陶文杰密讲回顾：深圳40后，楼市新思维，置业新逻辑

今年对深圳来说是个特别的年份：

一，8月26日，深圳特区40周年，深圳从一个小渔村走到现在，成为一个国际大都市；

二，7月15日，楼市新政出台，购房政策大变；

三，7月31日，深圳宣布停止商务公寓用地审批（包括深汕合作区）；

四，新冠疫情席卷（包括全国），经济受到很大影响；

在这样的背景下，深圳楼市状况如何？特区40岁之后，人们应该如何应对？该不该买房？该买哪里的房子？相信很多人都有很多疑问。

8月29日，壹地产&鸿荣源壹成中心花园特邀楼市“预言帝”陶文杰老师解读楼市下半场置业新风向，现场不仅人气爆棚，更有许多粉丝现场抢着话筒提问。

陶文杰先生私享会

现场人气爆棚

粉丝互动提问

粉丝互动提问

本次活动，作为楼市预言帝、地产专家的陶文杰先生分享了楼市风向的干货，经过梳理，主要方向如下：

1，全球大放水下时机的确定性；

2，内循环和房地产之间的关系；

3，调控对楼市具体的影响；

4，下半年看好哪些区域和产品；

01.

全球大放水下

时机的确定性

长期来看，这个世界经济领域最确定的事：通胀、货币增发、放水。

全球大放水的环境基本形成，8月1日，美国众议院通过1.3万亿美元的刺激法案，连证监会主席易会满都曾在公开场合表态：全球流动性充盈泛滥是大概率事件，人民需要共同面临资产荒的问题！

证监会主席易会满

既然全球大放水，资产就要寻求最优解，都有哪些通胀受益标的？哪些产品有跟随通胀的提价能力？

第一位，深圳的房子，尤其中心区域的房子，确定性极强。

接下来10年，房地产依然是通胀最佳受益标的之一。从这个各类资产历年收益图可以看出，基本房价的收益都位于前三位，很稳。

第二位，茅台，03年至今价格涨了400倍，因为稀缺而供不应求。

第三位，超低价格的必需品。

这类产品涨价不显山露水，比如榨菜酱油醋味精等，一块钱的味精涨到两块钱，人们还是要买，不过这里需要有品牌效应，毕竟竞品很多。

陶文杰先生认为：今年一定要买房，一定要把子弹打出去，2009年你如果买了很多房子，现在是不是偷着乐？2015年如果你买了很多房子，现在是不是偷着乐？

2009年、2015年就是货币大放水的时期，今年又是货币大放水的一个新的时期。

钱拿在手上每年以12%甚至更高的速度在贬值，5000万在手，每年贬值12%，就损失600万。

房地产为何能赚大钱？

1、确定性，因为是确定性的长期通胀，最大受益者之一，老百姓最能把握的通胀受益品；

2、重仓，2成首付、3成、0首付，杠杆很高；

3、拿得住，交易周期长，不会爆仓、自住属性；

在这样的大环境下，买房最确定的地域非深圳莫属。

看看深圳的成绩单，这个数据很重要，过去5年，全国人口流入最多的城市。

人口流入意味着什么呢？意味着和你抢房子的人越来越多，但深圳土地就那么多，房子卖一套少一套，而且卖了后三年还限售。

深圳的全球竞争力排名中国第一，上市公司数量仅次于北京。1979年深圳的GDP才1.96亿元，现在已经是2.69万亿，增长速度太快了。

来源：马光远的演讲

深圳有308家A股的上市公司，如果加上其它美股、港股上市公司，一共有450家左右。8月24日，创业板注册制也开启了，就是说以后只要注册就可以上市，深圳的上市公司数量会不断地增加。这意味着财富创造、财富吸聚的能力非常强。

截图自第一财经新闻

深圳是全球标杆城市，要推动更多的国际组织和机构在深圳落户，下图的几个目标是去年深圳先行示范区提出的要求，只用了一年，注册制改革已经在深圳实现了。

马光远认为：深圳是未来10年全球最具前景的城市。他是经济学家，央视的独立评论人，他的观点可能代表了他的圈子的一些看法。这是非常具有远瞻性的，生活在深圳的人们一定要认识到这一点。

02.

