“像惠州一样的城市”，适合什么样的人群去买？

　　经常会被问起到惠州，或者类似惠州的城市去买房应不应该，因为这样的城市很多，所以我很长时间以来也有意搜集了一些比较有代表性的案例。

　　在讨论展开之前，要很严肃地申明一点：我们不干那种“割韭菜”的事儿，不鼓动大家去惠州“炒房子”，像推荐几个有合作的楼盘，利用庞大的信息不对称来卖房子，这种事儿不妥，因为这类说辞的共同陷阱是：完全模糊了居住和投资的界限。

　　其次，我们都知道，在大城市买一套房子，几乎没有人会不带着丝毫增值的想法，这源于房地产无法改变的本质就是金融资产。但房子的特殊性还在于，它还有同时兼具实际使用的本质，以及，它还被赋予了非常多的其它精神意义——我们很难找到这世上有哪一种商品像房子那样，能够同时兼顾那么多的“意义”。

　　以上两个前提，决定了我们怎么去理解像惠州一样的城市。

　　今天更多讨论的是一种思维，如何看待在类似惠州这样的城市买房的视角——在深圳周边的惠州，究竟适合什么样的人群？哪一类的人群去惠州买房子才叫不亏？类似惠州这样的都市圈城市该怎么理解？

　　从过往的历史看，惠州，或者类似惠州的城市，不是很值得投资。这也是为什么很多人一看到有关惠州房地产的分析文章就说“惠州是个坑，谁去谁傻”的缘故。但问题在于，这样的逻辑解释不了到惠州买房的行为——每日深惠通勤已经超过13万人次，显然说明了惠州买房的行为在增长。事实上，我很多跟进的案例最终都被证明了是正确的选择。

　　也就是说，判断惠州不值得购买的人群，和去惠州买房的人群，显然不是基于同样的逻辑。分析这个行为背后的逻辑，才是值得重视的。

　　第一个案例是：A君，在南山工作，2011年、2020年，分两次在惠阳别样城买了两套房，2010年买了一套大约76平米（外送20多平米）的新房，单价大约4900，总价30多万，买来给长辈居住，因为无力负担在深圳为其购房。2020年又在同小区“加仓”买了一套大约98平米的二手房，前后10年，这个小区单价升到大约1.2万，总价大约120万，用来支持给在深圳工作的亲属结婚之用。

　　第二个案例是：B君，在蛇口工作，夫妻俩正在深圳申请公共租赁住房，小孩在深圳读书。2018年在惠州博罗的东江新城买了一套103平米的3房，78万，单价大约7600（2010年前后，这个项目单价大约是4000多块），平常也不回去住。“将来我们也不打算回去老家，买在惠州留作未来年龄大了之后的退身地”。

　　第三个案例是：C君，在龙华从事餐饮工作，在惠阳一个小楼盘买了一套房，几十万，平常和一家人租住在龙华的农民房，周末从深圳北站乘坐高铁回到惠阳。类似他的情况，同事里有不少。

　　第四个案例是：D君，在深圳自己开广告公司，2017年春节前在惠州淡水买了两套房，当时大约1.2万/平米，现在大约是1.3-1.4万/平米，最近正在计划购买第三套。三套房的分配：一套自己一家四口居住，小孩在惠州读书；另外两套打算给双方父母居住，每日开车往返深惠上下班，耗时大约在1-1.5小时。“不想离开深圳，工作机会多，但又无力买得起，就来了惠州”。

　　第五个案例是：E君，从事教育工作，前几年在巽寮湾买了一套度假房，单价大约1.5万，不出租，用来做内地来客接待，或者是一家人偶尔去度假。

　　我没有选取纯投资型的案例，以上这五类案例，是我长期跟进中最为常见的。

　　如果来做分类，我大概梳理为四类：亲属购买、候鸟居住、通勤居住、度假休闲。但具体这四类的各自的比重，没有办法去细分。

　　像亲属购买，一般都是老人从内地搬迁过来，夫妻双方无力在深圳本土买房，就买在周边。这样一方面可以不用同住得非常局促，又不至于团聚太不方便。像候鸟居住，往往发生在买房人工作地在关内，南山宝安居多，每日通勤太过辛苦，因此选择在深圳租房，或者买小房子，或者是申请公共住房，而在惠州买房带有很浓的将来“退步养老”色彩。像通勤居住，现在主要是两类交通工具，或者深圳北站-惠阳南站的高铁，或是开车，这样的人群，周末生活、子女教育其实都转移到了惠州，深圳更多是个工作地和人脉关系的存在，是最辛苦的一群。

