上周，我去了大湾区两个不被看好的城市，感触颇深

一.大湾区吊车尾的城市：江门 肇庆

在江门和肇庆被划入大湾区之前，大家对这两个城市的记忆点应该就是：新会小青柑和四会砂糖橘。

没有办法，这两个城市比不上广州深圳珠海一样有知名度有地位，不像佛山东莞一样制造业发达，盛产“made in china”，也不像惠州一样靠着诞生了无数经济奇迹的城市，更不像中山一样有着未来即将兑现的大利好“深中通道”。

渐渐地，说起江门肇庆，大家的直观感觉就是：哦，大湾区最没有存在感的城市，属于吊车尾的。

而这两个城市又是大湾区城市的地板价，江门8800元/㎡、肇庆7000元/㎡，也是中国三四线城市的楼市典型。

所以，上周，【大胡子说房】团队驱车从深圳出发，来到江门肇庆考察，站在这两个城市的土地上，去看两个城市的价值。

在此，我们还看到了中国三四线城市楼市有多野。

二.管控严格的江门，房价早已爬上高位

江门是一个很典型的小城市，基本没有什么突出特点，其他小城市的老城区怎么破，它的老城区也怎么破，而且城市规划杂乱无章，毫无组团概念。

而且它也同样有大湾区城市共有的特点：拆迁难。

当我们驶进江门老城区时，最直观的感觉就是：江门对破旧不堪的老城区基本是放弃式的。

棚户农民房依然倔强地盘踞在城市主干道两旁，老化的电线织成一个蜘蛛网一样，甚至没有任何消防措施，安全隐患极大。还有破旧的厂房，丝毫没有搬迁的意思，正常生产。

在这样破旧的老城区，只有零星几个新盘，停车场拆掉改造而成的蓬江区越秀天悦文华，价格是10500元/㎡，附近都是厂房村民房，城市界面丝毫没有升级。

别以为只有大城市才会堵车，道路狭窄且路网规划混乱的江门，人、电动车、摩托车、三轮车、小车混用车道，通勤效率非常低，堵车堵到你怀疑人生。

由于蓬江老城区严重满载，早期老城区人口已经外溢万达广场板块，旁边是几大成熟的商圈，生活配套相对比较完善，周围基本都是次新房，属于看得到现在也看得到未来的板块。

一般来说，买郊区一般都是靠着万达广场去买会比较靠谱，毕竟万达的选址逻辑还是比较靠谱的。

为了做大城市量级，江门还沿着西江规划了新城区——蓬江新区，市政府也计划搬迁到新区，目前地标体育馆已经建好，虽然人气不足，但房价真心不便宜。

新区的商业中心保利全球购物中心旁边，保利中心大平层摸高到江门的天花板价，精装17000元/㎡以上。

保利的不远处，碧桂园9298元/㎡拍下的地王，大平层毛坯要卖到14000-15000元/㎡，还要验资30万才能看样板间，属于江门的第二高价的项目。

而这个片区的刚需房，越秀的滨江盛悦仅仅是毛坯10500元/㎡，区域间的价差是有些大的，很明显，江门蓬江新区的价格是有些炒作过度的。

毕竟新城区真的太缺乏人气了，只有一栋体育馆孤零零地立着，我们饶了一圈，只看到了一个扫地的阿姨。也是因为人气太差，所以保利全球购物中心的商业一直迟迟未开，毕竟江门本地人认的商业还是万达广场附近。

目前，江门的楼市行情也非常淡，毕竟是江门本地人玩的市场。

一进售楼部都是用粤语问你“是不是来看房的”，而且一些置业顾问连普通话都说得很蹩脚，毕竟说惯粤语，置业顾问都承认主要客群是本地人。

当珠江西岸的珠海中山限购都已经如此放松之下，江门却意外地保持政策严格，要求半年社保，项目基本是不能接受先买再交社保的。

当然，市场还是留了一定空间的，对于刚刚开盘，货量充足，急着回款的开发商一般都是可以等你半年的。

除了蓬江区，江海区和新会虽然都有成型，但不属于江门的城市发展方向，江门从江海到新会的一路上都是香蕉林，都发展这么多年，还是香蕉林，所以政府没有把力气花在这个区域。

如果政府着力把两个城区融合，绝不会是现在这个样子，这也侧面说明了江门本身的财力不足，未来的房价空间其实是很有限的。

三.混乱城建、混乱市场的肇庆，竟然规划了个高规格的肇庆新区

走过两个城市，会发现肇庆的老城区是明显强于江门的。

而且肇庆老城区本身的自然资源也远远强于江门，既有西江环抱，还有国家5A级旅游景区七星岩，也就是星湖。

有点可惜的是，肇庆的高端项目都不是西江的一线江景房，而是星湖的湖景房。

最关键的原因还是肇庆不懂怎么开发江景资源，一线望江位置都是一些老破小，而没有开发成滨河公园，导致江景资源不突出。

江边风景一般▼

肇庆和江门一样存在着老城区严重满载，需要发展新城区。

肇庆在距离目前的主城区10多公里之外，鼎湖区中部，规划面积了115平方公里的肇庆新区，西以凤凰大道为界，东至珠三角环线高速公路，南临西江，北至鼎湖山脉。涵盖行政办公、总部经济、文化体育、商务中轴4个组团。

