你所理解的“高档”，可能都是错的

今天我们聊一下房产中的马斯洛需求。

马斯洛把人类需求分为五层，从下到上分别是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。

都知道，普通的住宅一般可以满足安全需求和社交需求。

随着改革开放以来，人民生活水平不断提高，小康社会目标不断实现，中国人现阶段对住宅的普遍要求包括了较舒适的居住环境、社区安全保障，交通便利，生活配套设施完善，等等。

但这些，都属于第二层和第三层。

而现代的不少高档住宅，往往满足的是人们第四层和第五层的需求，也就是被尊重和自我实现。

一般来讲，高档住宅项目比当地普通住宅项目单价要贵2-3倍，这些溢价部分，势必要体现在这第四第五层上。

当然，你也可以把它们称之为豪宅，不过这里说的豪宅，可绝对不是普通住宅的升级版。

一.豪宅该是什么样？

如果一个房子仅仅只是环境好、配套好，装修好，讲究高端、大气、奢华，比如说外墙装饰的像皇宫一样，比如说来个镶金的马桶，白银的吊饰，带钻的门把手，这样就能称之为豪宅了吗？

如果认为金碧辉煌就是豪宅的全部，那就有点暴发户思维了。豪宅精神层面的属性，是普宅难以企及的。

◈ 1. 圈层社交属性

“谈笑有鸿儒”是距今千年前的唐代大文学家刘禹锡对于理想居所的要求，同时也浓缩了中国古代精英知识分子对于居住环境的至高要求。

对于鸿儒来说，只有和鸿儒才能进行真正的精神交流；鸿儒甚至可以忍受“陋室”的简陋，却对有没有鸿儒一起“调素琴，阅金经”十分注重。

现代社会交往的规律依然没有改变。物以类聚，人以群分，高层次的精英只会和精英一起才能产生共鸣，另一方面精英也希望融入一个精英组成的圈子从而获得身份的认同。这种认同感，便是马斯洛自我实现的一种体现。

事实上，世界上大多数城市的富人都会聚居在某一区域，比如好莱坞的明星都住在比弗利山庄，而上海著名的汤臣一品则住满了中国顶级的娱乐明星。

（比弗利山庄）

从更现实的角度讲，精英之间如果成为邻居，则更容易建立人脉关系，形成资源互换。比如深圳最著名的豪宅深圳湾1号，其会所深湾会的入会费就已经38万。富人们看中的，当然不是为了享受它的劳斯莱斯接送，更重要的还是资源互换和圈层联系的价值。

◈ 2. 距离感和尊贵感

“谈笑有鸿儒”的下一句叫“往来无白丁”。精英人士一般都会希望和普通大众保持一定的距离感。

一方面，富人们对于隐私保护是极其重视，过于庞杂的居住环境极容易让隐私暴露；另一方面，富人们一般在日常工作中有太多社交场合需要应付，回到生活中一般比较希望收获片刻宁静，因此，距离感是豪宅的必要条件。

距离感同样源于对尊贵感的要求。富人们需要自己不仅仅因为有钱有势得到尊重，更需要彰显自己的文化素养和品味。在这一方面，拥有独特的设计，以及位于具有历史人文价值的地段的豪宅将大受欢迎。

二.豪宅该建在什么地段？

我们在不少小县城见过不少这样的所谓“豪宅”：普遍建在未开发的郊区，号称“山清水秀，回归自然”，其实周边还有不少村庄；环境倒是清净，然而去市区开车要十几公里，公共交通基本没有，医院学校基本没有，商业配套寥寥无几。

更有甚者，据说要每星期开车出门到市区把菜一次性买齐...

这等豪宅，就是面积再大，装修再奢华，修的跟皇宫一样，您也只能当个“土皇帝”。

所以，地段不好，说什么都拉倒。豪宅的地段，我认为应该突出一个稀缺性。

要知道，广州虽大，只有二沙岛能同时眺望珠江两岸；

（二沙岛，图片来自网络）

深圳也不小，但只有深圳湾周边既靠近现在的科技中心南山和未来的金融中心前海，还有无敌海景。

（深圳湾1号，可同时眺望标志性建筑“雨后春笋”和深圳湾美景）

武汉还能扩容，但也只有长江两岸CBD附近的位置称得上武汉的“心脏”。

（武汉天地为武汉最炙手可热的地方之一，图片来自网络）

一个大型城市，面积也许有几千平方公里，然而真正拥有稀缺自然景观，或是临近历史人文价值的地段依然是少数。而这些稀缺的地段，又会大量的被其他用地类型占据，比如商业写字楼，比如政府办公用地、公共绿地、文化用地等等。

