何为务实？我们看一张图。

（图源来自网络）

按照图中珠海中心的高度推算，这张图片大约拍摄于2015年。

彼时的横琴离岸金融岛桥路基建早已完成，而整个岛还看不到一座高楼哪怕十层二十层。

时间一晃三四年，横琴没有像其他新区自贸区一样三年两年添一栋。相反，横琴离岸金融岛的写字楼群已经初具规模。

（金融岛上部分写字楼）

和珠海中心隔江相望的IFC已经接近完工，337米的高度再次刷新了珠海的第一高。

（施工中的IFC）

不了解的人，会说面子工程、政绩工程，小小珠海凭空多出这么多超高写字楼，最后坑的是买写字楼的人。

但走遍珠海和横琴，我们并没有看到哪里在大肆宣传横琴岛上的写字楼，更没有听谁说，谁投资买了横琴的写字楼。

这便是横琴的异人之处，全横琴仅有央企和国企承诺引入产业并迁入企业或部分企业总部才可以获得十字门一代优质土地和开发权。

于是，我们看到，即便是全国前几名的融创项目，也是隐藏在军企脱钩而出的新兴际华项目下，离岸金融岛上的写字楼除了产业、总部迁入，更是有50%自持的要求。

对于很多企业来说，总部要搬来大量的子公司要搬来，50%怕是都不一定够用，并且对于财大气粗的央企国企来说，没有什么回款压力，也不会着急卖。

如果把开发商给到各种各样的民营放开，不加自持限制，后果会怎样？怕是不堪设想。

需要特别强调的是，整个金融岛不仅仅是企业和产业那么简单，整个岛的规划贵和高到几乎国内没有什么对手。

整个岛的所有项目，二层有通道联通，地下有车道联通，曲线救国的城际铁路被埋到地下作为地铁使用，加上法拉第码头和一条直通江对岸大陆的地下隧道，综合成了离岸金融岛几乎没有缺陷的交通网。

（图为离岸金融岛模型）

最重要的是，如果真的把这座岛屿打造成了中国第一家“离岸金融”，那未来的影响力就不仅仅在于粤港澳大湾区。

当然对于金融方面笔者并不专业，不在此班门弄斧，欢迎专业人士探讨补充。

仅有一平方公里的离岸金融岛相对于107平方公里的大横琴来说，不算大，但其中的精华不言而喻。

除了离岸金融岛以外，整个横琴岛10年间已经建成的商办建筑大多集中在横琴口岸一带，也已经初具规模，但仅仅从写字楼来看横琴，或许是稍稍有些肤浅。

托了华发文传集团一位朋友的福，我们有幸去到了横琴规划展厅，参观和听取了横琴全岛的发展规划。

听完规划你会发现，整个横琴的起点和标准的高度，已经超过了我们在未成熟期从外部可以看到的，比如复杂的规划体系：

比如地下综合管廊的大面积布置：

又比如一些切合时代的理念等等：

除了规划，定位多元化也是横琴岛最大的亮点，商务、关口、住宅、产业、旅游五个板块样样俱全。

特别是旅游，很多人理解的不务正业，之我而言反而是务实的一部分。

最近热炒的《横琴国际休闲旅游岛建设方案》，让许多人开始看衰横琴，好好的自贸区国家新区怎么就成了旅游岛了？

这就要说一下横琴的整体结构了， 横琴岛分为三个片区，最北端为商务服务片区，其中就包括离岸金融岛和横琴口岸，中间西北为科教研发区，包括了书记探访过的生物医药产业园，最南端便是休闲旅游片区。

