高杠杆难以为继 多家房企拟引战投求生

（原标题：地产洗牌大幕拉开，多家房企拟引战投自救）

起于杠杆，倒于杠杆。2020年，因深陷债务泥潭，多家房企不惜易主，要引入战投救场,泰禾集团(000732.SZ)、协信地产、新华联(000620.SZ)……呼救名单越来越长，危机也已不再“独宠”小房企。

第一财经获悉，因即期有息负债偿付存在风险，泰禾正密集接触战投，潜在对象为福建一家国有企业；协信地产继公布战投细节后，近期挖来新力控股（02103.HK）副总裁佘润延，担任总裁一职。

从踏入地产洪流，到控制权风雨飘摇，这批陷入危局的企业都曾野心勃勃，但也在调控政策和融资收紧时，遭到高杠杆扩张的“反噬”。

“这一轮危机的主要根源还是现金流问题。部分前期依靠高杠杆规模化发展的企业，在市场放缓或下行环境下，融资渠道和规模紧缩而项目去化、回款变慢，资金链就变得非常脆弱。”中指研究院分析师告诉记者。

错判市场周期之痛

压倒这些房企的，并非只是疫情。实际上，激进加杠杆的粗放发展模式早已为其埋下安全隐患，泰禾、新华联、协信等房企无一例外。

以泰禾为例，该公司2020年到期的有息负债金额为540.43亿元，其中银行贷款仅占比12.46%，非银行贷款占比超过七成；截至一季度末，泰禾货币资金合计55.53亿元，包括受限货币资金13.8亿元。

反观其他，截至2019年年末，新华联文旅总负债433.44亿元，净负债率224.28%；而据协信地产债券半年报，截至2019年6月底，公司总负债金额约649.3亿元，一年内到期的非流动负债76.44亿元，账上货币资金43.77亿元。

过去数年，房地产行业吸金无数，在“买地就赚钱”的诱惑下，众多房企疯狂加杠杆扩张，以期在时代红利中分一杯羹。但在地产行业，并非每个加杠杆的房企都会折戟，诸多头部房企都经历过负债高企的岁月。

“近期房企危机的关键因素，是错误预判市场形势，对自身业务投入产出的回报周期没有相对客观的衡量。”合硕机构首席分析师郭毅认为，一些企业前期投资比较重，但后期回报速度慢，引发现金流危机。

“部分依靠长周期回报的物业经营性企业，如果没有足够的销售回款支持，前期现金流压力一般比较大，尤其近期疫情的短期影响，往往雪上加霜。”中指研究院分析师认为。

譬如钟情文旅的新华联，在此项业务上大手笔投入，却未能及时获得相应回报。据该公司2019年中期数据，文旅项目预计总投入超过502亿元，但期内新华联仍在靠房开赚钱，文旅收入仅录得12.95亿元。

当地产处于上升通道时，粗放发展的隐患会被源源不断的现金流入掩盖，一旦行业发展速度整体放缓，地产调控、融资环境持续收紧，高杠杆便成为随时会被引爆的雷。

此轮调控周期中，“房住不炒”的原则一直未被撼动，自2016年限制公司债用于前端拿地后，房企融资环境也日益收紧。据CRIC数据，去年80家房企平均融资成本7.47%，为近五年最高，50强以后的房企融资压力更大。

“在结构性去杠杆的宏观环境下，严控资金违规流入地产，当整个市场进入供求平衡甚至供大于求的局面，如果企业打造的产品不能适应市场需求，必然会存在很多问题。”有业内人士表示。

据人民法院公告网公告，过去一年，宣告破产的房地产相关企业数量已多达525家。如今，行业洗牌大潮已冲击到规模房企，“大鱼吃大鱼”的时代加速来临。