而这些仅有的住宅用地，就成为稀缺中的稀缺，成为富人选择居所时的“香饽饽”。

一般而言，豪宅地段有两个主要特征，临山和临海。临海的豪宅一般以海景为主要卖点，而依山而建的豪宅，主要是利用地势较高的优势，形成对整个城市景观的俯瞰，香港富豪们居住的山顶就在此列。

（从山顶可以俯瞰香港全景，图片来自网络）

豪宅的地段还有一个重要的考量标准，周边的总部经济发达。

如广州的白云新城。按说白云区不是广州的核心城区，二手房均价尚未突破三万，然而白云区却在19年推出最多的豪宅项目，足足有12个楼盘，并且多数聚集在白云新城附近。

其中许多楼盘，如首开龙湖.天奕、华远大一山庄等，单价已经突破10万一平。

究其原因，是白云新城附近总部经济云集。19年白云区“正负”工作报告，规划把白云新城CBD发展成交通枢纽和总部经济集聚区。

目前，白云新城已经汇聚了不少知名企业总部，包括广东省机场集团、中航油料集团南方总部、东航广东分公司、绿地中心、南航、无限极、韩后、娇兰佳人，等等。

总部经济云集，意味着能吸引不少附近工作的企业主、高管。谈生意、谈合作，就在家门口便能进行，这无疑是附近豪宅项目蓬勃发展的助推力。

三.设计是豪宅的灵魂

要想营造尊贵感和与普通百姓之间的距离感，品味体现是最佳的途径。而一个豪宅的品味，集中体现在设计风格上。

凡是知名度高的成功豪宅项目，大多都是知名设计大师的杰作。

如苏州的仁恒棠北项目，就是由台湾著名设计师邱德光设计的。

邱德光在调研项目周边时，感叹在文化底蕴深厚的苏州，项目周边竟鲜有书店，于是以此为切入点，将古城的“书香气”融进现代感的建筑里面，为项目增彩不少。

又如深圳最著名的深圳湾1号，项目总规划设计是KPF，园林设计是AECOM，室内设计则是HID和STEVE LEUNG，都是国际知名建筑事务所。

面对深圳湾的无敌海景，该项目设计采用270度阳台设计，视野甚为开阔。而建在阳台上的泳池，是项目的又一卖点。另外，室内使用的智能遥控系统，以及先进的卫浴系统，都为项目溢价贡献不少。

（图片为实景拍摄）

应该说，好的设计是在“情怀”和“商业”之间取得恰如其分的平衡。而设计大师能最大化满足客户需求，同时挖掘出地段的潜在价值。

四.未来，豪宅的需求怎么样？

豪宅这个东西，在各大城市都是两千多万甚至几千万起步，小老百姓一辈子都凑不起那个钱，永远不能望其项背。豪宅市场本身就是高净值人群的游戏，只有付得起这个钱的人才是真正的购买力。

18年5月深圳招商双玺开盘时的，手握5000万的购房者蹲在墙角等候无人招待，这阵仗着实吓坏了小老百姓。但是这一事件也赤裸裸的说明一个事实：

有钱人真的好多啊。

诚然，富人永远都是任何一个社会中的少数。然而事实上，中国的高净值人群，随着改革开放的不断深入，其人群规模和资产总量都在近几年呈现爆发性增长。

根据《2018胡润财富报告》，中国大陆“高净值家庭”（千万人民币级）达到1,605,450户，增速为9.25%；“超高净值家庭”（亿人民币级）达到110,440户，增速为11.16%；“国际超高净值家庭”为73735户，比去年多了14.14%。

这么多的有钱人，他们大部分都聚集在一二线城市和沿海发达省份。其中北京人数最多，亿万富豪接近两万人，并且增量也最大。

作为一位富人，在改革开放的时代浪潮中奋勇搏击，历尽商海的惊涛骇浪之后终于取得一笔可观的财富，势必需要把这笔财富沉淀下来。而房产，特别是具有极度稀缺性的房产，自古就是中国人民保有财富的传统方式。

因此，这些每年人数不断增长的高净值人群，势必会形成各大城市豪宅市场的强大购买力，这是这一市场在未来不断壮大的最重要保证。

所以说，未来豪宅市场，是大有潜力的。

五.结尾

房产的发展方向和人类的发展方向是一样的。

当我们满足了基本的安全需求和社交需求，人类追求的更多的是被尊重与自我实现的价值。

未来，会有越来越多的高档住宅项目，以人为本，从人的更深层次的感觉出发。人们对这种项目的需求，也会越来越大。

正如《未来简史》中所说：生命只有一座需要征服的高峰——设法体验一切身为人的感觉。