各个片区正常发展，并非说我们定义了旅游岛，商办就不发展了，产业研发就不发展了，住宅就不建设了，口岸就关掉了。

足够大流量的休闲旅游，不仅仅给本身的产业住宅商办带来了休闲配套，还给这一片土地里带来了外部够大的流量和曝光量。

让这片107平方的岛屿上，有足够的消费能力，去平摊庞大配套的边际成本。

没有把已经建好长隆牵出去，搞所谓的全岛商务化，是务实最好的证明之一。

另外，在横琴我们可以看到很多中国新区的探索，比如此次考察最为惊讶的是，以往产权混合大多数都存在于商业上盖住宅，底部40年产权，上盖的住宅70年产权。

而之前我们提到过的新兴际华项目中的一栋楼，竟然做到了同一栋楼低区70年住宅，高区40年公寓的混合产权搭配，讲真，这可能是中国房地产混合产权新开端。

抛开房地产看，横琴岛有大量的创新举措和优惠政策，比如我们在横琴规划展厅看到的一些内容：

以及网上可以百度的到的一些优惠政策：

①.全国唯一的通关政策（口岸24小时通关，澳门单牌车获批后可自由进入横琴，一线宽、二线严、一线管人、二线管货）②.最优惠的企业财税政策（在横琴注册的企业按15%征收企业所得税，大陆按25%税率）③.最创新的金融政策（许开展人民币离岸业务、建立珠三角金融次中心）④.产业资讯化政策（允许外资培训机构进入横琴、琴港澳三地电子证书认证）⑤.人才吸引优惠政策（重点针对港澳人才所制定的灵活税收优惠）⑥.先行先试的法制政策（接轨国际及港澳的法制与营商贸易标准）

对于局外者来看，横琴尚有大片土地没有开发，岛上还是空地+大工地。但对于业内人士来说，横琴的土地要么已经被出让，要么马上被出让，即使高门槛席位其实已经所剩无几。

所以，面上的横琴和里子的横琴，对于我们普通人来看是不一样的，只有深入了解，你才能明白，横琴这10年到底做了什么，以后要做什么。

二.横琴的意义

本来想写两千字的文章，仅仅第一章就写了2300字，读起来可能有些冗长，但横琴可以讲的东西，怕是再写两千字也不能写完，并且，那些仅仅是横琴的面和里，横琴的背后，还有它独特的意义。

我们常说的意义重大，什么是意义，不贴切的说大多数是隔山打牛，近朱者赤这样的概念。

对于横琴，第一大的意义便是对澳门的经济挽救、融合，和依靠澳门的开放窗口展示中国。

不了解澳门的人不知道，澳门只有几十平方公里，大约也就是很多城市的一个县城县级市那么大，澳门的欧洲经济体制和博彩产业支撑已经很难保持澳门的继续发展，挽救澳门经济和承接香港不同，所以横琴岛和深圳的发展走势也不同。

所以，我们看到横琴岛上有了一座从必须从澳门走隧道才能进入的澳门大学而非像香港某些大学在深圳设置分校。

所以我们看到了澳门人可以随意在大湾区买房，澳门的单牌照车辆可以在横琴岛正常通行。

谁能说得好，以后单牌车能不能进全国？谁能说好，以后澳大会不会在大陆再开一个门？

所以，横琴意义深远。

第二大意义，便是香港。

很多人不能理解为什么花了千亿，耗时10几年建出来的港珠澳大桥不给国人的车辆上桥。

第一是因为牌照问题，毕竟你大陆单牌车进不了香港，而桥对岸只有香港。

第二是重点，那就是这座桥本来就是为了连通香港和珠海。澳门才多大，为了香港人能去澳门赌博？国家没有钱多烧到那个程度。

澳门之于香港也好，之于大陆也好，它唯一重要的便是他特别行政区和对国际的开放地位，经济？土地？旅游？那点体量，根本不算什么。

港珠澳大桥千亿的投资，目的便是让香港在辐射完深圳之后，或者说已经无力辐射深圳之后，能通过便捷的交通辐射粤西，而珠海便是所谓的桥头堡。

这也是我标题所表达的意义。

而横琴，之于珠海，便是未来可以承接和关联粤西和香港最核心的点，因为你不可能指望拱北、吉大之类的老香洲，或者金湾和斗门。

所以，你读懂了粤港澳大桥的意义，才能了解，横琴在背后真正的意义。

三.泡沫回归价值

原本还计划展开讲讲横琴的住宅，但行文至此，篇幅略长，对于横琴的住宅便不再细讲，简单的说几句，横琴的住宅早在2015-2016年已经跑到了四万到五万的区间，在各种利好的炒作下，最贵的17年，甚至达到了5万+，个别6万的高度，的的确确可以说是透支了市场。

经过漫长的建设和回调，横琴当下的住宅基本稳定在了4-5万，比如说临澳门的华发项目，以及金融岛部分写字楼配建的住宅，基本都是较为接近的价格。

这个价格值么？

理性来看待，回调后的价格其实已经趋于合理，毕竟老香洲的在售楼盘已经三万多，江对岸保税区一带的房子也卖到了三万多。

不敢说他有太大的投资价值，至少，在目前而言泡沫已经没有那么明显，在定价方面，理性已经超越了炒作。

毕竟，横琴也好，珠海也好，成为繁华一线都市，还需要很长的路要走。