林木雄谈房地产市场面临的疫情考验与都市圈新机遇

2020年上半年的深圳房地产市场可谓是风雨飘摇，在接二连三的冲击下，深圳房地产也逐渐呈现出全新的态势。虽然疫情对深圳房地产的影响已渐渐平息，但“715新政”限购令的打压却让疫情后刚刚活跃起来的房地产市场又开始有降温的趋势。而4月深圳市发改委发布的《2019年工作总结和2020年工作计划》中有关加快推进深圳都市圈规划编制的相关内容，却又给重压之下的房地产市场带来了新的机遇。

关于如何看待深圳房地产市场这半年的境遇以及未来的发展问题，凤凰网房产采访了第一太平戴维斯华南区董事长林木雄，听听他对此有何见解。

疫情过后，房企应多关注管理运营方面的转变

根据第一太平戴维斯《2020年第二季度深圳住宅市场简报》显示，2020年第二季度，深圳市新增供应和成交量均出现显著的环比上升。然而，这两个指标的同比变化仍呈现下降趋势，意味着到市场截至季末尚未从疫情中完全恢复。

当提及疫情给房企带来的全新考验时，林木雄表示，随着疫情好转，经济正逐步复苏。住宅销售情况持续改善，但商业地产市场受到较大冲击，资产表现回归正常水平仍需一段时间。而房企的全年租金收入和利润将有一定的影响，这意味着房企的现金流管理将面临更高要求。

“高杠杆当然可以在高速发展的过程中享受到很多利好。但同时，也要想到万一发展的速度停下来，甚至近乎停顿，那么影响也可能是致命的，所以，经过疫情之后，在资金方面，开发商应该把这个事情也要考虑进去。”

同时，这也凸显出成本控制对于房企的重要性，特别是在拿地布局方面，房企需更为谨慎。

不止是现金流管理方面的问题，林木雄还提到，房企也应该关注产品定位规划和管理运营上的转变，特别是关注市场在疫情中的偏好转变，从而更充分迎接后疫情市场。

“开发商除了考虑到客户的设计需求以外，更应该考虑到有关管理方面的需求。因为疫情充分展示了一栋楼的管理水平。所以，客户现在更关注居所或者办公室的管理设备和整体的管理水平。”林木雄如是说道。

从客户设计需求的角度来看，开发商们需要做的也有很多。

“疫情过后，买方在选择住宅或写字楼时，会更重视一些以前没有想过的设计或规划，例如通风系统。”

林木雄举例说：“深圳很多超高写字楼的窗户是没办法开的，但是在其他一些城市的超高写字楼，就算是100层，它的窗户也是有办法开的。所以我相信与此相关的设计，在未来会得到更多的重视。”

从城市的角度来说，林木雄认为，在疫情过后，大家会发现城市的管理能力对于当地的房地产市场也有着比较深远影响。

“特别是那种灾难性的影响，确实会反映出一个城市的管理水平。这种城市管理水平会进而影响到这座城市里房产的价值。未来，无论是我们个人安家、立业，又或是企业选址，城市管理水平都会对这些方面产生影响。大家会更加重视城市管理方面的问题。”

都市圈一体化有利于改善深圳的短板

4月28日，深圳市发改委发布的《2019年工作总结和2020年工作计划》提及，加快推进深圳都市圈规划编制。充分借鉴世界三大湾区发展经验，协调莞惠河汕四市共同参与，合理确定都市圈发展重大任务举措，助力河源、汕尾等地区融入大湾区建设。

土地资源紧缺一直是深圳城市发展的短板之一，林木雄认为，都市圈一体化可以改善深圳土地资源短缺等问题，同时，都市圈一体化也象征着多个资源要素，例如交通、人口的一体化趋势，给开发商提供了扩张布局版图的机会。

林木雄认为，“很多城市发展的轨迹都是类似的，比如一些价值低的厂房外迁，留下的旧厂房就会进行改造，最终变成新楼宇，这些楼宇中又装入了新经济等等。我们做的，就是把握好这些规律，将业务进行相应的延伸。”

他还强调，“在稳住本身的同时，大家需要向外扩张和延伸，去抓住新的机会。比如我们公司的业务最近也延伸到了东莞和惠州，因为很多客户去到了那边。”

在他看来，交通在整个大都市圈的发展中有着不可替代的重要性。他提到，当地铁连通了东莞，几年后深中通道启用，那么东莞和中山的新机遇也会跟着到来，而大家的业务也自然会跟随着便捷的交通扩展出去。

人才，是未来深圳焕发活力的主要核心所在

在谈到深圳的未来发展时，林木雄第一个强调的就是人口方面的问题。

“从四个一线城市来看，深圳是最年轻的，而且他的人口还是呈现大量涌入的趋势，我估计在未来人口是深圳活力的主要核心所在，这也意味着深圳的未来发展跟他的人口增长是捆绑的。”

他强调，“城市的发展应该和每个人的财富匹配，所以我希望深圳未来是可以继续稳步增长。”

在房地产方面，林木雄提到了公司比较擅长的写字楼领域。“写字楼与一个城市的经济发展和经济结构都是有关的。”

他认为深圳的发展潜力很好。与旧经济时代相比，深圳的新经济对于写字楼需求也产生了一些变化，“不单单集中于甲级写字楼、超甲级写字楼，密度相对低一点的，空间相对舒服一点的办公空间，如产业园，工业园，软件园，我觉得深圳对此类写字楼的需求还是蛮大的。”

最后，谈及住宅，林木雄直言，“深圳的房价，在某种意义上来讲，有全国性的标杆作用。”

他解释说，“在全国四个一线城市中，深圳的面积是最小的，但是人口却不断在增长，从这两个因素来判断，现在深圳的房价绝对已经是领先的，未来它成为一个标杆也是有可能的。”

关于未来深圳的房价，林木雄预测，由于深圳人口仍在持续不断地流入，购买力在政策收缩下仍保持旺盛，加之政府稳步推进增加商品房及安居房的供应，所以预计未来深圳住宅价格将保持稳中有升。

文|吴曼

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