湾区城市格局大变，珠海的这个区域有翻倍可能

2020年上半年，要说楼市火热的区域，对于全国人民来说，大湾区绝对是能够脱口而出的那个。但是，真正深究之下，大湾区楼市火热的城市，就那么几个。

深圳，7月份二手房出售均价7.43万/㎡，同比上涨19.4%；东莞，7月份二手房出售均价是1.89万/㎡，同比上涨19.4%；惠州，7月份二手房出售均价是1.1万/㎡，同比上涨8.19%。

上半年，深莞惠都市圈完美的演绎了一场轮涨行情，深圳涨完东莞涨，东莞涨完惠州涨，堪称都市圈城市房价轮涨的范本。

很快，7月份深圳、东莞两个城市接连升级限购，不然这股上涨势头很难扑灭，说不好将引发全国新一轮的上涨行情。

广州，7月二手房出售均价是3.79万/㎡，同比上涨9.84%，是大湾区中除深莞惠之外，相对较火热的城市。但是，真正火热的也就几个区，南沙、黄埔和天河，其他的区依旧不温不火，甚至增城、花都区还存在明显降价现象；

这里不得不提的一个现象是，7月份深圳升级限购后，南沙的深圳买房客明显增多，很多项目的深圳客源达到3-4成，为近期南沙的火热起了很大的助力作用。

南沙，在大湾区的发展战略下，再加上未来深中通道（南沙支线）的开通，导致和深圳的中心前海反而在区位上离得很近。现在你去南沙看房，很多项目一定都会花一定的篇幅讲自己离深圳的距离有多近，通勤有多方便。

佛山，7月二手房出售均价是1.36万/㎡，同比上涨3.78%，涨幅不明显。涨价规律很随广州，火热的是靠近广州的三个区：禅城、南海、顺德，而三水、高明的房价同比确是下降的；肇庆，7月份二手房出售价格是6904元/㎡，同比下降4.96%。

以广州为核心的广佛肇都市圈，一切以广州马首是瞻，广州楼市温和，则佛肇楼市温和；广州楼市分化，佛肇的楼市也分化。

珠中江都市圈，珠海，7月二手房出售均价是2.33万/㎡，同比下降0.68%。中山，7月二手房出售均价是1.19万/㎡，同比下降1.59%。江门，7月二手房出售均价是8854万/㎡，同比上涨0.47%。

作为大湾区里经济最弱，人口最少的深中江都市圈，今年的楼市非常温和。和一江之隔，江对岸的深圳东莞，宛如两个世界。

很明显，上半年湾区上涨的城市和区域，基本都和深圳有关。不得不说，深圳的楼市影响力，真的很强大！所谓的全国楼市的晴雨表，湾区楼市的发动机。

所以，能否和深圳产生联系，成为了大湾区城市发展的核心妙门。

对于产业发展而言，能和深圳产生直接联动，是产业升级的重大契机。对于楼市而言，能和深圳产生连接，是评判楼市价值的核心标准。

首先，东莞和惠州，是两个在物理上原本就和深圳直接连接的的城市。

东莞，凭借自己的制造业基础，把华为进入松山湖，为自己产业升级带来契机。而引入松山湖才2年，东莞产业结构就得到明显的调整改善，而松山湖房价也迎来一次明显的暴击。

惠州，制造业基础不如东莞，非常清晰的把自己定义为深圳外溢刚需的睡城，凭借更广阔的土地优势，大量的拍地建房子。这就造就了惠州楼市非常规的格局：房价最贵，涨幅最高的区域不在惠州的核心区惠城，而是靠近深圳的惠阳、大亚湾。

而中山和珠海，是两个原本和深圳隔江相望，没有任何直接相连的城市。在“深圳引力”吸引之下，这些年来一直想通过外力和深圳达成直接联系。

中山，实际上早在2005年就开始提出深中通道的规划，经过10年努力和推动，于2015年被发改委正式批复，2016年12月正式动工，预计2024年全线通车。

深中通道对中山的意义非常重大，让中山到深圳原本2个小时的通勤缩短到35分钟。两地通勤时间的极大缩短，对于缺少铁路、机场和深水港的中山来说，将会极大的缩小物流运输成本，有利于提升本土企业的效益；同时，也有利于接收深圳的产业转移。相反，对于土地紧缺，用工用地成本非常高的深圳而言，又多了一块产业转移的宝地。

