深圳终极豪宅区,真的来了

前几天，前海百亿宅地开拍，出让条件十分严苛，但还是吸引了招商、华润、世茂、深业、越秀等17家房企抢夺。

据淘哥获悉，拍地现场十分激烈，瞬间封顶最高限制地价，竞人才房阶段，经过近百轮举牌厮杀，才被龙光拿下。

通过这次拍地，前海又一次用实力证明了什么叫“王者魅力”。

其实，这个竞争程度基本在淘哥预料之内，淘哥早就说过，前海就是深圳未来20年的龙头，现在众多名牌房企抢夺限价宅地，再一次确认了前海的地位和价值，让淘哥对深圳楼市的一个判断更加坚定不移，那就是——

深圳豪宅格局生变，以前海为中心的新豪宅体系正在加速形成。

简单解释，就是以前海为中心的物业价值体系，一天天接近深圳原有中心的物业价值体系，宝中直接开始对标深圳湾，尖岗山直接开始对标华侨城、香蜜湖等深圳湖居、山居豪宅区。

而在整个大前海，豪宅区就是前海湾——尖岗山这条“龙”。

这条豪宅龙线很可能是深圳的终极豪宅区，整条线的物业价值都会像曾经的香蜜湖、深圳湾一样，再次实现一个质的飞跃。

01.

市场真实数据证明

深圳新豪宅体系正在形成

“前海新豪宅体系”这个观点，其实淘哥去年就提出过，只是那个时候，市场价格还没明显上去，可能很多人对这个观点持怀疑态度。

不过今年开年之后，市场用一个又一个刷新认知的数据，再一次证明，淘哥总是走在时代前面，屡屡猜中楼市风向。

3月份，刚开始复工之时，前海一个2000万起的豪宅公寓，在短时间内，基本卖完，吸引了全国人民关注，很多网友都私信淘哥，表示不可思议。

紧接着，宝中就开启了新行情。

比如鸿荣源壹方中心玖誉，同样面积，同样户型，同样朝向的房源，2019年10月份的成交单价为12.2万/平，今年4月份的成交单价为15.3万/平，短短半年，涨幅去到了25.4%，总价涨了668万。（数据源自中原）

下图是中原数据系统的统计图表，当下，壹方玖誉的二手房均价已经去到了15.3万/平，环比上浮18.51%。

此外，不仅宝中的龙头楼盘价格上扬，其实整个片区的楼盘挂牌价格几乎全线上浮，目前，根据链家显示，宝中二手房均价已经正式步入了10万+时代。

去年中粮大悦城开盘价格8.9万时，都有人不敢相信，如今宝中的价格，怕是一众网友更不敢相信了。

然后就是尖岗山。

据查询，尖岗山片区最新的二手豪宅盘中海九号公馆，出现了量价齐升的情况。

中海九号公馆是一个主打别墅产品的高端豪宅，一般来说，别墅产品动辄200平，总价太高，所以成交频率不会太高。在2019年全年，中海九号公馆也才成交17套房源。

而今年1-4月份，中海九号公馆就成交了8套房源，最高总价达2838万。而且，价格走势相比去年出现了明显的上扬，3月份的成交价格环比上涨幅度高达28.53%，比宝中的均价高了2万。

可以说，西部这条线：前海—宝中—尖岗山，用实打实的市场数据，验证了淘哥早在去年就提出的观点——随着前海成型，深圳的楼市价值体系已经发生了根本性改变。

西部行情异动大家都知道，但是很多人都没搞明白背后的逻辑，其实这才是最深层的逻辑。

02.

