223亿的史诗级土拍，谁才是最大的赢家？

223亿的“史诗级”土拍，谁才是最大的赢家？

原创：我是北风先生北风雪林今天

6月23日，深圳迎来了一场“史诗级”的土地拍卖，5宗住宅用地同时挂牌出让，总出让面积达17.03万平方米。

这次拍卖，吸引了超过80家房企参加土拍，仅仅是保证金就达到1100亿，创下深圳土拍的历史记录。

近年来深圳土地出让多以商用、工业用地为主，这次大手笔出让5宗住宅土地实属罕见，这次拍卖，着实证明了一句老话“物以稀为贵。”

最后拍卖出来的结果全部达到了价格上限，最终成交价总计达223.84亿元。

拍到的企业，分别是越秀、龙光、中海、电建、平安。

面对如此高昂的土地成价格，对于那些有心无力、资金实力不足的企业来说，想拿却拿不到是很难受的。

但是那些拿到了的公司，可能心理会更难受，因为这5块宅地低价房价比均高于0.8。

其中，龙光地产以65.85亿的成交价，拍下了龙华区的一块地。

我看了一下，这块地位于龙华红山CBD，地理位置很少，周围学位一般的新房大概在7万左右，均价在6.5万左右。

也就是说，龙华用6.44万每平方拍下的土地，这个价格已经和周围二手房的差不多，面粉的价格已经约等于面包。

虽然这次没有限房价，开发商到时候可以按市场价定价，但在目前调控的大背景下，还敢这么拼命的拿地，真的太需要胆量了。

要知道这块地，金茂，中海、华侨城、华润等疯狂加价，最后经过了135轮的竞拍，才被龙光视死如归地拿下了。

对于这次土地拍卖，拍卖方是可以获得一大笔收入，但是竞拍成功的房企是否值得高兴么？

我想未必，开发商买了一块地，但能不能赚钱，那要看房地产市场的行情。

在业内，有个简单的公式来推测这些地块未来的实价：一块拍卖地的实际可售楼面低价，在这个基数上乘以2或者2.5，大概率是楼盘上市的均价。

竞拍现场，⼈们很容易为了赢得标的⽽忽视⾃⼰的真实意愿 。

但在拍卖的过程中，随着价格的上涨，那些对自己或者市场没信心的肯定会退出，相反，如果没有企业退出，说明大家都看好这个市场。

每个房企拍地的时候，都是有自己一个专门负责的部分，有一套系统完善的方案，每一块地多出几百块，都会仔细斟酌。

而且，在这种情况下，没有一个企业敢随意加价，因为每一个方案，每一次加价，相当于对吹牛征税，而且是上亿的税，所以他们一定会谨慎小心，诚实出价。

房企在深圳的拿地的成本固然很高、现状盈利空间也有限，但是深圳的人口才是根本。

这些土地拍卖的消息一出，朋友圈的房地产中介顿时沸腾了，而且他们的说辞无懈可击，楼面低价都这个价格了，房价还不会上涨了？

但其实，仍有一些在深圳高价拿地的房企，也正被套着，迟迟没有开盘。

比如富力在深圳的白泥坑项目，绿地在光明新区的深圳东洲项目，泰禾的尖岗山项目，从拿地到现在，已经4年了，仍然迟迟没有入市。

2016年，金茂以5.68万/平的楼面价拍下的地王，最近准备开盘，龙华金茂府的价格在12-15万，然而就在金茂对年的尚峻快2年仍然是原价。

3年过去了，除了中海的一个楼盘单价在7万元，其余楼盘在6万左右徘徊，横盘效应很明显。

如果金茂真的敢按照这个定价卖，最后的结果很有可能就是一地鸡毛。

所以，这次的土地拍卖，不用过度担心，该买的还得买，该卖的还得卖，不要因为一场土拍就觉得楼市的风向转了。

拍卖本就是零和博弈，对买家好的，对卖家肯定不好，所以别看那些拿到地的房企有多么风光，即便赢了也不见得就是好事儿。