谢逸枫：深圳房价根本问题不在于调控在于供应机制

文/谢逸枫

深圳房地产市场的问题不在于房价本身在于市场供应机制，更不在于房价突破30万一平方米，作为研究广东房地产15年以上的学者，老谢非常直白的告诉你。深圳是典型的人多地少，外来人口为主的移民城市。土地资源非常贫乏，可供建设的土地非常稀少，城市更新面积有限制，土地价格超过房价。城市人口密度大，居住的土地密集。私人房多于商品房，过半都是没有产权的房子。新建商品住宅用地供应紧张，商品房供应一直非常缓慢。同时深圳的土地供应机制里面，住宅用地供应少，非住宅用地供应多，形成供应不平衡局面。毫无疑问，如果不解决深圳的小产权房与土地供应问题，未来深圳的房价突破80万一平是指日可待。

深圳的土地开发强度已经超过50%，远远超过国际警戒线。旧改的土地由于成本高，产业政策，拆迁安置等问题，土地供应短期无法解决。深圳由于土地限制，不能有效、顺利接纳相关重大项目，那先行示范区怎么落实。尽管日发布，深圳最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称《意见》）出台，这是深圳作为先行示范区之后，住房体制的一次巨大改革。关于普通商品房、安居型商品房、人才住房、公租房的相关规定，深圳这回可谓是壮士断腕，问题是这么多的房子，怎么解决土地供应问题才是关键，否则没什么毛用。

按照《意见》显示，至2035年，深圳拟筹集建设各类住房170万套，其中商品房只占40%，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量占60%，并建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系。。深圳计划将住房分为三大类。第一类是市场商品住房，占住房供应的40％左右，让有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。第二类是政策性支持住房，占住房供应的40％左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20％。第三类是公共租赁住房，占住房供应的20％左右，重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应。

到2035年，深圳市计划新增建设筹集各类住房共170万套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。第一阶段（近期），2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。第二阶段（中期），2021—2025年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。第三阶段（远期），2026—2035年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。此外，文件还表示，住房品质和宜居水平持续提升，住房空间布局更加合理，交通、教育、医疗等市政公共服务配套设施更加完善，住房绿色化、智能化水平显著提高。

其一是多主体供给。意见稿表示，未来不同主题将提供不同类型的房源。例如房地产开发企业将提供市场商品住房、安居型商品房。住房租赁经营机构提供各类长租公寓；市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。此外，其它主题还可以提供多类型的租赁房和住房，以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村” 综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用4房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式， 建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。其二是多渠道保障。文件提出，要通过增加建设用地、盘活存量用地等多种渠道，来保障房屋供应。增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、 坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征（转）手续用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。

实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。其三是租购并举。文件对商品房和租赁房的供应比例定出了目标：未来要将商品房供应量保持在40%左右，人才住房占20%，安居型商品房占20%，公共租赁住房占20%。针对后三类房屋，文件都对其售价和租金规定了价格区间限额。

一是实物供应方面，其一是市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。其二是人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。其三是安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

其四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。二是货币补贴方面，其一是面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。其二是面向符合条件的人才发放人才安居补贴。其三是面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。 探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

到2035年，深圳计划筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。按照官方讲，截至2017年底，深圳市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。有统计数据显示， 2013-2015年深圳常住户籍人口增量超20万人。2016年时，深圳深入推进户籍制度改革，提出将纯学历型人才落户门槛放宽至大专及以上，对人才入户量不设指标数量上限，当年常住户籍人口增量近30万人。

2017年，常住户籍人口继续快速增长，常住户籍人口434.72万人，比上年增加50.2万人，增长11.3%，占常住人口比重34.7%。2018年，深圳出台了深圳普通高校毕业生引进和落户“秒批”等政策，常住户籍人口增加19.98万人，增幅为4.6%。 2018年深圳年末常住人口1302.66万人，比上年末增加49.83万人，常住人口增量领先全国。其中常住户籍人口454.70万人，比上年增加19.98万人，占常住人口比重34.9%；常住非户籍人口847.97万人，比上年增加29.86万人，占比重65.1%。毫无疑问，深圳的人口已经达到1300万，管理人口更达到2000万了，说明人口的增长完成超出官方的预计目标。

