焦点踩盘记|白石洲内,紧邻1号线!500多套住宅本月入市?

白石洲，作为深圳核心城区内最大的城中村之一，几乎拥有市区最集中最大规模的农民房，也被称为是“十五万深飘的第一个家”这里即是他们的到达站，也是他们梦想的始发站。

如今它的旧改则更令人期待，“白石洲旧改”指的是沙河五村城市更新项目，五村包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村。因为超大体量，故被称作深圳的“旧改航母”。

而与白石洲旧改仅一路之隔也有个旧改项目，它就是——鹤塘小区-沙河商城更新项目（备案名：深业鹤塘岭花园）。深业鹤塘岭花园是深圳旧改小区中第一个实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目，更是深圳首个非政府主导住宅类城市更新项目签约成功案例。

搜狐焦点此行来到深业鹤塘岭花园，为大家带来项目的最新进度。

深业鹤塘岭花园位于深南大道以北，华夏街以东，属于华侨城传统豪宅区域。根据官方资料显示，项目总规划2栋住宅，集商业、办公、公寓、保障房等多种业态为一体的小型综合体项目。

从现场来看，进度最快的一栋已经封顶，另外一栋也出地面约20余层。

项目与益田假日广场一路之隔，一侧紧邻瑞思中心，另一侧挨着绿景白石洲旧改。项目不远处就是世界之窗和欢乐谷，载客旅游车较多，停留时间较长，对深业鹤塘岭花园住户日常上下班出行有着一定影响。

交通方面，项目紧邻世界之窗地铁站C1出口，仅206米步行约3分钟，世界之窗站是地铁1号线和2号线交汇站，乘坐1号线向西两站可到达高新园，向东四站可到达车公庙，去南山中心、福田中心都比较便利。

除此之外，距离项目较近的还有世界之窗2公交站，距离约200米左右。

深业鹤塘岭花园正门设在靠近华夏路一侧，东边是华侨城，西边是高新园，南临深南大道，北至北环大道，无论是深南还是北环，都是深圳人熟悉的多车道高速路段，连接深圳多个片区。

公开资料显示，由深业沙河集团开发打造的深业鹤塘岭花园，占地面积约1.3万㎡，建设用地面积1.33万㎡，总建面15.82万㎡，容积率8.21，计容建筑面积10.98万㎡。

项目分为01、02两个地块开发，建筑最大层数为地上45层+地下4层。

01地块用于建设住宅、商业、办公以及文化室、社康中心等公共配套设施；02地块用于建设住宅、商业、办公以及商务公寓，回迁房都位于01地块，可售商品房位于02地块。

项目共有住宅566户，另外还有112户保障房和210户商务公寓，住宅的主力户型是三房一厅，商务公寓的主力户型是二房二厅。

此外，项目共设有710个停车位，车位比超过1：1。整体看来，深业鹤塘岭花园仅有2栋，体量较小，容积率较高，居住环境稍有欠缺。

据现场工人称，目前已经在装修样板间预计8月份开放，另外，此前家在网友爆料开盘项目开盘时间也是8月份，可行性较大，不过最终入市时间还是以开发商公布为准。

教育方面，项目划片小学为沙河小学，步行距离约300米左右，目前沙河小学正在重建，沙河小学原来的学生已经被分配到香山里小学、华侨城中学初中部、南山第二实验学校就读。根据施工计划，重建后的沙河小学教学规模为48班配置，总建筑面积约36061.25平方米，将于2021年底建成交付使用，届时将极大缓解片区学位压力。

初中对口的是南山区第二实验学校初中部，距离项目2公里，步行28分钟，驾车10分钟，据网上数据，该校在南山区初中排名中排名第9，整体来说教育质量较好。

商业方面，深业鹤塘岭花园自带1.2万㎡主题式商业街，和益田假日广场仅一路之隔，仅距离项目约273米，步行约3分钟，项目周边还分布有一些沿街店铺。除外项目附近还有京基百纳广场、华侨城购物广场等。

深业鹤塘岭花园旁边是世界之窗、欢乐谷和民俗文化村等，项目左边华侨城商圈拥有得天独厚的地段优势与市区内优秀的自然景观和绿化环境，已经成为了远近闻名的人文生态社区。

此外，周边还有名商高尔夫、何香凝美术馆、侨城体育中心、华侨城创意园等休闲文化场所坐落于此，为居民提供了丰富的文化娱乐空间。

价格方面，贝壳找房成交系统统计，白石洲二手房挂牌均价为86341元/平。

深业鹤塘岭花园旁边大多是楼龄较大的老旧小区，例如1999年的美加广场；2002年的世界花园，房价均价7-10万/平之间。

目前项目周边环境有待改善，深业鹤塘岭花园所在的白石洲片区以老旧小区和农民房为主，其片区的焕新现主要依赖旧改推进 ，根据深圳市规划国土委南山管理局发布的消息，白石洲旧改更新单元用地面积为48万平方米，计容建面达348万平方米，超越此前的大冲旧改，是深圳最大的旧改项目。

根据旧改规划，住宅建面125万平（含保障性住房5万平）；商务公寓112万平；商业、办公及旅馆业建筑104.5万平；三所九年一贯制学校；四所幼儿园（共57个班）。

设计方案中，还有多栋超高层建筑，其中包括了1座600米高的摩天大楼，达到79层高度，有可能超越平安金融中心成为深圳的新地标，除此之外还规划有8座350米高和10座250米高的塔楼。

总体而言，深业鹤塘岭花园自带商业体，距离大型的购物商场也非常近，商业配套较为完善，待“旧改航母”改造完毕之后，很可能成为南山新的商圈中心地段，而且距离近科技园、深圳湾总部基地等商务总部集群不远，整体就业人群的购买力较强。项目紧邻深南大道，距离世界之窗站仅3分钟，轨道和自驾出行便利。长久来看项目价值上升空间大，或有新盘限价优势。

笔者认为，前期白石洲发展周期将会相对缓慢，但随着后期深业、绿景及华润等开发商的改造工程逐步完成后，片区环境和配套将迎来飞跃般的提升。