广东楼市:注意!这些板块入手就贬值,小心砸手里

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：新人首问 本人准备在广州黄埔准备置业学区?自住，手上资金380左右 有购房资格 在黄埔花园跟金碧岭秀中犹豫 黄埔花园90多方税后440 望花园 金碧岭秀110方北向税后435 请问怎么选择好？还是有更好的建议？

回答：你好。这两个楼盘都还不错，就隔着一条河，区位很近，理论上有相比比例的涨幅，所以不用太纠结，抓紧上车才是王道。金碧领秀看下北向右户型101、99平这些小三房，以及一房一厅等户型

黄埔花园的北向要看组团和楼栋，而且差距非常大，比如楼王单位G1-G3栋，比如C栋，比如D栋，甚至A0-A1栋都是不一样的，如果价格一样，没有硬伤的话，选黄埔花园。

提问：另外有中介建议 萝岗投资一套300左右的房子 黄埔学区房购买一套老破小读书 这种投资好吗？有什么好的建议呢 谢谢

回答：学区房投资以自用为先，如果小孩有读书需要可以考虑，否则不建议买老破小，学区政策变动大。

提问：接着上面的问题 黄埔花园是最新一期低楼层 单价4.5了 金碧岭秀是次高层 单价3.8 黄埔花园90平 金碧岭秀110平 麻烦给个中肯的建议 谢谢

回答：金碧岭秀靠近学校，会有噪音，如果家里有老人，非常不适合，容积率也较高。而黄埔花园，大花园社区，有居家氛围，黄埔花园认可度高，未来出手也不是问题。所以我建议选择黄埔花园。当然如果喜欢高层，金碧岭秀视野也不错，就是学校的噪音问题可能比较难解决。

提问：广叔好 我想去海南买房子 可以给我点建议吗？现在香港被美国弄 国家是不是培养第二个香港呢？如果是这样的逻辑海南是不是可以投 谢谢

回答：你好。不建议去。海南主要还是旅游业为主，旅游人口撑起的房价不稳，更多是外地土豪钱多才会去入，发展了很多年，但也没有太大的起色。自住养老可以考虑，投资不是很稳。

提问：广叔你好，想在天河沙太南，广州大道伍仙桥-怡新，燕塘附近买一套320内的小3房自住，首付100-120，月供最好在1万内，考虑到小孩子明年上幼儿园，偏向于有配套幼儿园，目前只看了隆基怡苑和五仙花园，这两小学配省一级四海。请问下这两个小区好么？有什么小区推荐？

回答：你好。隆基怡苑，楼龄有点老，1996年建，小区看起来老旧。伍仙花园，有A区B区，楼龄和小区环境相对好很多，小区有五仙花园幼儿园。建议首选伍仙花园，还可以看下橡树园、阳光家园、天河北苑

提问：深圳目前2套房，自住一套，银湖齐明别墅; 一套福田的福昌苑，目前出租。有购房投资意向，有房票，有300万左右资金。请教广叔有何建议？

回答：银湖的别墅自住还不错，投资价值一般。福昌苑在新洲，花园社区，近地铁沙尾站，就是楼龄有点老了，可出手置换。300w，不知道月供能力如何，可做五成首付入沙井、西乡、碧海，3成首付考虑前海、宝中、碧海。

提问：广叔您好！本人现在东莞大朗工作，由于大朗房价涨太多超预算了，本考虑的金域蓝湾也到3w+压力大，现在考虑买厚街盛和花园（临近万达地铁口三站到南城，临近小学幼儿园中学，临近体育公园），地理位置比较好但是楼盘比较老，有一套业主急售105瓶193w，是否可以接盘？厚街有升职空间吗？厚街和大朗更推荐哪里投资呢？（个人需求:投资? 自住，有学区方便小孩上学最好）

回答：你好。是的，都涨了。厚街可以考虑，厚街是东莞的经济重镇，隶属于滨海片区，滨海湾新区定位为新时代大湾区创新发展的新高地，规划空间与产业双重变革，全面对接太空港、前海，会是东莞未来的战略高地。大朗因为靠近松山湖，价格也较高，短期看会站岗，但中长期依然有价值。厚街目前还是洼地，可以考虑。盛和花园靠近体育公园，旁边有所竹溪中学，楼龄确实老了一点，建议考虑次新带花园的小区。可以看下万科金域国际、万达御湖公馆、万达城市广场、康联汇展中央

提问：在观望黄埔大壮名城的房，户型三室，家里小孩明年下半年上小学，也考虑学校问题，听说那边的小学下半年招生，不确定是不是，周边环境如何，配套怎么样，交通是否方便，能否入手？

回答：大壮位置什么都不错，位于核心区，不好的地方是新房而且价格贵，有一定不确定性，不够二手灵活，买了要苦等收楼拿证限售，5年左右的青春没了。如果愿意等的话，还是可以考虑的。

提问：广叔 继续上一个问题 黄埔我现在想买只能全款 手上有房产证的只值120万 抵押估计贷款80万左右吧 其他的也就这个价格房子 没拿证 要不公寓了 没交房 目前手上有的就150万左右现金流 您说可以垫资先全款入手 抵押贷7成出来 可是我资金不够 南沙的给116万 贷款170左右 没拿证是否可以另外小额贷呢 有什么办法推荐吗 另外您说代持 我家人不行 还是有专业的机构推荐 广州我不了解 另外实地常春藤我看没地铁 生态不错 投资性质常春藤和保利拾光年 哪个潜力更好 拜托广叔指点 垫资和代持的问题怎么操作