放眼整个大湾区，基本已经很难找到如此大面积的空地，而且自然条件特别好，依山傍水。

肇庆新区核心区总用地面积约9.45平方公里，其中，绿地面积约4.97平方公里，水系面积约3.74平方公里，市政道路面积约0.74平方公里。

肇庆新区▼

一般来说，三四线城市投入如此重金建设人口，可能会存在步子迈得太大、容易扯淡的风险。

毕竟产业不好导入，人口更是不足，但不一样的是：肇庆新区之所以规划如此之好，背后其实是广东省ZF的扶持。

作为肇庆扩容提质的重大工程，肇庆新区的市政道路及投入90亿元打通的45公里城市地下综合管廊已建成，以3000亩的人工湖为核心的新区水系景观也已竣工，因为肇庆盛产“端砚”，所以这个如此大手笔的人工湖，被称为“砚阳湖”。

如此大工程的路网工程做了，90亿的地下管廊也花进去了，那么大面积的砚阳湖也挖了，如此高的规格决定了，肇庆接下来只能把这个片区全力以赴发展起来，所有的资源和利好都会集中起来发展肇庆新区，这是毫无疑问的。

现在的肇庆新区已经承接了部分广州佛山的产业转移，引入了启迪环保科技城、中国电科肇庆产业园、广东跨境通（肇庆）电子商务产业园、京东云华南总部、香港城等一批项目落户。

目前由保利承建的政府大楼已经盖好，接下来就等审批后搬进兴趣带动人气和产业了。

当然，我们也看到肇庆新区建设中的一些问题，位于砚阳湖黄金位置的肇庆规划馆目前是停工状态，钢筋裸露、生锈严重，还有铺设的桥梁，连桥墩的混凝土都没有浇筑，就停工了。大概率是由于资金紧张而导致工程延误。

而承载了肇庆未来的肇庆新区，住宅卖多少钱呢？

目前肇庆新区在售的保利项目，均价是8500左右，但保利为了加快去化，近期都在做特价，甚至有7000元/㎡的大户型在售。

肇庆新区最大的优势就是足够便宜，毕竟才8000左右的价格，未来随着新区带动，涨到1万出头，完全是有机会的。

毕竟想在全国内找几年内涨50%的城市，太难了。

但是高风险高收益，我们也要正视肇庆新区目前的问题。

四.江门肇庆的房地产都很野

肇庆和江门除了混乱的城建，还有混乱的产品、混乱的价格体系。

如果真要找一个字来形容，我觉得就是“野”，甚至可以说中国的三四线城市房地产基本都是这么“野”。

◈ 1.混乱的产品体系

肇庆和江门都是本地保护严重的城市，很多小开发商早就囤了很多优质地块，可是又资金链断裂玩不转，造成项目烂尾。

肇庆鼎湖龙光玖龙山就是收了烂尾项目的地▼

即使项目交付，也是产品质量差，建筑材料工艺园林景观落后。

如此混乱的市场，没有一定政商关系的开发商是玩不转的，所以我们在这两个城市没有看万科招商金地等这些粤系房企，更别说龙湖绿地了。

所以大开发商想进入这两个城市，基本都是和小开发商合作。

例如江门江海区的华夏幸福江悦城.公园里就是和高新园旗下一企业合作，肇庆端州区城东碧桂园豪布斯卡是和肇庆本土顺宝合作。

还有鼎湖区的碧桂园幸福里是和麓园合作。在我们看房期间，刚好看到碧桂园工程团队在铲掉麓园以前做的绿化，重新设计规划，可见肇庆本土小开发商的质量，碧桂园也忍不下去了。

虽然我们一直觉得碧桂园质量不好，可一到县城，就直接降维打击小开发商了。

◈ 2.混乱的价格体系

在三四线城市，最不实惠的拿地方式就是土地招拍挂了，阳光城在端州城东拿了块地，楼面价高达7363/㎡，溢价41 ％，比之前肇庆最高楼面价高出了近千元一方。

而旁边的碧桂园豪布斯卡精装价格才1万出头，恒大翡翠华庭甚至有9000多的特价房，还有马路对面的小开发商还有7388元/㎡的毛坯房，这让阳光城以后怎么卖？

而且你以为肇庆房价低，房子就好卖吗？

城东恒大翡翠华庭，从2017年卖到现在，现房销售，仅仅是一栋售罄，价格从8000多涨到现在1万出头，现在有9000多的特价房。

还有和端州城区仅有一江之隔的海伦堡西江悦，从2017年底卖到现在，才2栋售罄，价格从6000多涨到8000出头，而现在还有7000多的特价房。

而且肇庆很多小开发商拿地早，城西甚至还有5000、6000一平的房子，而小城市的人购买力有限，同等预算下也更愿意买面积大的，甚至还尤其讲究风水，野路子开发商遍地都是。

如此混乱的产品体系、如此混乱的价格体系，这让擅长在县城操盘的大开发商也尤其难受。

市场何止疲软，简直可以用惨淡来形容。

五.结

写到最后，我想起了在江门到肇庆的中江高速，长满了细细长长的桉树。这种树也被称作“绿色沙漠”。

这种树，一年就可以长10米长，但由于生长过快，吸收土壤中的营养过快。所以，生长桉树的地方地表土壤都是干枯的，寸草不生，其它植物很难生长，破坏生态环境。

桉树的生长逻辑：长得快——排他——难以持续，不正是像极了江门和肇庆的房地产吗？