全球楼市开始动荡了！
近期，美国纽约曼哈顿高端房地产市场成交量大幅下跌，为了应对楼市低迷，一个新建的豪华公寓楼几乎给出了半价的折扣，相当于单套房产减价近1000万美元。
比起美国的降价抛售，韩国则在上演另一出好戏。
7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%，与此同时首尔公寓价格大幅上涨52%，甚至一处预售110套的高层公寓，吸引了37400多人前来预购，竞争比例高达340:1，这是首尔楼盘预售史上的最高纪录。
一边是半价割肉抛售，一边却是恐慌性买入，国际楼市在全球放水和疫情影响下开始走出冰火两重天的态势。
美国疫情严重，富人纷纷逃离曼哈顿去郊区购房，富人区房价暴跌意料之中，而韩国是个疫情控制较好的国家，房价却出现暴涨情况，作为同是东方国家且是疫情控制的典范，我国的楼市接下来会有何反应？是“曼哈顿式”下跌还是走出“首尔式”上涨？
肯定地告诉你：都不是。
稳才是我国调控的重点，除了稳房价，最近还直接对开发商拿地这事进行限制了。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。
这场浩浩荡荡的进京赶考，其中有条新规传播甚广，以有息负债规模作为融资管理的操作目标，划分了三道红线：
1、剔除预收款的资产负债率大于70%
2、净负债大于100%
3、现金短债比小于1.0倍
根据触线情况分为红、橙、黄、绿四档。
红色：三条红线全中，不得增加有息负债
橙色：触两条红线，有息负债规模增速不得超过5%
黄色：触一条红线，有息负债规模年增速不得超过10%
绿色：触零条红线，有息负债规模年增速不得超过15%
最近的自媒体都在说这事，但只说了一二，很多人看了都云里雾里，这到底是什么意思？和楼市有何关系，又和投资买房有何联系？
要知道有何影响，一定要搞清楚以上指标到底意味着什么。
所谓剔除预收款的资产负债率，就是除去预收款项，也就是购房者在买期房时给的首付和贷款，现在要将这块剔除出去，过去这块算入了负债，这次在负债总额中扣除了预收款来计算资产负债率。
过去是：资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％，现在是资产负债率=[(负债-预收账款)/资产]*100％
假设一个房企年底的总资产是5000万，负债2000万，预收款项500万元。
那过去=（2000-5000）*100%=40%，现在则变成（2000-500）/5000*100%=30%，剔除了预收款项还超过70%的房企，说明负债率太高了。
而净资产负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益，净资产负债率超过100%，说明这个房企负债总额高过净资产总额，面临资不抵债，这个比例越大，房企高杠杆的风险就越大。
现金短债比率=货币资金/年末短期负债×100%，现金短债比越小，说明企业的短期偿债能力弱，风险性更大。
根据以上的三条指标，分了四个档次，以下是根据“三道红线”分的房企“档次”。
（TOP100上市房企三道红线开发商名单）
这些排在越前面的开发商，意味着接下来拿地要被限制了，在红线对应的档次中，控制的就是房企的负债规模及增速。
有息负债规模是房企到底能不能拿地贷款的一个影响因素。
银行评估房企偿还贷款的能力，重点看的就是营收，而负债规模放大，营收也跟着放大，意味着你确实把钱投入到生产，这是安全的。
但如果你的营收规模没有扩大，那银行就不可能给你批贷款。
而房企想要制造更大的营收，就要更多的新土地，有了新地，就能顺利拿下更多的新贷款，所以大家看为什么疫情期间，房企销售额低迷，经济行情不好，但房企拿地的热情不减。
谁拿了地，谁就能拿到新贷款，而且可能是更大规模的贷款，有了地还能搏一搏，没地基本连赛场都进不去，赌一赌还能翻身，不赌迟早被高负债给拖死。