银湖—香蜜湖—深圳湾

豪宅区紧跟城市中心

为什么淘哥能发现楼市中暗藏的风向，提前预知“前海豪宅新体系”的形成？因为淘哥无时无刻不在研究政府政策、规划。

“以史为鉴可以知兴替”，沉下心研究，不难发现，过去40年，深圳的豪宅区都是紧紧跟随城市中心发展起来的。

比如罗湖中心时代，深圳的顶级豪宅区是银湖。

因为既临近市中心，又有银湖山、银湖水库等山水资源，银湖成为深圳闻名的豪宅区，汇集了银湖公馆、银湖山庄、齐明别墅、银谷别墅等豪宅小区，是深圳最早一批富人扎堆的地方。 

图源银湖山庄

后来，深圳的中心区转移到福田，香蜜湖和华侨城便趁势而起。

香蜜湖豪宅区紧邻福田中心区CBD，拥有香蜜湖、香蜜公园、深圳高尔夫球场等自然资源和休闲娱乐景观，还集聚了深圳外国语东海小学、荔园外国语、深圳高级中学等多所实力雄厚的学校。

凭借均衡的自然资源+城市资源+教育资源，香蜜湖成为深圳赫赫有名的豪宅区。

华侨城则因为有世界之窗、锦绣中华、欢乐谷这些享誉世界的主题公园，还有燕晗山、天鹅湖等山湖资源，诞生了顶级豪宅波托菲诺，是和香蜜湖齐名的豪宅区。

香蜜湖

近些年，南山中心区起来之后，深圳湾又成了深圳豪宅的代名词。

尤其是深圳湾1号、悦府和恒二的相继问世，让深圳湾迎来了历史上的辉煌时刻，当前，是深圳豪宅的天花板。

深圳湾 图源深圳梦

所以，继银湖、香蜜湖、华侨城、深圳湾之后，哪里会诞生深圳下一个豪宅区？看新城市中心在哪里自然就知道了。

03.

前海湾—尖岗山

深圳终极豪宅区

可以很明确的说，深圳未来20年的城市中心，无疑是前海。

首先，根据《深圳市城市总体规划（2010-2020年）》，深圳目前被官方确认的的城市中心只有两个，一个是福田罗湖中心，一个就是前海中心。而去年大湾区和示范区，又赋予了前海是城市新中心的定位。

再者，前海双区扩容方案已经上报国务院，虽然具体的扩容办法还未出台，但是淘哥已经多次表示，扩容范围很有可能会达到120平方公里，而且今年扩容的概率会达到80%。一旦扩容，前海承载的产业资源、城市资源会更加庞大。

对于前海这块宝地，政府一直在疯狂加码，今年，为建设前海城市新中心，政府投资力度高达586亿，几乎相当盐田去年一年的GDP产值。

而前海确实不负众望，截至2019年11月底，前海世界500强投资企业已有349家，而金融CBD福田世界500强也不过才60多家。

前几天，前海地下空间的视频和腾讯前海科技岛的设计竞赛效果图曝光，十分震撼，一看就是国际城市的风范。

来源：新城办

综合以上种种，可以发现，前海城市新中心不仅仅停留在规划阶段，而是正在不断兑现。

所以，沿袭历史，观照当下，淘哥推论，以前海为中心，深圳正在形成一个新的豪宅区：前海湾。这很可能是深圳最后一个豪宅区。

综合城市资源、生态资源、交通、片区楼盘素质等种种豪宅诞生的条件限制，新豪宅区的具体范围是从前海湾一直延伸到尖岗山，这条豪宅线，前海湾是龙头，沿着创业二路向北，龙尾是尖岗山。

前海湾—尖岗山豪宅龙线示意 仅供参考

与深圳湾豪宅中轴线中心路串联起了华润深圳湾悦府二期、深圳湾1号、卓越维港、恒裕滨城等多个豪宅项目类似，前海湾豪宅区也有一条中轴线——创业二路。

这条路沿线分布有前海时代CEO公馆、壹方中心玖誉、勤诚达22世纪、中海九号公馆等豪宅项目。

淘哥提醒，前海湾—尖岗山豪宅线将是深圳的终极豪宅区，是深圳未来20年的物业龙头，潜力十分巨大，整条线的物业价值都会像曾经的香蜜湖、深圳湾一样，再次实现一个质的飞跃。

04.