这《意见》以下几个方面值得注意，从《意见》的相关规定，可以看出，未来深圳房价很大概率上将长期维持稳定。其中有几条含金量爆棚，对于不少深漂是绝对的利好。其一是加大人才住房、安居型商品房、公租房的用地比例不得低于60。从2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供应只有40%。事实上，这一条例是对中政局会议精神的回声，即坚决遏制房价上涨。“四成商品房+六成人才房保障房”，是房地产市场健康发展长效机制的一个摸排，这就是住房制度的住房供应体系。

其二是2035年，新增住房达170万套。到2035年，深圳将新增建设筹集各类住房将达170万套。其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。这就意味着，基本每一个深圳人都有机会。根据计划，在2035年，深圳将新增550万人，按照一家三口的计算比例，大概需要183万套新增住房。而深圳规划170万套，几乎可以满足每一个人的需求，依然存在13万套的缺口。其三是人才住房价格为市场价的60% 人才住房价格为市场价的60%左右，面积小于90平，可租可售。 基本上可以看出，深圳对于人才是非常重视的，特别是解决住房方面给以的支持力度大。

其四是安居型商品房价格为市场价的50%。安居型商品房价格为市场价的50%左右，面积小于70平，重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民，可租可售、以售为主。 其五是公租房租金为市场价的30%，最低可降至10%。公租房租金为市场价的30%左右，特困及低保、低保边缘家庭最低可降至10%。 重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，面积30-60平为主。毫无疑问，3、4、5条例，根本无法釜底抽薪式扼住房价上涨的劲头，保障房占六成，商品房才四成。只是解决了部分夹心册的住房问题。关键是没有提出如何解决土地供应问题。

深圳住房问题根子在土地紧缺，带来的就是住房供应跟不上。四十年了，深圳地面上总共盖了1060万套房子，其中拥有房产证的仅仅230万套（含185万套商品住房、45万套保障性住房），其他800多万套都是城中村房、农民房、小产权房、集资房、军产房、集体宿舍等等，都没有个人房产证。现在意见又说了，让港澳同胞在深圳居住要享受市民待遇，深圳二次房改，到2035年才能提供170万套各类住房，远远不够。深圳还得想办法，解决土地供应问题，主要还不是填海造房、到临深去买房、旧改、提高容积率、工改住、经营性集体用地入市，主要还是要靠自己解决。毫无疑问，按照下面的分析，深圳的土地问题难以解决，至少目前没有解决的办法。

其一是建设用地面积在2015年已接近控制目标上限9.76亿平，17年调增控制目标。从已公开的土地变更调查数据来看，深圳15年全市建设用地面积已经达到97550公顷（9.755亿平），距离《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》要求的2020年规划控制目标（9.76亿平），仅剩下50公顷（50万方）的净增建设用地指标，且部分地区建设用地总量已接近或超过2020年规划控制目标。按照原有规划，2016年至2020年的净增建设用地总量十分有限，这种背景下，2017年5月，深圳规土委调整2020年规划控制目标，调整后，规划建设用地控制目标增加2800公顷至100400公顷，耕地保有量由4288公顷缩减至2688公顷。

其二是规划供地总规模呈现递减趋势，供地实施率仅为八成左右。从供应建设用地规模来看，深圳市在2006-2020年土地利用总体规划中提出“建设用地减量增长规划目标”，通过严格控制新增建设用地供应、大力推进城市更新改造、积极开展建设用地清退三种途径实现建设用地总规模增长速度的下降。从2010到2016的年度建设用地供地规划来看，除2014年供地较2013年建设用地供地总量微增40公顷以外，其他年份供地总量呈逐年下降趋势，2010年规划供应建设用地2670公顷，2016年规划供应总量为1350公顷，仅占2010年的50.5%。此外，即使是供地规划也难以完全落实到最后的实际供应，2010-2016年，深圳建设用地平均供应实际实施率仅为规划八成左右。

一方面是受限于土地资源紧缺，新增建设用地供应难以完全落实。另一方面，城市更新项目受市场因素主导，拆迁难、开发周期长等问题也将影响最后落实。其三是建设用地供给方式：存量用地供地占七成，严控新增建设用地供应。第一是严格控制新增建设用地供应，新增供地规模呈下降趋势。从供应方式来看，建设用地供应主要有新增建设用地和存量建设用地两种供地模式，其中新增建设用地主要是主要是通过农用地和未利用地转化供地，存量建设用地主要通过城市更新、土地整备等方式供地。除此之外，通过开展建设用地清退将不符合规划的现状建设用地复绿为非建设用地，地方各区可以置换流量建设用地指标。

