传了一年还不卖？蛇口新世界临海揽山的新今年打得到吗？

最近，深圳楼市一直处于“水深火热”之中，前有限价、后有限购，开发商和置业者都开始回归理性。但小编在整理楼盘信息的时候发现，有一些楼盘似乎做了好些时候的“老赖”，从去年到今年，总能看见影子，却始终没有确切的入市消息。房网上，更有网友直接爆料，项目的前期时间太久，销售都已经离职了一批。

今年作为“打新年”，不少楼盘都因价格倒差广受关注，如果10万出头就能抢到南山豪宅，试问谁不心动？

不过，从网友爆料情况来看，这个项目的开发商似乎打算反其道而行之，那这个南山的半山豪宅，还值不值得买？

小编去年12月有幸前往项目附近踩盘，那么，这就带着看看这个坐落在蛇口片区的大南山脚下，面朝大海的半山豪宅——新世界临海揽山御园！

楼盘打分：79

楼盘关键词：半山豪宅

楼盘特点：半山豪宅、高层观海、育才学校

需注意的点：部分户型朝北，缺乏商业配套，未来自驾路线存在拥堵可能

赢在起跑线上的住宅：南山蛇口的半山豪宅，看海景，学位育才二中？

新世界临海揽山御园位于南山蛇口片区。占地面积约4.0万㎡，计容总建面约19.6万㎡，容积率5.78，包含住宅、公寓、保障房等多种业态。此次推售的，是1栋的AB座。

出生在南山蛇口的传统豪宅区，新世界临海揽山御园在其他楼盘人生道路刚启航的时候，就已经嗖嗖嗖跑出去老远。

尤其新世纪临海揽山御园的地理位置很独特，直接和大南山的东北角相接，是天然的半山豪宅。而且，项目有68％的房间可以远眺海景，应了“临海揽山”之名。当然，项目不算真正意义上的海景房，并不临近海边，仅12层以上的住宅有机会远眺海景，未来的海景视野存在被遮挡的可能。

从小编的踩盘经历来看，临海揽山御园目前在交通方面还是有所欠缺的。

距离最近的地铁站是2号线水湾站或海上世界站，需步行10分钟左右；如果坐公交，70路和M493路能直达南山工业区站；自驾出行的话，南海大道是必经之路，也是项目附近唯一一条主干道，由于正在修建地铁，道路并不宽阔，容易堵车。

不过，这是短期内的情况。在未来的交通规划中，地铁12号线会路过项目附近并设置站点工业六路站，小编亲测步行时间约8分钟，该地铁预计2022年开通。也就是说，再等两年半到三年，项目的交通状况就能有所改善！当然，这是地铁出行的情况，如果自驾出行，其实没什么差别，毕竟项目周围的主干道只有南海大道一条，辅道不扩宽的话，未来人流量上去了，堵还是不堵，还需要问？

此外，小编在前往临海揽山御园的路上发现，周围的商业特别少，即便有底商也是零零散散的，不集中。唯一一个算是比较大型的盒马来了，也是在地铁水湾站附近。

根据网上的一些信息来看，因为商场业主的经营纠纷，商场实际所有人直接将商场一、二层封闭，很多商铺已经停止营业，盒马来了更是线上线下的业务前部关闭，不知何时才能恢复。

换句话说，日常需求只能依靠项目自带的商业。问题是，项目自带的商业才2000㎡，能满足19.6万㎡计容面积下的日常需求吗？如果能，皆大欢喜，如果不能，外溢人群该到哪里去购物呢？海上世界？花园城？动辄1、2公里的距离，怕是有点不方便。

虽然在交通和商业上有这样那样的小缺陷，但临海揽山御园在教育上，有着非常不错的资源。

小编从销售那得知，项目的小学区位是育才小学，初中区位是育才二中。两者都是蛇口育才集团旗下的学校，也是深圳的传统名校！近些年来，育才集团学校的成绩其实有所下滑，没有以往那么亮眼了。但是，瘦死的骆驼比马大，学校的底蕴还是在的。

2018年，根据四大录取率算，育才二中的中考成绩在南山区排名第11位，四大录取率6.26％；2019年，育才二中在南山区的排名上升到第8位。

2018年四大版南山区中考成绩汇总  来源：深圳学位追踪

2019年南山区中考成绩汇总  来源：深圳学位追踪

除了育才学校，蛇口还有不少国际学校，包括深圳蛇口国际学校、深圳韩国国际学校等，其中，深圳贝赛思国际学校就在项目附近的蛇口网谷。而唯一一所中外合作创办、深圳土豪子女可以上的深圳南山（中加）学校位于南山区南光路，需驾车25分钟左右。

