不限购的“睡城”：大胆看好，小心买入

写写一个后台被问最多的城市：惠州。

毫不客气的说，惠州没有产业。

如果一定要有，那就是房地产，以及由此产生的诸如学校、商场等生活配套。

我对惠州房产一直比较谨慎，也是出于这个原因。

毕竟，大湾区除了广深，还有珠海、东莞、佛山可选，都是又有区位又有产业的城市。

好在，惠州因为天量供地，房价一直维持着比较便宜的水平，—— 虽然她同样没逃过2016年那一波普涨。

1.

根据房天下的数据，今年9月均价是10280元/m²，

是大湾区临深、临广城市中房价最低的一个。

也正因如此，无数深漂在这里买房安家，并为深圳打出了“来了就是惠州人”的口号。

还别说，这个口号真挺贴切…

没错，惠州最大的价值，就是给深圳当睡城。

这里注意一下，我们在说 “睡城”时，并没有带任何贬意，

毕竟想当睡城，门槛也是很高的呀…

最基本的一条，你得紧邻一线城市吧。

四个一线城市中深圳面积尤其小，缺地，对土地的渴望最迫切的；

刚好，旁边的惠州别的没有，就土地贼多，—— 这也是睡城的通性。

仅临深的惠阳区（含大亚湾新区），面积就有1180平方公里，相当于60%个深圳。

（惠阳区区位地图）

而这个片区，也正是是惠州唯一值得投资的区域。

—— 既然是深圳的睡城，价值自然就是跟深圳紧紧绑在一起，

离深圳越近，到深圳通勤越方便，房子的价值越高。

2.

基于以上价值逻辑，我们来捋一捋惠阳的通勤能力和房价现状。

一、可自驾与深圳双城通勤

从惠阳开车到龙岗中心城单程约30公里，50分钟；

到坪山，大概15公里，30分钟。

（以惠阳某楼盘为起点到坪山）

二、可通过高铁与深圳双城通勤

从惠州南站到深圳北站的高铁，单程约30分钟，

从早上7点到晚上10点半，大约每小时有三趟车。

单程票价二等座20元，一等座31元。

—— 这是一个可以接受的价格，毕竟乘坐深圳地铁，远距离单程也得要10块钱呢。

如果住在惠州南站附近，工作在深圳北站（龙华红山）附近，通勤时间可以控制在1小时以内，

比许多深圳市内的通勤条件还略好一些。

当然啦，现在跨城上班的人越来越多，票可能没那么好买了…

目前，这几个区域/板块的房价分别是（链家数据，下同）：

惠阳区：1.1万/m² ；其中惠州南站附近1.7万/m²

坪山区：3.4万/m²

龙岗区：4.2万/m²

龙华区：5.7万/m²，其中深圳北站附近6 - 7.5万/m²

3.

这个价格，如何？

当我们拿不准一个地区的价值时，有一个非常直观有效的办法：

对标同类。

比如，惠阳区之于深圳坪山，就如同燕郊之于北京通州，

二者都只能通过路面交通连接。

燕郊、通州的房价分别为1.95万、4.47万，前者是后者的43.6%；

相比而言，惠阳房价则是坪山的32.3%，属于合理略偏低区间。

再比如，惠州南站之于深圳北站，就如同天津武清之于北京南站，都是通过高铁连接。

二者通勤时长差不多，但武清到北京票价更贵一些（二等座38元）。

武清均价1.6万，高铁站附近房价2万左右，北京南站附近则在5.5 - 7.5万之间（没有新盘，参考二手房房价）。

对标武清，惠州南站附近的房价，也属于合理略偏低区间。

综上，惠阳区的房价算比较安全，

是那种买来没什么风险，能跑赢通胀的水平。

但能不能有独立的行情涨起来，涨到什么程度，还要看未来预期能不能实现。

4.

惠阳楼市最关键的一个预期，就是深圳地铁14号线和16号线，

尤其是14号线，直达深圳的中心城区福田区，因此含金量十分高，堪比西部的11号线。

（地铁14号线，虚线部分为惠州段）

如果未来14号线地铁开通，惠州惠阳对标的就是昆山花桥（均价1.9万）。

也就是说，排除通胀因素以后，惠州还有大约70%的上涨空间。

但是！

因为惠州人口数量不够的原因（城区人口不到300万），14号线惠州段尚处于规划阶段，开不了工。

虽然从大趋势上来看，深圳跟惠州之间开地铁是迟早的事，14号线终点也预留了延伸至惠州的条件，

但具体什么时候能成，不好说...

So...惠阳成为花桥，还需要一个比较长的周期。

不过呢，14号线的深圳段已经开始建设，2022年通车，这个是不会有变数的，

这条线深圳段的终点站沙田，到惠阳临深区域大概七八公里，

与11号线终点站碧头到东莞长安镇的距离相当。

14号线深圳段开通，会给惠阳临深片区的房价带来一波提升，这个短期内就可以实现，

正如同当年11号线拉高了东莞长安的房价一样。

—— 你们看，像惠阳这种房价影响因素单一又有参照物的区域，分析起来真的很简单。

5.

那么，哪些人可以买？我的建议是这样的：

一、资金不多、没有大城市购房资格的纯投资人群。

原因很简单，惠州便宜，不限购。

如果要买，就优先选择与紧邻坪山和惠州南站的楼盘，未来的涨幅比较明确。

二、真·自住刚需。

我指的是：在惠州本地生活工作、在深圳坪山龙岗工作和在深圳北站附近工作的人群，

判定标准是，是否可以真正实现每日低成本、短时间通勤（参考文章第2部分）。

无法达到这个标准且尚未解决自住需求的深漂，则要谨慎一些，

买惠州没什么问题，但最好，还是把宝贵的首贷资格留给深圳吧...