首先来看新增建设用地，近几年新增建设用地在总供应中的占比呈下降趋势。12年新增建设用地供地800公顷，占总供应的43%，随后四年逐步下滑，到16年供地仅为200公顷，占比15%，17年供地400公顷，占比虽然提升至30%，但供应绝对量水平仍处于低位。第二是2012年起建设用地供地以存量供地为主，目前存量供地已超7成

。目前深圳土地开发强度已经超过50%，新增建设用地极为紧张。受限于土地资源紧缺的影响，近年供地计划逐步推动已有低效土地资源的二次开发，实现从“做大增量”到“盘活存量”的转变。

具体来看存量指标占比，2012年存量建设用地指标占总供应比重已超过五成（54%），实际供应占比则达到56%，实际供应的存量建设用地首次超过新增建设用地，建设用地供地逐步转变成以“盘活存量”为主。2016年存量建设用地计划供应更是达到总供应计划的85%（15-17年连续三年超过7成）。进一步细分来看，城市更新作为存量建设用地供地的主要方式之一，在总供应的占比也呈现增加的趋势，至2017年，城市更新供地占存量建设用地供地的比例达到29%，占建设用地总供地比重已达到19%。

其四是通过清退置换流量建设用地指标，实现土地空间结构的优化。建设用地清退是指将不符合规划、违法建设、存在生态安全隐患、低效粗放利用的现状建设用地现场拆除并复绿，恢复为非建设用地。土地资源的紧缺性使得建设用地清退成为优化土地资源格局、保障城市未来发展的重要手段。总体来看，深圳建设用地清退力度正在不断加大，并且成为各区强制性指标，清退成效直接决定各区下一年可用新增建设用地指标。

目前，全市已有5个区现状建设用地突破2020年的规划规模（罗湖区、福田区、南山区、龙岗区、龙华新区），其中有3个位于中心城区（罗湖区、福田区、南山区），对于这五个区，2016年农用地和未利用地的转用指标完全来源于建设用地挂钩清退产生的流量建设用地指标，不占用全市新增建设用地指标。对于超过土地利用总规划指标的五个区2016年不分配新增建设用地指标。

其五是居住用地供给量：规划供应递减，年度规划“完不成”五年规划。2012-2016年期间居住用地供地约占建设用地供地总规模的10%左右，尽管17年占比提升至16.10%，但总体占比依旧处于低位，深圳居住用地供应尤其紧张。建设用地供应结构中民生设施服务占比最大，2017年居住用地占比约16.1%，居住用地供应尤其进展。居住用地五年规划的供地规模呈减量趋势，且2011-15年实施率仅为78%。 从居住用地供应总量上来看，在深圳整体建设用地紧缺的环境下，居住用地五年规划供地规模呈减量趋势。

2016-2020年住宅用地规划供地规模总量为800公顷，仅为2011-2015年的61%，其中，商品住房供地规模为566公顷，约为2011-2015年商品住房供应规模的61%，保障房和人才住房用地供地规模为234公顷，约为2011-2015年相应供应规模的57%。从年度数据来看，2017-2020年四年规划供地规模逐年降低。由于实际供地规模数据缺失，较难看出趋势，但从供应实施率的角度来看，实际供应实施率整体偏低，11-15年居住用地供地整体实施率仅为78%，其中，商品住房供地实施率为65%，保障房供地实施率106%。

规划供应层面上，年度规划“完不成”五年规划。在规划供地层面上，居住用地每五年制定一次总体规划，之后在当年制定年度实施计划。从五年规划、年度规划的比较来看，在规划层面，相同年份年度规划供地规模总体上低于五年规划的供地规模，以5年为一个规划周期来看，出现了年度规划“完不成”五年规划的情况。具体来看11年-17年的数据，有三年（12年、14年、15年）年度计划指标均低于五年规划指标，两年（11年、16年）年度计划指标与五年持平，仅一年（17年）计划指标超过五年计划。

进一步从计划实施率来看，与五年规划相比较，居住用地完成率为56%（2012年）、65%（2015年）、110%（2016年），从可以获得数据的年份看，五年规划的实施率较低，而与年度规划相比较，居住用地完成率为78%（2012年）、101%（2015年）、110%（2016年），年度规划的实施情况较好，最近两年的实施率超过100%。 具体来看商品住房和保障房的供地规划量，2011年-17年，商品住房供地方面，有四年（12-15年）年度计划指标均低于五年规划指标，保障房供地方面，则有两年低于五年规划。