回答：你好。感谢赞赏！不要买公寓！公寓税费高，涨幅慢，流动性弱。那还是买个能力范围能买的吧，保险一点。没拿证暂时还贷不了。两个盘都需要持有较长时间，二选一的话，短期保利拾光年会好一些。

提问：新人首问：您好，广叔，希望向您请教小学升初中地段房子情况。目前一套在海珠雅郡花园并就读配套小学，一套购于天河招商雍华府，考虑执信校区在建以后是否可以对口升初中？问题：1.想搬家到招商转读小学，但是不确周边初中升学情况？2.继续留在雅郡，又觉得直升初中不理想？海珠与天河之间读书教育怎样选择？3.按两个房子情况，以后居住和升值空间，留哪个卖哪个？恳请广叔指点，感谢！

回答：你好。雅郡花园是广州市内难得的、靠近地铁口的安静小区，密度低、绿化好。家门口就是海珠实验三小，六中和执信中学是广州人都认可的好学校，琶洲分校就在旁边。

招商雍华府是央企品牌，牛奶场新小区，定位为改善住宅，周围尚待开发，执信中学招生范围能否落实到牛奶厂还是未知数。

1、升学情况名校暂时还未知；2、如果注重教育就买确定的学区房；3、雅郡花园可以保留，招商雍华府的地铁，名校都还是未知数。

提问：广叔您好，我们是东莞户口想在黄埔和新塘投资一套房产，最近看了黄埔知识城的保利拾光年、幸福誉五期，还有新塘金泽惠百氏，请问就未来发展来说知识城和新塘哪个回报率会更高？预期多少年可以出手，谢谢您

回答：你好。知识城以教育研究、生物科研、医药研究、知识产权的产业，短时间内难以形成气候，虽然ZF也重金投入规划和开通了14#、14#支线，但也是为了画饼，短期看知识城会成为一个睡城，持有需要较长的时间。如果买的话，保利拾光年、幸福誉五期都可以考虑，两个区位很近，个人喜欢保利拾光年多一点，景观和建筑风格都不错。金泽惠百氏也可考虑，其近地铁，生活配套齐全。

如果自住的话，建议考虑金泽惠百氏，纯投资的话考虑保利拾光年。

提问：大壮名城，品秀星樾，中央城都在科学城，但分别是三期，二期，一期，位置越好，单价越高，中央城3万1，品秀3万6，大壮4万以上。请问单纯投资而言，选择哪个盘更好？

回答：大壮各方面都还可以，就是价格偏高。中央城未来的户数是1.5万套，整个萝岗的供应有点大，单单从地段和价格上来看，品秀星樾的位置更好。

建议首选品秀星樾，次选大壮

提问：广球你好，按您的建议，我准备用三成名额。手里410万，月收入不稳定，平均在2-3万，留一些备用金，预算提高到八百多万。职业自由，初中学位+投资潜力，用完学位后置换。深圳哪些楼盘最值得推荐

回答：你好。可以考虑前海：阳光花地苑、中海阳光玫瑰园、鼎太风华

提问：广叔好，目前龙岗仅有一套房自住价值360万，深户小孩四年级，考虑指着一套房子升值会非常有限，综合月供能力，能接受100万的贷款，咨询到广州入户半年社保就可入户，其他城市的购房资格我也不太清楚，方案一：卖掉这一套到手300万，分别购入2套合计400万的房产，一套自住带初中学位，一套投资博短期2-3年，方案二：DYD出100万，进行投资博短期2-3年。问题：1.哪种方案最优；2.深圳>广州>东莞，综合考虑购房资格，这两种分别方案推荐的地区和楼盘有哪些；感谢！

回答：你好。1、不知道你的月供能力如何，龙岗房子出手后可置换到深圳的西部。如果房子还需要自住，可考虑方案2。纯投资建议方案1，不知道龙岗房子在哪，楼盘名叫什么？2、如方案1，可以考虑，西部的南山、碧海、宝中。但如果不上杠杆买不到什么好产品。方案2可以考虑广州黄埔科学城，如万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：投资性质 三五年后可能自住 实地常春藤 保利拾光年 万科幸福誉 时代印记 哪边投资前景更好 麻烦广叔给个综合排序 另外时代印记可以分期 我只能全款压力会小点 如果是时代印记 和新塘品秀星图比 哪个更值得入手 麻烦帮忙排个序

回答：你好，感谢赞赏！个人看法：保利拾光年 > 幸福誉 > 实地常春藤 > 时代印记。时代印记在知识城，知识城已经有分析过，潜力没有科学城大，也没有新塘的品秀星图好。

提问：广叔您好，目前想投资一套东莞房子，不自住，但是子弹有限只能考虑200的，想问下广叔，长安，大岭山，大朗，长安，常平，哪个具有投资前景，又或者市区能不能考虑？看广叔推荐广州黄埔多一些，请问东莞社保能否购入？这方面小白一个，我近期就要落实，最好是希望广叔能给推荐个好一点的方案，我的广叔，我可全靠您啦！

回答：你好，感谢赞赏。购入黄埔需要补缴广州社保半年，某宝就有。预算200可考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府；广州黄埔保利拾光年、万科幸福誉；可参考潜力顺序：黄埔 > 大岭山>=大朗 >长安 >常平。

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