文 | 韩素云
昨天，金融街二期将入市的消息，让深圳楼市又再次激动起来。
仔细算算，在“金九银十”将入市的热盘真的是非常多了：
华润城四期、沙井海岸城消息不断，金融街二期出其不意地备案认筹，远洋天著和越秀和樾府也已先后入市……新盘跑步进场，竞争也开始加剧。
如在沙井，除了前段时间入市的“刚需收割机”华强城、打新盘嘉富新禧花园外，还有超级热门盘沙井海岸城，以及相对“默默无闻”清平华府、巨基四季名苑，都将要入市。
而同时，界面楼谈最近发现，沙井还有一个新盘也将在下个月开放营销中心，那就是中熙珑湾上城。
01. 大型综合体，下月开营销中心
在沙井南环路和西环路交汇的开阔十字路口，我们远远就看到了中熙珑湾上城。
项目目前仍在施工，已建至十余层，设在十字路口的营销中心被挡板包围，工人们正在铺设路边绿道。
“现在营销中心还没开，最快下个月吧。”施工工人表示。
在项目现场，我们发现中熙珑湾上城的体量虽无法与海岸城媲美，但也拥有多栋建筑，体量较大。
项目总建面超过40万平方米，是集公寓、住宅、办公和商业裙楼于一身的大型综合体。
事实上，整个项目分为三个地块：
即将入市的珑湾上城花园，为紧挨南环路的南部地块，含住宅、办公和商业裙楼；
北部两个地块分别用于建设珑湾世界花园、九年一贯制学校和幼儿园，含名为“珑湾时代公寓”的公寓项目。
其中，珑湾上城花园将提供642套住宅，当中85%房源建面在90平方米以下，另有476套回迁房。
此外，项目自带幼儿园、九年制学校和2万平方米商业，足够支持住户的消费和学前教育需求，甚至可以形成一大配套较为完善的大型社区。
02. 没有地铁，被工业包围
中熙珑湾上城位于目前非常“网红”的宝安沙井片区，与大热打新盘万丰海岸城、华强城的直线距离都约为3公里。
不过，海岸城靠近11号线马安山站，华强城靠近塘尾站，而中熙珑湾上城则是“三不靠”。
据咚咚找房测量，项目距离11号线的马安山站，在建的12号线科学馆站、穗深城际海上田园站都超过1.5公里，目前难以享受到轨道利好。
离开地铁的“滤镜”之后，中熙珑湾上城周边的配套变得较为平庸。
从地图上看，项目3公里范围内，多为产业园、工业区，小区、商业配套都寥寥无几。
界面楼谈实地探访也发现，项目周边工业区气息浓重，缺乏居住气氛。
目前，仅项目东面有小产权房和少量商铺，其余均是道路和厂房，大型车辆多、行人少。
而且，虽然沙井旧改项目不少，但围绕中熙珑湾上城的多为工改工项目。
如项目西北面为沙一晚安工业区、西部工业区等旧改项目，东面的茭塘工业区旧改，都是工改工项目；沙井著名的金蚝小镇项目则在直线3公里左右的位置。
好在项目1.5公里以内，有京基百纳广场、沙井天虹，对商业配套进行补充；2公里内还有海上田园、大王山公园等休闲配套。
教育配套方面，项目属于蚝业小学、荣根学校和沙井中学学区内。而项目自带的九年一贯制学校，目前暂不知引入的是什么学校。
03. 离开“网红”滤镜，沙井值得吗？
事实上，在实地探访过华强城、海岸城和中熙珑湾上城等新盘后，我们很难会觉得沙井宜居。
作为连接东莞和深圳的重要片区，沙井早年间便为产业园、工业区、小产权房所占据，少有住宅、商业配套。
2013年开业的京基百纳广场，直到现在依然是这里最大、最高端的购物中心。但与关内的大型购物中心相比，京基百纳广场显得毫无不眼：体量只有18万平方米，入驻品牌的档次也较为一般。
甚至，与东部相比，沙井的绿化建设、文体配套、空气质量等方面都显得相对逊色，宜居指数较低。
但即便如此，沙井楼市在近年却变得逐渐火热。
2019年，京基御景珑庭突击开盘，296套住宅产品，均价4.5万元/平方米，开盘即日光；
今年年初，万科星城推出288套公寓，均价3.9万元/平方米，吸引了超过400人抢购，7分钟便抢光；
上个月，华强城推出556套住宅房源，均价4.77万元/平方米，认筹人数超过5000人，毫无意外地“日光”；
在华强城之后便入市的嘉富新禧，同样是均价4.77万元/平方米，配套平平无奇，却也同样“日光”。
沙井新房备受青睐，是人们对深圳“一路向西”和大空港规划的看好。
前海扩容，宝安中心纳入其中；全新的深圳新国际会展中心建成，周边配套逐步落地；海洋新城蓝图逐渐成型，将打造成湾区海洋科创高地；深中通道建设提速，宝安地理优势加强……
一系列的规划建设开展，让人们坚信宝安将是未来的南山。
而在宝安日益高涨的房价之下，沙井的新房市场仍然维持在“5”字头以内，无疑是对刚需的鼓励。
也因此，沙井配套较好的新盘势必成为大热盘，配套一般的新盘也同样吃香。
但沙井最近待入市的新盘较多，有万丰海岸城、清平华府、巨基四季名苑，而此前就已消化了华强城和嘉富新禧两个盘，这时加入战争的中熙珑湾上城，是将被打新潮“带飞”，还是会沦为炮灰？
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