曼哈顿写字楼“凉凉”：一季度租赁量已腰斩

（原标题：都居家办公了，曼哈顿写字楼“凉凉”：一季度租赁量已腰斩）

“居家办公既不用化妆，也不用天天面对堵车，比去公司现场舒服多了。”电子支付企业Paypal风控部门的一名女性员工对第一财经记者说。不仅如此，为继续防控疫情，她所在的部门已将居家办公的期限延至10月，而且不排除继续延长的可能。

软件开发商GitLab的远程软件开发主管墨菲（Darren Murph）表示，现在所经历的还不是真正意义上的远程工作，而是因疫情不得不实行的居家工作，但正因如此，公司逐渐意识到分散的劳动力是一种更为高效和创造性的业务方式，从而大大加速了远程工作化的升级进程。

传统意义上，商业地产通常被认为是风险较低的资产类别：租金收益率稳定、波动率小，因此常年受到各大投资机构包括各国主权基金、养老保险基金的青睐。

但一场突如其来的新冠肺炎疫情改变了一切，大量租户无力支付租金让部分商业地产投资者遭遇“滑铁卢”，进退维谷——如果卖掉地产必须要接受大幅折价，而继续持有则不得不承担长期没有收益的风险。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，商业地产的收益主要就是靠固定的租金收入，因此此次疫情，包括未来可能发生的类似疫情都会给商业地产带来深刻的影响。特别是人群密集型地产，比如写字楼、购物中心、酒店、养老中心等都很“受伤”；但另一方面，疫情对仓储、厂房和数据中心等的影响则较小。

居家办公将成新潮流？

为减少疫情传播途径，年初至今不少公司都要求员工居家办公，这或许不仅是暂时现象，而是有可能成为“新常态”——特别是在互联网科技公司，此趋势显得尤为明显。

5月底，脸书（Facebook）公司CEO扎克伯格宣布一项计划，将在未来十年内调整业务配置，从而使其4.5万员工中的50%能够在家工作；无独有偶，同期社交媒体企业Twitter也发表了类似声明称，允许员工无限期居家办公；跨境电商Shopify也表示将让更多员工进行远程工作。

美国计算机行业协会（CompTIA）对200多家科技公司的最新调查显示，其中80%的企业技术供应商表示，4月份有合作客户向他们购买了通讯协作软件及相关的远程工作工具；3月份时，该比例为76%。

领英（LinkedIn）公司的首席经济学家金布拉夫（Karin Kimbrough）最近在一次网络会议上也称，4月份，LinkedIn记录的远程职位发布量环比增长了28％，使用“远程”或“在家工作”的搜索量则环比增长了42％。

美国Realogics苏富比国际地产公司总裁兼CEO琼斯（Dean Jones）对第一财经记者表示，以西雅图地区为例，自疫情发生以来，客户对私人岛屿或者拥有较大私人庭院的别墅兴趣大幅增加，因为当居家工作变得流行，他们需要更大的空间——在和家人相处的同时，也不至于影响正常工作。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时也称，随着居家办公越来越流行，对于郊区住宅的确是利好，而对写字楼而言则是利空。

适合居家办公的在售房源（来源：由美国Realogics苏富比国际地产公司提供）

不过，陈宏明认为：“现在阶段还很难说，这个趋势对住宅对市区的房产价格会有多大影响。城市中央商务区（CBD）的功能有很多，写字楼提供办公地点只是其中之一。唯一能确定的是，这个趋势对住宅价格的影响会比写字楼小很多。”

曼哈顿写字楼空置率（来源：高纬环球）

Whalen全球咨询公司董事长沃伦（R. Christopher Whalen）在一篇文章中预测：“未来几年商业房地产的世界将会非常可怕。违约率可能远远超过1990年代的峰值水平。”

不仅是美国，英国房地产投资机构的日子也不好过。安本资产管理旗下的英国商业地产公司（UKCM）目前管理的一只近7亿英镑（约合62.8亿元人民币）的房地产投资信托基金（REITs），在英国因疫情而封锁期间，该信托仅收回了68%的租金，这使得其被迫将股息减半，并出售了部分资产——包括位于伦敦金融城的写字楼——来减轻现金流的压力。该基金管理者富尔顿（Will Fulton）称，未来投资重点将转向学生宿舍，尤其是那些不会过分依赖国际学生的大学。

新华社" data-src="https://images-louxun-formal.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/zixun/20200610/510255b2e48b44b2a6cd9f79f2894fec.jpg" referrerPolicy='no-referrer'>5月18日，行人从美国纽约曼哈顿一家只提供外卖服务的咖啡店外走过。新华社

至于越来越流行的远程办公是否会导致写字楼从此之后“无人问津”？Everest医疗物业公司创始人林恩（David Lynn）认为，这不太可能发生。他在一场业内讨论会上称：“公司不会轻易放弃已租赁的空间，它们只会以不同的方式使用这个空间。总是有需要用到办公室空间的时候。”

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨则对第一财经记者表示，在德国，还没有出现类似于美国硅谷的趋势。

他说道：“德国没有美国那么多影响力巨大的互联网科技公司，德国的数字化程度也远远落后于中美，之前疫情高峰期，大量企业员工居家开视频会议，导致了德国网络带宽面临巨大的超载压力。德国社会想要实现普遍的远程化办公，还有很长的路要走，不仅是在技术上，在观念上也是如此。”

IQI澳大利亚珀斯分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示，毫无疑问，新冠肺炎病毒疫情给社会带来了不可避免的影响，甚至改变了人们未来的工作方式。据当地媒体报道，目前已有近半的澳大利亚人士表示自己正因疫情而居家办公。

不过Lily Chong称，在西澳地区，并未出现大户型住宅需求快速攀升的情况。这或许跟当地的经济以机械、冶金、造船、石油炼制、食品和木材加工等为主有关，与互联网科技业相比，传统工业更需要员工现场办公。

Lily Chong认为，现在很难对疫情给商业地产带来的整体影响作出定论，因为一切仍在剧烈变动之中。她说：“就我个人而言，我相信人与人之间的联系，以及面对面工作对团队的价值，这些都会支撑对办公空间的持续需求——CBD写字楼空无一人的情形不会发生。”