内循环与房地产之间

是相互促进的关系

第一，内循环离不开房地产。常识：有房子的人消费能力才强。

有些文章的观点认为：搞内循环要求我们放弃房地产，因为买了房的人就没法消费，以后搞内循环，一定要把房价打下来，让大家可以有更多的钱去消费，但这个逻辑是错的。

仔细想想，身边的人是有房子的人消费能力强，还是没房子的人消费能力强？

一般是买了房子，资产增值，红利到手之后他才买豪车、奢侈品等。所以内循环和房地产的相互关系一定要认识透彻。

第二，内循环最关键的是新型城镇化，也就是都市圈、城市群。

7月30号政治局会议专门讲了要搞都市圈和城市群，要发展新型城镇化。

目前国家共有9大城市群，这是中国城镇化的主要战略路径，3个千年大计里就有粤港澳大湾区。

深圳以前是个小渔村，但现在已经晋升为粤港澳大湾区的核心位置，所有湾区城市群皆围绕深圳在发展，从深圳的房价轮动中获益。

为什么说深圳都市圈时代，龙华毫无争议的是都市圈核心区？

小深圳的范围来看，可能目前中心就在福田，从整个大湾区来看，深圳中心肯定就要扩散。

大湾区都市圈是如何组织呢？通过城际铁路、高铁、地铁、轻轨。

8月份国务院和发改委通过了若干粤港澳大湾区城际铁路规划，为什么在这个时间点要通过一个专门的大湾区的城际铁路规划呢？因为接下来是内循环，内循环就是要打造都市圈和城市群，都市圈和城市群最重要的就是城轨、高铁。

接下来深圳和周边的东莞、惠州、广州、中山有很多的城轨连接。

比如深惠城际；深大城际；穗莞深城际，从广州到东莞，到深圳机场，到前海、到皇岗口岸；龙大城际，从龙岗到大鹏；塘厦到龙岗的城际；常平到龙华的城际。

一共6条城际，其中有3条和龙华相关，因为龙华在中央，它必须从龙华通过，所以龙华的交通会越来越好。

龙华本来有个深圳北站，高铁和城轨很多从龙华过，它以后肯定是深圳核心区之一，未来城轨很重要，以后区域的发展模式都是依托轨道进行。

03.

调控对楼市

有什么具体的影响

1、短期主要体现在成交量上，五成以上购买力受压制。

新房的目标客户整体下降50%左右，但是原来是30个人抢一套房，现在变成15个人抢一套房。

保守估计，按照2020成交持平2019年，年成交12万套房，新政抑制一半，那就是6万套。

2、改善型短期最受伤，一买一卖行不通，交易周期变长。

为什么说改善最受伤呢？

很多人购买改善住房，需要一买一卖，卖掉原来的房子，才有名额和钱。但是现在成交周期变长了，房子不好卖，想买也没名额和钱。

3，新房住宅性价比高的会抢手。

比如华强城、中海汇德里、中海寰宇时代。

我们看华强城推出的积分制，如果你想买一些网红盘，一定要考虑积分的问题。

华强城最低积分是62.4，比如一个深户无房的青年，交了5年社保、单身，积分不够62.4，他就没有摇号的资格。

最有利的是深圳的本土的家庭，特别是夫妻二人在深圳已经待了20年、30年，两个人的社保分加起来就非常强大，所以华强城有很多房子是宝安当地人买的，因为他们积分高。

对于深圳的年轻人，想抓住今年的机会买新房，首先要算一下自己的积分。如果积分不够，你就没必要考虑打新。

04.