　　这三类购买行为，都没有非常强烈的投资升值的意图，如果房价涨了当然最好，但他们的主要目的是为了拥有一套属于自己的住房，可以解决家庭现在或未来要面临的问题。

　　而最后一类度假休闲，依然可以归属为“实际使用”而非投资增值的用途。度假休闲显然不是我们常规理解意义上的“刚需”，但显然它也是我们日常生活中经常会出现的实际需求。购买度假类资产的人群，一般在所在地都有至少1套或者若干套房子，并不缺房子住。也就是说，带着这类目的去购买度假类资产的行为，实际上更接近于奢侈品消费。是以，当我们讨论度假类资产不值得投资、“风景有毒”的时候，需要把这一部分剔除掉。这是真实的需求，很多人去海南、巽寮湾、东戴河、鼎湖山类似地方买房子，只是为了获得一个感觉：“我有一套面朝大海的度假屋”。至于其他的，不一定在意。惠州之所以会成为一个站点，是因为它的山海环境非常优良，也因为它与深圳的地缘优势。

　　如果来总结特征的话，大致可以这样讲：

　　1、购买目的基本都是出于实际使用而非投资升值的目的，或者是即买即用，或者是未来退步之所。有的人买来给家属住，有的人买来给未来的自己住，总之都是住，其二是在力所能及的条件下防通胀。

　　2、年龄层普遍都是“拖家带口”，有老人需求要照顾，小孩教育需要重点考虑，刚毕业的年轻人很少。所以我之前说，在深圳，真正脆弱的反而是这些拖家带口、收入又不高的一群人，随着年龄增长竞争力下滑，家庭结构又要求不能像年轻人一样接受小面积+租房，这类人群是最容易“被打道回府”的。

　　3、收入支撑不起买深圳，但并不打算回乡，深圳的机会更多。很简单的道理，谁都知道深圳好，能在深圳谁也不愿意出去，机会多，包容度好，这是大家意愿留下的原因。但是买不起，去周边就是一种顺理成章的事儿。

　　4、惠州的房价长期是可以跑赢通胀的。从过往的很多个盘情况看，惠州的房地产虽然慢，二手成交弱，不是一个适合投资的城市，但得益于深圳的强大辐射，惠州的房价其实是缓慢增长的。除了买在了巽寮湾那些海湾之外，其它地方，比如城区、大亚湾、惠阳等等，长期价格还是能抗通胀的。比如上面说的别样城，2-3年的时间周期可能看不出来，但如果放到10年的时间，还是能够看出来增长的。也就是说，买不起深圳，不能分享深圳更为巨大的增长红利，把钱放到周边，也不是一种那么不堪的选择。

　　5、这些购买行为，很难说掉坑里了。除了第4点的解释，我们会发现，上述几类购房行为，大部分都获得了自己想要的。从我的跟进来看，买家在事前都有清醒的自我家庭分析，事后也都没有后悔自己当初的选择。他们共同的回答是：“这是我能为我的家庭做到的最好选择了”。

　　依据上述的梳理，我们可以来回答：什么样的人群适合去惠州，以及类似惠州的城市？应该是：愿意留在深圳发展，但是预期自己的收入在可见的未来也买不起深圳的房子，而自身的家庭情况又不允许继续租房居住。这类的人群，是应该认真的考虑去到周边城市的，而不应该把眼光死锁在深圳。

　　也许有一种争议讲，如果预期惠州的房价涨得不快，那么早去晚去不都一样？理论上这样对，但是现实中你会发现，你的小孩需要上学，你的老人需要赡养，在惠州买房的综合所得不一定比在深圳租房的综合所得少。也就是说，房价以外的权衡，才决定了你应该何时去惠州，这个因人而异了。

　　我认为，在判断惠州以及类似惠州的城市，都可以使用到上述思维。而使用上述思维，有可能最终你会发现，买房的抉择会变得比较简单，事后后悔的可能性更低。

　　但是，最后敲黑板划重点：无论你怎么选择，都要注意到：“像惠州一样的城市”的首要含义一定是，依托一个“泵血”能力超级强大的核心城市（深圳），并且未来要在尽可能的靠近轨道而形成的1小时通勤圈范围。