与其他楼盘的单一学区相比较，新世界临海揽山御园的教育资源配套更丰富，公立学校上，有育才二中当仁不让，国际教育上，还有正统的国际合作学校可供选择。在教育属性上，项目显然是加分的。

不过，区位、教育、交通虽然对楼盘价值影响很大，最终仍要回到产品本身，只有优秀的产品，才能支撑起配套的价值。

户型朝北，商业略差，周边面貌两重天？

新世界临海揽山御园10月19日开放样板间，此后，楼盘消息一个接一个冒了出来，房网上，有网友爆料了项目的户型图。

来源：家在深圳论坛

新世界临海揽山御园此次主推的产品有116㎡3房、117㎡3房、120㎡（3+1）房以及236㎡5房，都是3梯4户，户型方正，动静分区合理，主卧基本都配备衣帽间和主卫，初具豪宅典范。但实用率偏低，114-116-117㎡的户型，都最好通过装修划定房间。

配合楼栋分布情况来看，该项目为了大南山的半山风景，1栋有部分户型的朝向是朝北的。

来源：中国房地产报深圳

这部分房子的采光情况可能会受到朝南户型的遮挡，而且无法做到南北通透，在隐私保密方面也不够完善。而且，从数量上来看，朝北户型的数量可能还不低。

此外，该楼盘的花园面积也非常小，正中央被塞了7栋联排别墅，导致花园面积小得可怜，让人看了都不知道去哪里散步好。

况且，项目周边并不是纯粹的居住区。以工业五路为界，大南山东南方向，豪宅别墅扎推，整体居住氛围和气质都是正宗豪宅。

但沿山路往蛇口网谷创业壹号的方向走，仍然能看到不少老旧的工业区，或是住宅小区。其中，金其美实业等地已经纳入《南山区招商街道蛇口工业区沿山路片区城市更新单元规划（草案）》中，于去年年末今年年初的时候公示结束。

换句话说，未来十年时间内，这一片估计还要有不少动作，后发强劲，但不利于现状环境。

而且，项目前方就是蛇口网谷，是融合了高科技和文化产业的互联网基地，苹果的华南总部就在万联大厦A座！

可以说，等这一轮城市更新结束，住宅区、工业园区就能和附近的蛇口网谷互相联系，将整个片区的面貌改变为“高端商务+高端住宅”。

当然，这一切还有一个前提，就是周边的商业配套能够尽快提高。

目前来看，项目2000㎡的自带商业，能不能满足日常生活需求都要画个问号，更大一点的更是只能乘坐地铁或开车前往海上世界、花园城，非常不方便。

吹风价11-12万，持平周边二手房，新世界临海揽山御园真的值得？

其实，早在今年上半年，临海揽山御园就开始放出开盘的风声，楼盘均价也一度被爆料，房网上普遍吹风价是11-12万/㎡，也有网友说，该楼盘打算看齐隔壁福田香蜜湖的深业中城（深业中城均价13.1万/㎡）。

来源：家在深圳

但是，深业中城带深高学位，周边又有香蜜湖生态景观资源和香蜜公园，本身产品户型和质量都比较优秀，相比之下，网友们显然不太看好临海揽山御园。

来源：家在深圳

说到底，还是地段的问题。虽然蛇口也是豪宅区，片区内的楼盘基本都豪宅化了，但与新兴起来的豪宅区相比，蛇口的热度不高，而且近年来，大家普遍对深圳湾、香蜜湖的豪宅更认可一些。

比如一路之隔的深圳湾，均价早就涨到16.7万/㎡，是近年来涨幅最大，也是最受认可的片区，而蛇口目前均价不过9.6万/㎡，中间差了将近一倍！

深圳湾比较出名的有华润悦府一二期，目前二手房价已经高达21.3万/㎡，没有山景资源，却是货真价实的海景房，临近地铁站，户型方正且都是大面积，带南外学位，周围有万象汇购物中心、深圳湾体育中心、科技公园等，配套基本成熟，居住体感较好。