从计划实施率来看，与五年规划文件相比较，商品住房和保障房的计划供应完成率在11年-15年期间均低于100%，16年虽然均超额完成指标，但主要是由于计划供给绝对量较低。而与年度规划文件相比较，实施率有所提升，保障房均能保证100%完成计划，商品住房在11-13年完成率低于100%，14-16年则超额完成。

其六是居住用地供给结构：优先保障房和中小户型商品住房供地。进一步看居住用地的供地结构，商品住房供地仍占据主导地位，供地计划中商品住房占比约在70%左右，而从实际供地来看，2010年商品住房供地占比72%，2015年供地占比67%，2016年供地占比69%，处于绝对主导地位。受“90/70”住房供应结构调整政策，新增商品住房用地主要用于建设中小户型普通商品住房。同时，2011-2015住房建设规划要求“住房用地供应总量中，90平方米以下中小套型普通商品住房和保障性住房用地总量不低于70%”。

从实际执行比例来看，的实际供地比例处于绝对主导地位，2006-2010年占比达79%，2012-2014年占比均达70%，2015年占比达到77.76%。

其七是居住用地供给方式：城市更新为主导，新供应用地指标十分有限。深圳建设用地土地供应模式已经完成“增量扩张”到“存量空间利用”为主的转变，而具体到居住用地供应，更加紧张的用地资源，叠加住房存量结构中 “城中村”违法遗留建筑的主导性，使得深圳居住用地供应越来越依靠城市更新改造盘活存量用地，11-15年居住用地实际供应中存量用地占比高达60%，而在16-20年的规划中存量用地占比进一步提升至76%。

与存量用地提升相对应的是，深圳新供应用地规模下滑明显，并且根据规划未来新供应居住用地剩余指标十分有限， 2016-2020年规划新供应居住用地合计90公顷（商品住房与保障房五年供应量合计），其中16年已实际新供应居住用地39.7公顷，2017-2020年仅剩50.3公顷（50.3万方）新供应居住用地指标。

​1)商品住房供给方式中，城市更新占主导作用.从商品住宅供给结构来看，主要分为新供应、城市更新、征地返还三种方式，其中城市更新占据主导地位，根据深圳规划数据，2011-2020年期间，商品住宅供地中城市更新的占比提升明显，2011-2015年期间，城市更新占比约为60%左右，2016年开始突破70%，到2020年城市更新占商品住房的占比约76%。而从实际供地情况看，城市更新供地也处于主导地位，11-15年期间，城市更新供地占58%，16年城市更新供地占比69%，基本与规划数据持平。

2）保障房目前仍以新供应用地为主，但规划到2020年城市更新占比达67%。保障房供地则主要为新供应、城市更新、拆迁安置与产业园区配套宿舍供地三种方式。保障房供应目前虽然以新供应地为主，但受制于总土地资源紧张的硬约束，保障房规划供地中城市更新占比呈上升趋势，根据深圳规土委的规划数据，18年之后城市更新占比显著提升，到2020年城市更新规划占比67%，如果真正落实，保障房用地供给也将以城市更新供地为主。

其七是17-20年规划建设商品住房30.6万套，筹建35.2万套保障房。根据《深圳市住房建设规划(2016-2020)》文件，2016-2020年期间规划居住用地供地仅800公顷，较2011-2015年期间供地计划减少510公顷。 而从计容建筑面积来看，2016-2020年间规划建设住房建面却由2011-2015年的略低于4236万方提高到4280万方（11-15年的4236万方建面包含规划筹集的0.5万套保障房）。在供地量显著减少的情况下，建筑面积仍保持微增主要依靠容积率的提高来实现（深圳在多次政府工作文件中要求提高住房开发建设的容积率，尤其是十三五土地规划中要求保障房建设原则上容积率不低于4）。

对应到套数来看，2016-2020年规划期内建设住房合计56万套（商品住房35万套+保障性住房和人才住房21万套），较11-15年内的53.5万套（商品住房30万套+保障性住房23.5万套）微增2.5万套。 此外值得一提的是，“十三五”期间深圳加大了利用存量筹集保障房的力度，筹集套数由11-15年规划的0.5万套增加到19万套。如果考虑这部分存量利用套数，16-20年深圳筹建住房套数合计75万套，较11-15年增加21万套。