深中通道的批复，对于当时中山楼市的刺激尤为明显，中山房价在16年年初只有6000元/平，在上涨大环境叠加深中通道动工之下，中山房价到17年直接翻倍涨到1.2万。完全可以预见，深中通道的开通之时，也将会是下一波中山房价上涨之时。

珠海，因为本身也有一些高新产业，有被称为大湾区第二个深圳的说法。但是，与深圳的科创实力的差距是巨大的。所以， 能否和深珠产生直接联系，也是决定珠海高新产业空间的一个关键点。

在珠三角融合之下，深珠通道的规划也一直在推动中，深珠通道规划最早出现在2010年修编后的《珠江三角洲地区城际轨道交通规划》中，里面提到了深珠城际这个跨海线路设计。最近几年，被密集提起。

2017年，深珠通道被纳入2017年广东省高速公路网规划；

2018年1月，珠海市政府工作报告提出争取将深珠高铁纳入国家和省相关规划；

2018年7月，珠海市委八届五次全会提出要推进深珠通道的建设；

2018年10月，根据珠海《深珠通道铁路公路布局方案研究》，珠海高新区将预留深珠通道远期建设廊道；

2018年11日和12日，在深省人大代表赴中山、珠海调研粤港澳大湾区建设时表示，互联互通是粤港澳大湾区建设的必由之路，深珠通道的规划要快马加鞭；

2018年11月15日，珠海市政府常务会议审议并原则通过《珠海市干线路网规划》，规划新增伶仃洋通道（即深珠通道）；

而最近的两个动作，是推动深珠通道规划落地的两个实质性的动作。

2019年11月，珠海市交通运输局发布公告，对《伶仃洋公路通道及西延线（珠海段）交通详细规划》公开征求意见；

2020年5月15日，深圳市前海管理局发布了《深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究》的项目中标公示，相当于深圳已经针对深珠通道的深珠连接口设计在出钱招标了。

严格来说，深珠通道规划实则已经板上钉钉，就差发改委最后批复的临门一脚。

同样是连接深圳的两条桥，但是因为大桥在深圳的落脚点不一样，导致价值差异巨大。

深中通道在深圳的落脚点是深圳大空港区，深珠通道在深圳的落脚点是深圳的“宇宙中心”前海，完全不是一个影响力级别。

完全可以预见，深珠通道的正式批复，对珠海产业的升级，对珠海房价的刺激作用，要远大于深中通道对中山的作用。

深中通道，连接中山这边是翠亨新区，一个因为深中通道而紧急被打造出来的新区，几乎没有落地什么产业。深圳这边连接的是大空港区，说实话，空港概念也好，会展新城也罢，承载的都是非核心产业，影响力其实不大。

至于房价，中山翠亨是1.5万/平，大空港是6万/平，存在较明显的差价。通道开通后，会有一定的价格补涨，但因为翠亨本身缺乏良好的产业基础，补涨空间有限！

深珠通道，连接珠海这边的是唐家湾高新区，本身规划的就是珠海的高新区，科创产业聚集区，类似金山软件、魅族手机、机器人产业园等都在这边，本身就具备很好的产业基础；连接深圳这边的是前海自贸区，这里本来就是深圳未来10年的重点打造，金融、科创（腾讯将全部搬到大铲湾岛）、数字货币等都在这里聚集。

至于房价，珠海唐家是2.4万/平，前海是13万/平，存在巨大的差价。通道开通后，会有明显的价格补涨，因为本身就具备良好产业基础的唐家湾，自身购买实力加深圳外溢，补涨空间将会很大，就算翻倍到5万/平，也还是和前海存在较大房价差距。

未来，深中、深珠两条跨海通道的开通，大湾区的格局将再次被改变。湾区三大都市圈中的珠中江都市圈将会土崩瓦解，深莞惠都市圈将会扩大为深莞珠惠中都市圈。

如此之下，大湾区的C位再明显不过，深圳不管是在经济上还是区位上，都是当之无愧湾区的核心。

而在湾区中排名老二甚至老三的广州，凭借它的省会身份和省内区位优势，继续作为广东省的老大哥，带动全省尤其是北部、西部等落后区域的发展。

有意思的是，大湾区和广东省这两个有所重叠的区域规划，会是越走越近，还是越走越远？留给大家猜想吧！