房价低于周边地价，这样的漏你捡不捡？

一.大势

在房产投资全国化的今天，几乎大部分城市的漏都已经被外地的投资客填满，即便是坑也早已经填的七七八八。

这一点，我想关注房地产，或在房地产有所成就的人，都是共识。

这样的阶段，怎么可能还存在漏可捡？

你还别说，还真有！

之前，我们启动粤港澳大湾区全境考察计划，陆续四次累计超过10天的考察，把珠海走了一个遍，之后也陆续发布了珠海考察的几篇文章，对于珠海的认知也被全面更新。

原本被外界认为价格高，限购严的珠海，正因为之前的限购，实实在在给了我们一个很大的惊喜。

为什么这样说?

在这一波房地产上行的几年中，调控最严的城市有哪些？北上广深？长沙成都？

还有珠海！

珠海在过去几年，为了控制不断攀升的房价，将限购一改再改，最后定格为5年社保才能购房。而本地仅有200多万人，以外地人为支柱的珠海因为限购的严格，房地产市场被明显的按住了，而且按得死死的。

中国人随大流，中国的城市也在随大流。

在全国各主流城市放松限购时，珠海也悄悄放松了限购，部分区域只需要人才证明，部分区域甚至直接就不限购。

这一波限购放松下，珠海已经走到了上涨的前夜。

二.区域

捡漏有两个基本点，第一要是漏，第二是要有价值。

先说价值，珠海最有价值的区域是哪里？

第一，横琴。

第二，唐家。

第三，金湾西湖片区。

第一个横琴不用多说，全国人民都知道的横琴，大大四次到访指导建设，自贸区国家级新区。但显然，这个区域的价格4W-5W全岛房价均衡，捡漏是不太可能。

第三个金湾西湖片区，在建的珠海市民艺术中心是扎哈大师遗作，片区内规划超前且全面，是未来老城区的迁移承接地，问题在于远且和市区明显断裂带，片区基本未开发，主要是地缘客户，但价格已经上去，也要卖到两三万。

而第二个唐家湾，是我们这次最关注的片区，也是此时此刻最优价值的片区。

唐家湾的优势在哪？

一，产业

二，环境

三，交通

四，价差

唐家湾有什么产业？

很多人问，珠海除了格力还有什么其他产业么？当然，不仅有还很多，而且最关键的是，他们大多数都集中在唐家，因为珠海高新技术开发区正处于唐家。

软件与IC设计产业比如：金山办公软件、远光软件、炬力集成、全志科技。

互联网及移动互联网产业比如：魅族、乐淘、多玩YY、小米等龙头企业。

智能制造和机器人产业比如：ABB机器人、云洲智能、佳能、罗西尼、德豪润达等。

还有一些不太被人熟知的垂直行业巨头，总部或都位于唐家。

唐家湾有什么环境？

唐家湾镇全镇南北长约12公里，东西长约17公里，仅仅海岸线就长约20公里，所谓环境口说无凭，直接放几张照片。

唐家湾的交通如何？

如果说产业是唐家当下的内在实力，交通一定是唐家未来的外在实力。

在广东省确定的6个TOD示范点里，广珠城轨珠海北站被称为是“先天条件”最好的一个。

一方面珠海北站TOD承接珠海市区和中山、广州的城轨和高速接驳，一方面未来承接深珠通道公铁两用桥的交通接驳，形成一个直连深圳的丁字路口。

而当下，珠海北站已经建成，只待深珠通道批复建设。而伶仃洋的对岸，是深圳价值最高的区域——前海，而非深中通道接驳的宝安机场。

价差有多大？

同样一个片区，有价差才有漏可捡，如果每个地块相差不大，没有逐渐递增的价差，一个片区即便有价值也不能称之为捡漏，而我们看唐家北站TOD这个片区的价差，就非常明显。

龙湖一期楼面价15020元/㎡，而二期14998元/㎡。

再看隔壁的万科、招商和华发，分别是18773-20020元/㎡之间。

再看位置更远一些的格力和雅居乐，楼面价在28000-29120元/㎡之间。

28000元/㎡的雅居乐即使毛坯简配卖也要至少卖到35000才能保本。而前期拿地的招商、华发因为配建的成本，基本卖到30000才能保底。

反观首开龙湖，只有一万多的楼面价，即使卖到两万多也有利润，这就是价差。

龙湖这个项目卖多少钱呢？

均价只卖25000元/㎡，并且跟着大胡子说房还可以有额外折扣，相对于周边动辄两万九的楼面价，是坑还是漏，不言而喻。

要知道，周围的楼盘早已经具备入市的条件，但因为龙湖的价格太低，导致了其他楼盘封盘不卖，等龙湖卖完再入市。

之于珠海，之于这个楼盘，我们更建议粤港澳大湾区的朋友投资，因为他们更懂得大湾区，更懂得珠海的价值。