但如今给你限定了三道红线，如果你三道红线都中了，就不给你拿地，如果只踩中1-2条，可以拿地，但限制了增速，但哪怕你一条都没中，增速也只能控制在15%以内。
这次央行明摆着就告诉开发商：要借钱，可以，但按照我的规矩来。
大家都知道，房地产行业是一个高负债的行业，开发商自有资金非常低，但建设周期和售楼周期比较长，为了周转，房企会向银行借一笔钱来建房。
说白了，这就是一场房地产商捆绑着银行玩的一场房价游戏，房企从银行借个几万亿出来去拿地建房卖房，卖完房回款之后又把欠银行的债还了，开发商赚利润，银行赚利息，之后又不断借钱不断还钱，周而复始。
房企只要永远能利用新的借债来把旧的借债的本金和利息全还了，就不会有问题。如果房价能一直涨，涨速能超过从银行借钱的贷款利息，那么这个游戏能一直玩下去。
但问题就在于，我们有政府这只无形的手在调控。
调控一来，房价不涨，可能某一年的融资规模就出现问题，房企没有实现借债去还债的这个目的，那资金链就可能会断裂。
那些高杠杆的开发商就会面临无法偿还贷款而破产的处境，最典型的就是泰禾。
过去地产大牛市，泰禾积极拿地上杠杠，到处刷新“地王”记录，一下子实现了销售额翻番，结果就是限价之下，房子卖不上价，最终只能高位站岗，哪怕把手头上存的房子全卖了，也还不起款，最后泰禾的信用遭到极大打击，没有金融机构敢对泰禾放款。
借不到钱，对于极度依赖贷款维持资金链的泰禾来说，只能留下一堆烂账等人接盘。
而最惨的还是买房者，大开发商可能还因为实力问题有别人接盘，而小开发商还不起款最终就只能烂尾，只能留下一地鸡毛给购房者。
所以这次座谈会重点就是要房企降杠杆，控制拿地规模，你负债率太高就不给你拿地！
背后的寓意很显然：楼市接下来得稳，市场也得健康发展。
之前强调的稳地价、稳房价、稳预期，现在是已经落实到具体细节上了。
前有调控打击炒房稳房价，如今又设置三道红线门槛稳地价，开发商融资收紧，需求端叠加供给端的双重调控，开发商借不到钱，房子怎么卖？有人已经按捺不住想问：接下来房价会暴跌吗？
我的结论是：暴跌机会不存在，但薅羊毛机会多了！
宏观上，今年货币放水基调没变，但我们国家相比美国在疫情方面控制得更好，经济已经开始恢复，降价抛售不可能，但也不可能和韩国一样暴涨，为了防范大涨，我们已经出了多次调控，上了多层锁，哪怕货币放水，水也不见得流入房地产，短期就更不会推涨房价。
而且我们国家调控一直都是为了楼市稳，而不是楼市崩。毕竟我国居民家庭的负债总来源都是房贷，加杠杆买房已经是常态。
普遍的降价潮虽然很难出现，但接下来的几个月确实会是个难得的购房时机。
偿债高峰加上强监管，高负债压力下，部分开发商融资受限，走以价换量，促销回款的情况会增多，开发商的苦日子要来了，但买房者买房的时机却到了。
2019年泰禾就将北京西三环的西府大院以11万/平米的价格清仓甩卖了，而此之前泰禾的计划是以18万的价格出售，可最近西府大院又爆出维权，说是泰禾集团与中建投信托的债务纠纷，导致业主无法网签。
所以下半年哪怕降价潮来临，但捡漏也是门技术，如何捡漏和盯紧那些不容易暴雷的开发商？今晚李老师的直播也会说到，可以后台回复“直播”，今晚会收到直播预告推送。
在此大背景之下，恰好也印证李老师之前一直强调的：接下来慢牛行情已经到来。
慢牛之下，不是不能投资，而是不能投机。买房不需要等，但兑现时间得等。投机的暴富、快进快出的机会没有了，但选对资产的长持带来的涨幅会更让你惊喜。
慢牛行情虽然已来，还是那句话，最核心的优质资产仍然在一二线城市以及都市圈内的城市中。
核心城市、核心地段的房子，坚定不移地持有，只有相信才能看见，慢牛永远要比疯牛要来得持久且稳定！
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