二手开始调价了？

大家好，我是卢俊。有一阵子没有和大家聊天了

最近我在干嘛，除了公司里各种各样杂七杂八的事情，对于我个人来说，就是自己在换房啊，至于我买了哪里后面和大家分享

但是因为我切身肉搏的进入到楼市里，看到以及感受到的现象是必须要和大家聊的

需要强调的是，以下内容全部来自我的感性感触，不客观但是却真实，我觉得如今的市场已经进入两周一个转换的时间内，后面的微观文字大家要仔细看

01、一手认筹流盘客户开始大量进入二手房

上海从8月份开始，楼市里最明显的一个信号级的变化就是，一手房的认筹率突然开始提升

而且这样的变化其实超乎很多地产人自己的判断的

虹庐湾项目在开盘一周内部团队还在为叠加产品蓄客不足做准备，大虹桥接近1000万的总价产品一度让操盘手担心客户匹配度

逻辑也很简单，在8月之前，上海楼市的热点集中在中环内小户型的低总价类产品，这一款产品切入的总价段恰好就是1000万上下的总价段

市场的分流一度让操盘手有点焦虑

但是变化就在两周时间内，我和销售点状沟通后他和我说了一句话：开盘前最后一周不知道为什么人来的越来越多

最后结果大家知道了，团队一度认为不可能的事情，项目日光就实现了

从这个盘开始，后面的长风瑞仕，仁恒静安世纪……陆陆续续上海一手房就开启了高认筹加日光的模式

这种低中签率的摇号模式容易在一个个项目开盘的推进中积累一个情绪，就是买不到房的焦虑，因为几乎每一个300套房源供应的一手房开盘后就意味着有600个精准用户买不到房

