供需大涨临深市场火热 7月惠州楼市销售超170万㎡

7月31日，毕业入深工作刚满3年的聂宇（化名）在临深的大亚湾西区某楼盘正式下订。“过去跟着同事来看过几次了，确实想买，但一直下不了决心。”

随着深圳、东莞相继出台房地产市场调控新措施，作为临深、临莞的惠州房地产市场备受关注，部分深莞外溢的购房需求也加快了入惠置业的脚步，惠州市场迎来年内供需的最高值。据惠民之家统计数据显示，7月，全市新建商品房交易规模174.04万平方米，同比涨幅超三成，刷新2017年以来的市场峰值。

聚焦当下市场，面对周边市场外溢需求的聚集，惠州房地产市场也面临着新的波动因子。行业如何施策保持市场供需平衡和市场的健康稳定？

7月市场供需大涨临深市场火热

伴随疫情得到有效防控，惠州社会经济各行业迅速复工复产，备受关注的惠州房地产市场也从按下“暂停键”的迷惘，变成为了阶段性的蓄力，二季度开启后，快速爬坡回暖。

“开始时线上CALL客、直播卖房……都是没有办法的办法，但疫情得到有效防控，复工复产之后，客户购买的意愿很强烈。”在金山湖某楼盘项目做销售员的小李介绍，二季度推了两次货，都很快被认购完。

梳理即时的市场成交信息可以看到，截至二季度末的6月份，惠州单月销售规模已从2月谷底的13.32万平方米增长至150.94万平方米。

进入7月份，随深圳、东莞等周边城市调控新政的实施，惠州市场迎来承接深、莞置业需求外溢的集中期，市场也再攀新的高峰值。

据惠州官方数据发布平台惠民之家统计的数据显示，全市7月新建商品房网签交易规模达到了16258套，174.04万平方米，环比涨幅17%和15%，同比涨幅均突超三成，成为近3年市场交易的最高位值。在各县区表现层面，大亚湾和仲恺最为突出，其中，大亚湾单月网签交易4305套，43.76万平方米，环比涨幅四成；仲恺超过惠城、惠阳成为月度交易第二，达到了2925套，30.8万平方米，环比涨幅翻番。

“过往在惠州看房过程中，‘不限购’一直是房产中介不断陈述的亮点，但这回在周边城市加码调控政策的背景下，有可能出现的限购让自己终于下了决心。”在大亚湾某项目刚刚交下订金的聂宇说，看了很久了，以前是购房需求不强烈，自己的决心也不坚定，但这会政策一变化，还不下手可能就真要买不了。

市场交易规模创新高，除了周边城市的外溢置业需求的加持，持续放大的房源供应无疑是最坚实的支撑。

关注月度市场供应信息，7月份全市供应新房17429套，169.19万平方米，充足的市场供应有效满足了市场集聚的置业需求。在县区表现上，销售涨幅最为明显的大亚湾和仲恺首当其冲，单月供应房源规模4124套/39.13万平方米，2883套/30.57万平方米。而在城市中心的惠城区，在前期活跃的供应潮之后7月2330套/24.21万平方米的供应环比滑落近四成，也使得当月交易逆市下跌31%，成为唯一交易下行的片区。

土地有序供应市场潜在房源充足

梳理阶段性的供需表现可以看到，充足的市场供应支撑着市场需求阶段性的变化。但面对周边城市外溢效应的不断深化，惠州市场的新增供应能否跟上，直接关系着市场的供需平稳、区域市场价格的稳定和购房客户的稳定。

“关注近几年的交易市场，7月的表现可以说是到达了一个峰值。”惠州楼市资深专家胡光宇介绍，面对市场的新变化，在当前这个阶段，因疫情而积压的市场产能、因建设工程延后的新建房源都集中推了出来。他指出，从目前来看，市场应对短期需求的增长供应还是足够的。