下半年哪些区域看好

哪些产品看好

第一，依旧看好高品质的豪宅

鸿荣源这一期推的项目，在壹成中心最中央的地段、最好的户型、最好的产品，这种高品质的房子，一定有很大的需求。

深圳人如果很多年前买了房子，这种房子一定会面临种种问题，比如外墙的剥落、漏水、装修的老化、电梯老化、停车位不足、停车位没有充电桩、物业管理不好等。

10年前、15年前的房子是按照当时5000、6000、8000的水平建造的，它的设计、用材用料跟不上时代，所以换好房子的需求是始终存在的。

原来住的是两房，现在家庭人口多了，生了两个小孩，需要一个四房，家里老人过来了，可能需要一个五房。换大房子的需求也是存在的。

这些换房的需求，其实就可以支撑深圳这些高品质的豪宅。

第二，小面积的公寓。

小面积公寓，可以当做理财产品长期持有。

原来理财一年8%的收益，后来到6%，原来存余额宝4%的回报，现在基本上是两个点左右，与其去买这些理财，不如买一些小面积公寓。

在核心区域，周边人口密集、产业发达、交通发达的区域，拿这种产品去收租，基本上这种产品的收益率也有3%、4%。

过两年租金上涨了，房价也会上涨，远远比存银行或者买理财产品更划算，这是另一套逻辑，不追求房价本身巨大的增值，追求的是租金收益率。

第三，深圳周边的城市。

都市圈时代，有名额的买深圳，没名额的买临深。临深，想和深圳比收益率，很难比，因为临深城市的二手房不好卖，需要拿5年、8年，有一个比较长的周期。

但它一定是有机会的，首先是轮动的概念。

深圳涨，北京、上海涨，北京、上海涨，杭州、成都、武汉、南京这些城市涨。深圳涨了，临深的地方要涨，这就是一个规律，每次都如此。

这就好像说南山涨了之后，宝安的人说，我靠近南山，为什么南山20万了，我才10万？我也要涨。龙华的人说宝中原来和我差不多的，你15万了，我才5万，我也要涨，一下子涨到8万。龙华涨了之后，坂田的人说，龙华都10万了，我也要涨。同样的轮动。

其次整个大湾区的核心还是在珠江口。

深圳、香港、澳门、珠海、中山都围绕着珠江口。6大海岸新区都在珠江口：前海、大空港、滨海湾新区、南沙、中山翠亨、珠海横琴。临深买房，就要围绕珠江口，整个大湾区就是向珠江口发展的。

为什么可以围绕珠江口呢？

因为以后有很多通道会把珠江口打通，打通之后珠江东西两岸就是30分钟的交通距离，这个交通距离是适合日常通勤的。

上图港珠澳大桥，上面是深珠通道，铁路和公路两用。开车从前海到珠海，仅需30多分钟，也可以从前海坐高铁到珠海。还有从宝安机场到深圳机场的深港西部快铁。

深中通道，深圳到中山的，预计2024年开通，可能还会提前到2023年。

将来珠江两岸一共会有11条通道。以后我们买房，有深圳的名额就在深圳买，没有就围绕大湾区，围绕轨道交通买。

深圳和珠海的联系加速，公路和铁路都会打通，珠海会有很好的机会。

总的来看，陶文杰先生的主要看法如下：

1，全球大放水下，今年是最好的买房时机，房子仍然是抗通胀最重要的标的；

2，内循环和房地产之间是相互促进的关系，另外内循环要求发展新型城镇化，即都市圈、城市群；

3，调控对楼市具体的影响有3点：

短期主要体现在成交量上，五成以上购买力受压制；

改善型短期最受伤，一买一卖行不通，交易周期变长；

新房住宅性价比高的会抢手；

4，下半年哪些区域看好，哪些产品看好？

依旧看好高品质的豪宅；

小面积公寓，可以当做理财产品长期持有；

有深圳的名额就在深圳买，没有就围绕大湾区的轨道交通买；

陶文杰先生多次准确预测楼市的走向，这些干货也只有私享会才会分享，大家务必收好，作为买房的参照。

这次壹地产和鸿荣源壹成中心共同举办此次活动，壹成中心最新推出的璞誉府，同时满足陶文杰先生所讲的接下来看好的区域和产品：

1，都市圈的核心之一——龙华区（轨道交通枢纽）

深圳北站辐射区，区域内唯一拥有60万商业体项目，配套完善。

2，高品质的改善型住房——“出则繁华，入则宁静”

低密社区、10大主题园林，目前建筑面积约114-143㎡奢阔大宅 臻品在售。

感兴趣的朋友可前往鸿荣源壹成中心展示中心获取更多信息。