临海揽山御园在地段和配套方面就略输一筹，如果和近两年片区内的竞品相比：

去年6月开盘四小时抢完的万科蛇口公馆，是地铁2号线地铁口物业，周边配套成熟，组合业态丰富，还有新型产业支撑，入市均价8.5万/㎡，现在的二手均价10.1万/㎡，涨幅19％。

2019年12月房价 来源：链家

还有2018年12月9日开盘的枫叶望海公馆，交通相对便捷（2号线东角头），拥有海上世界、招商太子湾和半岛城邦三大商业配套，带南山蛇口学校学位，但户型实用率低，入市均价9万/㎡。

来源：深圳房地产信息网

至于2019年上半年入市的半岛城邦四期有多火爆就更不用说了，拥有海景资源，及南外滨海学校学位，87-137㎡1-3房的599套住宅，最终成交455套，去化超7成！当时的入市均价为11.6万/㎡，而目前整个半岛城邦的二手房均价在13万/㎡左右！

2019年12月房价 来源：链家

仔细观察，不难发现，在蛇口这个普遍豪宅化的区域想要产品脱颖而出，交通、教育必然要有其一，如果两者都有，像隔壁深圳湾的华润悦府，均价上20万也不稀奇。

反观临海揽山御园，在交通问题上，目前来说，距离2号线水湾站有一定距离，主要交通干道因修建地铁，可用车道变小，容易拥堵，实在没有办法作为加分项，即便有更近的地铁12号线工业六路站，也起码是两年半以后的事情；在教育问题上，蛇口传统的育才教育集团近些年教学成绩也不尽乐观，倒是南外集团有点异军突起的意思，半岛城邦作为南外滨海的学区房，价格就比较喜人；在产品户型上，项目本身的优势是大南山的山体生态景观资源和远距离海景，但为了景观，牺牲了部分户型的朝向，很难理清个中好坏。

因此，不管从豪宅区位看，还是从自身配套、产品看，临海揽山御园项目都不算是最优选择。但在深圳买房，注定总要舍弃一二，端看每个人看重的要素是什么。

回到项目11-12万的吹风价，现在深圳的很多开发商都喜欢用抬高吹风价的套路，反衬备案价、推售价的低洼，吸引置业者买房。

不可否认，有些楼盘真的抢到就是赚到，比如深业中城，但有些楼盘，让置业者在这种套路下冲动消费，买了之后，根本不知道站岗的尽头在哪里。为此，置业者们一定要擦亮自己的眼睛，好好分辨楼盘。其中，一个很重要的因素就是参考周边二手房价。

小编在链家网上搜索了一下项目周边，发现新世界临海揽山御园11-12万/㎡的吹风价，和距离比较近的几个楼盘二手房均价差不多。

2019年12月房价 来源：链家

2020年9月房价 来源：链家

2019年底，距离项目最近的小区兰溪谷，一期产品目前二手房价差不多均价11万，二期产品略贵了几千块钱，但基本上也在11-12万的区间浮动。此外，还有鸣溪谷，均价也在11万左右。

再远一些的别墅，如半山海景别墅、龟山别墅等盘就不止这个价了，半山海景均价23.7万，龟山别墅均价15.1万。

也就是说，其实临海揽山御园的吹风价还真有点套路的意思在，而且小编从销售那边了解到，项目价格参考周边二手，可能还会有惊喜。

不过，9个月的时间过去，现在项目周边的二手房价基本都已经跃上10万+，最新的爆料消息中，政府仅给出项目10万的单价，开发商并不满意，想来项目距离入市还有段时间，至于价格最后几何，还要看双方的“拉锯战”到底怎么操作了。

优势：

1.站位蛇口传统豪宅区，享受蛇口“自贸区+湾区+特区+示范区”四区合一的政策发展利好。

2.半山资源丰富，12层以上还有机会远眺海景

3.同时拥有优质的公立学校资源和国际学校资源，地铁2号线和12号线（在建）都从附近经过，后发优势强劲

劣势：

1.部分户型朝北，采光受影响，不通透，且私密性差。

2.目前周围环境比较杂乱，既有优质豪宅、高端商务，也有没有旧改的老旧工业区，缺少商业，交通情况可能存在拥堵

建议：

地处蛇口传统豪宅区的豪宅，可户型实用率偏低且朝向问题比较突出，虽然价格存在“持平或倒挂”的可能，但2021年交房，需要资金长时间沉淀。投资者建议谨慎入手，自主置业者可根据需求选择。