2020年深圳182个新盘大集结，哪些项目要开卖？

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第1971篇原创文章

本文作者：牛浩思

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自打2019年春节前夕发改委发布“促消费稳增长”通知，一种似曾相识的感觉在悄悄酝酿，“二师兄”首先站出来，似乎在说：“该佩奇的都是要配齐的”。

回顾：开年粤港澳大湾区纲要发布

自此大湾区就成了深圳关键词，如雷灌耳。可算是渗透到个各个方面，无论如何都要与大湾区扯上关系，否则就算不入流。从此深圳的房地产市场真正成为全国购房者市场，借着这阵东风，深圳进入楼市小阳春。
正在大家习惯了大湾区核心城市地位，社会主义先行示范区横空出世，深圳再一次让大家重新理解了“深圳速度”。深圳的未来定位为让世界刮目相看的奇迹。

从试探性政策到因城施策

上半年出现了部分城市的试探性政策让大家再一次感觉到了似曾相识，但在“房住不炒”和高热度的城市限售的主旋律面前并没有引起过于乐观的预期。

精明的购房者把眼光放得更长远，集中资金选择优秀城市，优秀地段。对于深圳来说最明显的两个现象：
1、外地购房者剧增；
2、高端产品涨幅可观新盘日光。

总体来说深圳楼市利好可算是2+1+0.5。

“2”是两次深圳地位的提升，提高了购房者对深圳城市发展的信心；
“1”是豪宅税的更变，此项政策没有改变限制却大大增加了房地产市场的活跃度和流通能力；
“0.5”是解除二级市场商务公寓的限制，对主流住宅市场影响非常有限，但连续的利好政策也的确增加了购房者对市场的预期。

全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
中央经济工作会议中“房住不炒，三稳”仍不动摇，但要求全面落实因城施策取代了过去分类指导的提法，对于楼市政策调控地方更为灵活，过于严厉的政策会影响到群众的的正常需求，压力不能一味去堵，合理引导释放才能健康，一刀切显然是不合时宜的。

年底翘尾新房集中开盘

双11大礼包大大超乎了豪宅税的预期，二手房交易成本大幅下降，本以为是提高豪宅价格线，结果确是从价格线变成了面积线。越是单价高的房产影响力度越大。分化差距再一步拉大，有些房子涨了，有些房子好卖了，有些房子却依然挂在那里。
此前新房对二手的优势减弱，对于刚需来说即买即住的特点在一些地区甚至要优于选择新房。释放后的购买力需要很长一段时间才可聚集起来，开发商纷纷高调入市收割购买力，11-12月开盘项目21个。其中不乏有一些项目为了迅速回款，开盘价格合理得到了市场广泛认可，甚至出现日光、秒光的盛况。
市场转暖，二手市场价格波动明显业主信心明显增加，报价也自然随之提高。还出现了一些社区业主集体抬价的现象。

小阳春

二手房市场在价格方面的快速反应，加上在春节前后的市场冷淡将会为3-4月份集中一波需求释放，新的购房需求将会涌入市场通常会形成一波小阳春成交高峰。价格和购买力之间相互博弈的结果到底会如何就让我们拭目以待吧。
另外，土拍市场一直是房地产市场走势的重要依据。2019年商品房住宅土地供应可算近年来最多的一年，共有9块住宅用地。其中6月份地块位置相对更优秀，吸引多家地产商竞价。11月的土拍地块位置相对比较一般，并且有价格限定， 尤其是民治地块与6月份土地可售楼面价形成鲜明对比。

预告：2020年新房市场，哪些项目可能入市？

2020年已开工建设项目182个，可能入市的项目在130个左右，其中有住宅供应的项目在80个左右。 总体供应情况与19年相差不大。
在政策方面“房住不炒”的主旋律不变，政策放松的预期比较低。新房在价格方面会有小幅度的放松，部分热门地区的新房备案价格会有所上升。但高价位地区产品的供应非常有限，新房均价很好控制，还有可能有所下降。
从市场方面供需关系依然紧张，购房者对于资源和发展区域有优势的地区仍然是抱有极大的热情，这些区域的优秀产品开盘光也在预期之中。而弱势地区的新房如果没有比较大的让利销售，购买力会转到平稳下来的二手房市场。
在新房市场优质地段优质项目的关注热度不减，尤其是核心地区改善型需求和资源子指向性需求。鉴于房产对于资源的承载和绑定，价格控制往往只能针对新房市场，在即将到来的2020年深圳将会迎来怎样的新房供应？
总体来说深圳新房的分化情况将会更趋于严重，也会影响到二手房市场，对于改善换房需求是个好时机。

以下仅为南山、宝安区预入市新房项目表格，全市182个预入市新盘项目详情（完整版）可扫描下方二维码或点击文末阅读原文查看。

南山区

南山区的供应有所缩减，在产品的选择上相对丰富多样分布广泛。在2020年可能入市的项目共有28个。
西丽主打宜居性、安静和花园型社区，部分拥有不错的景观资源，比如汇城茗院、丹华公馆和玖裕茗院等。
华侨城新增供应主要来源于城市更新，既有精致型小体量住宅，也有大体量综合体，作为传统豪宅片区，整体居住体验不错，住宅价格水平也不低。
前海的供应较为多元化，既有小户产品贴近刚需，也有大户产品针对改善型需求，还推出了限价的商品房，势必会引起一定的关注。。
蛇口区域依托自贸区区域将会有有多个旧改在建的旧改项目或入市，区域变化速度较快，在拥有区位优势的同时价格相对有优势，很可能是增值需求购房者重点关注的区域。
预计2020年受到特别关注的项目应该大多位于核心地段，能够享受周边配套带来的附加值，比如华润城四期、新世界·临海揽山、晗山悦海城及天健前海项目等。

宝安区

预计2020年宝安区有34个新房可供选择，半数为住宅产品，部分为商务办公和产业研发类项目。2019年西部楼市火爆，特别是宝中、沙井等区域，住宅供应量不多，只有一经发售必遭市场疯抢，而商办、产业类公寓则十分低迷，可谓是冰火两重天。
宝中经历了新锦岸海纳公馆、云玺锦庭连番轰炸之后，明年预计盛意家园、泰华梧桐聚落会接棒入市，但供应量不大，依旧稀缺。豪宅中除了宝中，尖岗山也会陆续出货，泰禾深圳院子、越秀尖岗山项目，预计会刷新片区房价。
新安老城-西乡片区，随着旧改项目的持续推动，预计沿12号线两侧的项目会优先选择入市，像中粮大悦城新品、中熙玖玖颂阁、招商臻府、海栾坊等都有入市的可能，另外工改类天谷、臣田国际汽车旧改、凤凰第三工业区旧改等。
大空港福永、沙井区域，如华强城三期、沙井海岸城、珑湾上城、四季名苑、清平华府、四季名苑等住宅产品入市可能性较大，此外还有部分商办产品，其中关注度较高的是围绕新国际会展中心打造的商办类配套产品。
宝安整个区域跨度较大，老牛预计沿11号线地铁住宅项目依旧紧缺，在深圳备案逐步放开的情况下，西部新房供给不足的情况下，沙井新房入市价格也会持续上扬，届时依然会出现好房难求的局面。