尖岗山豪宅体系

是否会重演香蜜湖奇迹？

其实，随着前海一步步成型，这个豪宅区的物业价值体系已经正在一天天接近深圳原有中心的物业价值体系，宝中直接开始对标深圳湾，尖岗山直接开始对标华侨城、香蜜湖等深圳湖居、山居豪宅体系。

不过宝中眼下这一波短期行情波动已经差不多快到顶了，尖岗山则刚刚开始启动，从片区素质和发展来看，尖岗山还有很大的价值空间。

尖岗山东有前海中心，西有大空港，得天独厚的位置，让尖岗山可以享受两大核心区的双重辐射。

尖岗山位置示意

前海的地位自然不用多说，是深圳未来20年的龙头，是大湾区和示范区的双区重核之地，前文已经论述很多。

而大空港又是城市次中心，其中的海洋新城，是要再造一个新前海，会展新城则拥有全世界最大的会展中心，机场核心区已经在热火朝天的扩建。加之大空港还受前海扩容辐射利好，未来将汇聚超大规模的产业、交通、人口。

而尖岗山身处两地之间，承接双重利好，前景可谓十分广阔。不过，除此第一层城市资源价值外，尖岗山还有非常优越的生态景观资源。

尖岗山环绕有仔松山、企龙山、铁岗水库、西丽水库等600万平米山水自然资源，生态植被规模相当于5个福田莲花山和300个福田香蜜湖。

尖岗山 图源网络

也正是因为不可多得的生态资源，宝安政府对这里的期望很高，定位就是低密度高端居住区，所以从招华曦城，到中海九号公馆，再到新世界名镌，片区楼盘几乎都是风格特色鲜明的豪宅。

而且近些年，越秀、招商、华侨城等大牌开发商纷纷进驻，名企扎堆又进一步深化了片区的豪宅氛围。

城市资源+生态资源+大牌开发商扎堆，有这几大核心因素支撑，尖岗山潜力十分巨大，或许会重演香蜜湖、华侨城的楼市奇迹。

想当年，华侨城波托菲诺2001年推出一期天鹅堡时，售价8000-9000元/平，去年推出的新天鹅堡三期备案均价已经去到12.5万/平。整个区域，19年间的房价更是涨了将近13倍，颠覆人们想象力。

而下一个能颠覆人们想象力的，尖岗山应该算一个。

05.

越秀深圳首作

会带给尖岗山什么惊喜？

当前，整个尖岗山区域的房源可谓少之又少，各个项目都是零散有几套或者十几二十套在售。

不过苦于想上车，却没有合适选择的粉丝这下有福了，淘哥获悉，越秀•和樾府近期快要入市了，作为越秀首入深圳之作，很多粉丝已经盯着这个楼盘很久了。

越秀集团是国企背景，成立于1983年，是房产圈名副其实的老前辈。淘哥的粉丝里不少都是“越秀迷”。

越秀的根据地在广州，擅长三件事情：城市运营+商圈打造+地标缔造者。广州闻名中外的流花商圈、天河商圈、广州二沙岛、珠江新城CBD商圈，都是越秀经过十几、二十年的深耕，慢慢打造出来的。

广州珠江新城CBD 图源越秀官网

鉴于这种出色的城市运营能力，淘哥认为，越秀在广州的地位，基本相当于华润在深圳的地位。

据淘哥了解，越秀已经在20多个城市，先后开发了200多个高品质住宅项目，不过越秀•和樾府，却是越秀首次布局深圳。

越秀全国布局示意图 图源越秀官网

为了打造这个项目，越秀可谓花足了心思，甚至跳出现有的天系、星汇系、悦系三大产品系，特别定制了“和樾”系，越秀•和樾府就是这一新产品系的“开山之作”。

关于越秀•和樾府到底是怎样一个“开山”，有什么独特之处？淘哥只透露几个细节：

比如，团队遍访世界各大著名建筑，推翻设计稿十几次，又经过一百多次打磨，花费了几百个小时，才最终确定产品设计方案；

比如，项目容积率很低，仅为3.12，这种低密度的墅境洋房产品，在寸土寸金的深圳，几乎找不到第二个，以后也很难再有；

比如，项目横跨社区东西，打造了一个约250米的超长水轴，园林景观做到了度假级别；

再比如，商业规模达到6000平，以艺术手法构造，有水景天窗，下沉花园，体验感十分前卫时尚。

……

至于其它，就先卖个关子，等下次再为诸位详细讲解。总之，这又是一个颠覆了豪宅标准的作品，估计入市又会引发一波热潮。

项目效果图

（来源：文杰淘楼）