伴随着一个个热盘的开盘，市场就积蓄了不少买不到房的失望，而这些购买力，如今已经开始流入到二手房市场

从数据上就可以看出，越是市中心的，摇不到的概率也就越大

但是同样的，越是市中心的，周围二手房的可替代选择也就越多

02、一手的不确定形成二手的购买力

所以目前上海楼市出现的一个有点神奇的现象就是，在整体还不错的楼市里，一手的价格倒挂但购买不确定，二手的隐形成本但确定

当大家对未来预期乐观的时候，那么一手市场摇号的焦虑就会快速的转换为购买力

这一波需求进入二手市场的最直观变化就是：快

因为他们不仅准备好了房票，还准备好了现金，所以错过一手之后进入二手就是一个快

其实很多中介都已经感受到了，从6月份开始二手房市场的流速开始加快，而且是越来越快

从数据可以表明，今年二手房市场会是过去四年楼市最好的一年，成交量开始回涌到楼市火热的状态里

当然，你说一手客户流入二手就能带动这个二手这也有点扯，但是背后其实还有几个因素

第一，二手房市场的一套带两套的逻辑。在置换为主的上海楼市里，买一套背后意味着要换一套，所以会一带一

第二，整体信贷的支持，今年的放款明显要比去年要快很多，两周内放贷的现象比比皆是

第三就是预期，一手热盘的存在给到市场足够强的预期，楼市信心真正意义上在市场上呈现出来

03、回款，回款，改善，改善

这里说的不是一手房，不是开发商，而是二手楼市的现象

如今你说二手成交火热，但是二手的房价涨了没有。我确实看到这么一个现象，房东因为市场购买力的需求充沛，已经开始有所提价。

虽然还没形成普遍共识，但优质品相的项目已经有点状发生

但是一个强烈的诉求，就是房东对回款提出了很明确的要求，越多的首付，越快的付款，在二手房市场里越有竞争力

而背后的一个重要原因就是我们反复在强调的，如今改善当道的上海楼市，大家一定要坚信一句话就是：改善如今成为刚需

不论是因为房票原因的被迫改善还是置换改善，市场内这一部分的需求已经占据了七成

而这一部分拆分为两个方向就是第一个，卖掉自己的房子然后换一套好的，或者是卖掉自己的房子，给小孩换一套好的

而这种需求下也就意味着市场上充斥着大量的七成首付的客户，而这些人的竞争转换为售卖方的语言就是在比拼付款条件和回款

而这种现象导致的一个结果就是，好房子会越来越抢手

这里要注意的是，好房子包括一个片区内的品质社区，同时也包括一个小区内不同区位资源的房子

这一次仁恒静安世纪3:1的认筹率，按照道理是妥妥的清盘，但是最后的结果是99%的卖掉了，但是依然剩下几套一楼的房子

这说明什么，说明客户在改善周期的时候对产品的挑剔，不仅要一个好的小区，对于社区内顶楼或者一楼这种非标产品，依然会保持冷静

04、高端客群发生轮换

这一点是我在摆放翠湖天地的时候和操盘手聊天的时候我首先发现的

不知道各位知道哇，翠湖天地在两千年前后，第一期第二期的产品全部都是小户型，因为那时候的产品主要针对境外客群，当初的购买都是要求美金购买

而进入三期之后，一些非标的大户型产品出乎意料的大卖，而这一波的客户清一色的来自本地土著

经过这样的变化，后来翠湖天地就把自己所有的目标客户转移到本地需求，而后面的产品户型也开始做的越来越大

我想和大家强调的是，此时此刻这样的变化开始变得越演越烈

因为如今楼市里弥漫着两股情绪，就是海外人士的撤离和土著的焦虑

什么意思，我前阵子问了问仁恒一些二手房的中介，说如今不少仁恒的一些老外都在抛售仁恒的房子准备回家去了

如今的世界格局以及经济环境会让不少的老外有了这样的决定

当然，同样因为世界格局和经济环境，很多上海的富豪土著也有焦虑感，他们也希望自己的资产可以得到更好的稳定，所以也在这个时候选择买房

所以这一波人在二手房市场开始交汇，经常会看到古北的一些房子就是房东是60多岁的日本人把自己的房子卖给上海三十多岁的年轻家庭

是的，之所以是60多岁的卖给30多岁，其实也是人口结构的转换，第一代国际化社区的第一批购买力都是集中在2000年-2005年，而这些人经过15年后都进入50-60岁的生命周期

自己的年龄以及现在的世界格局也加速了他们告老还乡的决心

05、最后一点，就是二手市场已经一手化

就是我们都要认识到一点，就是楼市的冷或者热，都是有源动力的

一手市场的能够快速的回暖，本质上是两个动力

第一是今年上半年土地市场的率先回暖给到市场关于未来价格的信心，加上预售条件的适当放宽也加速的市场一手房的供应量，这两层底层逻辑再配上一些点状项目的热销，从而带动了整个一手市场的信心

而二手市场的回暖除了前面我写的一些点状变化之外，内核是信贷便捷之后加速的房子的流动性以及一手回暖之后带来的二手挤压

所以一个市场的冷热与否，根本就是看需求端的信心以及供应端的流动性，如果同时这两个元素都发生变化，那么这个市场很快就会回暖

但是我们看到上海楼市热的本质，其实背后是全国楼市的两极分化

前阵子参加易居沃顿PMBA项目第9期集修共训模块课程的时候，林峰总和我们分享了全国市场的各种反差

我们都知道旭辉的城市布局还是比较均衡的，这种直观的感受可能更加能够说明问题。核心城市的点状楼市热的背后，可能是一些中小城市的冷淡换来的

我们都知道整个大盘需求恒定，整个楼市供应过剩，人口总量也在老龄化，现在的楼市在我面前特别像一个牙膏，有一股力量把需求往顶部去挤压，然后下部城市就开始变形变异

而作为个体，或者说作为一个购房者，你很难去思考到底这个合不合理，更多想的是，我要去哪个城市，然后买不买那里的房子

仅此而已

06、

2020注定是不平凡的一年，对于世界来说就是如此

而房地产市场，归根到底看的就是浮在空气中的信心，唯独微妙的一点就是对于外部环境的过度悲观或者过度乐观，都会推动核心城市的房源成交上升

大家仔细回忆2018年前后市场的冷静，其实本质上是大家对于未来没有预期，土地成本和房子售价突然发现没有关系之后，大家对于未来的预测其实是有点万念俱灰

正是因为这样的“失望”，造成了上海楼市很低潮但同时也是很平稳的两年。而现在的变化依然是因为供需环节微妙的变化

所以如果让我提几点建议

1、买好社区的中低端总价的产品

2、不要买非标产品，打死也不买

3、准备好足够的首付

4、价格随缘，能砍就砍，不能也别觉得吃亏

5、坚定不移的把自己的房子换到好房子的范畴里

这五个建议记得写在脑门上不要忘记，至于最后我买了哪里，点赞过500我码字告诉你