不只是短期的市场供应，面对市场阶段性需求的增减变化，长效市场也有着较为充足的空间。

据惠州市统计局、国家统计局惠州调查队在此前共同发布的《2019年惠州国民经济和社会发展统计公报》内容显示，在去年全年，全市房地产开发投资1149.94亿元，增长16.9%；商品房施工面积9105.16万平方米，增长16.9%；商品房竣工面积704.76万平方米，增长40.7%；商品房销售面积1724.71万平方米，增长3.7%。而在今年上半年，据市政府发布的《2020年上半年惠州经济运行情况》，上半年全市商品房销售仅有585.14万平方米。

与此同时，惠州多个县区自然资源部门还集中针对辖区的住宅土地出让计划和供应情况进行了梳理公示，尤其是对于临深的大亚湾、临莞的仲恺，以及惠东、龙门等度假型产品供应区，既有已供应的存量土地信息也予以厘清，系统展示辖区供应组成和房源布局信息等，在消解市场购房恐慌情绪的同时也更好的让市场知悉市场供应的系统布局。

以大亚湾市场为例，据该局国土分局公布信息显示，2020年全区住宅用地计划供应总面积约35.8公顷；87宗存量用地总面积则达到了279.5公顷，其中未动工土地154.8公顷，已动工未竣工139.1公顷，未销售房屋的土地85.2公顷，若按照3.0容积率计算，潜在房源面积将达到945.9公顷（万平方米）。

在惠东和龙门市场，2020年住宅用地供应计划面积分别约48.5万平方米、19.2万平方米，截至2020年7月31日的存量住宅用地则分别达到了94宗和51宗，面积规模745.1公顷和78.9公顷，按照2.5左右的容积率计算则潜在供应新房面积将达到1984万平方米、245.3万平方米。

惠城、仲恺等其他县区市场同样如此，市场供应充足。

强化监管巡查维护市场有序发展

无论是从动态的市场供需，还是从宏观的城市行业发展来看，惠州楼市不缺房源供应。楼市专家、天策行机构创始人李建锋称，对比周边，惠州确实的土地多、面积大，自然资源禀赋，也有着足够的发展潜力和利好。

李建锋认为，这是惠州房地产市场发展的基础面，也是最核心的吸引力。“政策的变化只是一个阶段性的变动因素，并不代表什么，关键的还是城市的内生因素，产业的聚集和城市的活力吸引着人口的流入，吸引着外来人口的居住和就业。”

但他同时也指出，缺不缺是一回事，但能不能及时推出来又是一回事。面对阶段性的市场紊动，购房需求的增减、及时有效确保房源供应、开发节奏有序是关键。

记者注意到，惠州房地产行业新一轮专项整治行动也正式开启。惠州市住建局7月上旬便印发《2020年惠州市房地产市场秩序专项整治工作方案》部署新一轮的市场专项整治行动。拟通过加大市场监管力度，切实的完善事中事后监管，推动市场平稳健康的发展。

“企业捂盘惜售、变相囤积房源、发布虚假广告和虚假房源信息哄抬房价等行为是打击的重点。”市住建局房管科相关负责人介绍，市场的平稳发展包括了各个方面，供需表现、房价变动，以及购房纠纷的规避等，企业有序的推出高品质的房源产品，购房者按需入市选购，各方主体规范自我行为，有效地防范市场风险。

关注最新的动态信息可以看到，自7月31日开始，由市住建局牵头，市自然资源局、市市场监督局、市城乡管理和综合执法局等部门组成的多个联合检查小组连续4日密集的赶往全市三县四区完成了首轮巡查，20多个受检楼盘项目不规范经营行为均被要求限期整改和通报批评。

“集中式的突击检查也是对于市场动态和变化情况的一次集中掌握，对于后期的施策应对非常关键。”市住建局相关知情人士介绍，自周边城市新政出台以来，惠州对于市场是一直实施动态监控的，及时掌握和分析动态的市场变化和供需表现，确保能够及时施策来平复和稳定市场。

市住建局三级调研员兰德华介绍，从检查的情况来看，惠州近几年的市场调控效果是比较明显的，无论是供需的表现，价格的表现，还是销售行为的规范上都取得了长足进步，政府施策也变得更加从容了。市自然资源局三级调研员严富财则指出，惠州是一个让人宜居宜业的城市，惠州房地产市场各项调控措施不断在深化完善，切实有效的保障着宏观市场的平稳。