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【老王说房141期：释放内需对抗疫情常态化，大湾区成投资首选】
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上期回顾上期回顾：根据央行《2019年城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，城镇居民家庭资产中，住房资产占比近7成，而房贷占家庭总负债的75.9%。房价跌了，家庭财富会严重缩水。那如何看待房价趋势呢？
主要从房地产市场的历史表现，和购房者的价格承受力这两个方面进行分析。
第一个方面，从历史上来看，保房价稳定就是保金融稳定，就有可能保住经济稳定。
受新冠疫情及多种国内外因素的冲击，今年一季度全国GDP增速为负的6.8%，出现近30年以来的首次负增长。广东省经济增速为负的6.7%，但房地产的开工量、住宅均价、经营性土地挂牌价都涨了。
2000年以来，我国经济受过两次重大的考验，第一次是2008年的美国次贷危机，国内经济受到影响，四万亿救市，催生了当年的房地产热潮。第二次是2014年，我国经济过热后调整期，L形筑底，直接导致2015年至2016年部分城市房价快速上涨。
从近十多年来发展看，每次经济下行期，房地产都充当了压仓石的作用。
第二个方面，从房价承受能力来看。
根据经济学阈值效应的理论，我们研究发现，地区住宅均价的增长速度，往往大于地区人均收入增长速度的。目前刚需客在一二线城市买房，房价承受能力基本到达极限。
以深圳为例，2015年时80平米的房子，平均价格在240万元左右，首付3成，住房公积金和商业贷款组合贷170万元，按照30年的贷款期限，一个家庭每月应还款8100元左右。根据深圳社保局统计，2015年人均工资是6700多元，家庭平均月收入13500元。所以，2015年的深圳房价从平均2万多涨到4万多的时候，刚需是可以承受的。
但是到了2019年，深圳住宅的平均价格为5万5千多元，80平的房子就要440万元了。如果按照以上的算法，组合贷要贷款310万元，月均还款要1万5千多元。2019年的深圳平均工资水平8600多，而家庭月平均收入才17000。
对于刚需、刚改的人来说，这个压力就很大了。所以，稳房价是必要的。
由此，我们得出三个结论：
1、经济下行期，多种刺激政策，会带来房地产市场的繁荣，但房价确实需要稳定。
2、各地的房地产市场的调控，追求的是价稳量增的趋势。
3、对于想买房的人，尤其是刚需和刚改的朋友，还是要赶快上车的。
本期看点
本期《老王说房》邀请广东省住房政策研究中心研究员——李宇嘉老师，围绕疫情造成的经济压力、应对方法、大湾区对经济大局的重要性等话题，展开讨论。
本期观点摘要
1、疫情对经济带来的冲击有多大？
首先，疫情常态化，影响远超预期，不会很快过去。影响最大就是……。跟2008年金融危机不同，中国现在跟世界的联系很深，在这种情况下对中国的影响是非常大的。全国的劳动力里面大概有三分之一或四分之一，从事着与外贸或者外贸相关行业。而且内需里面很多也是要进口，比如……
2、粤港澳大湾区如何在这种形势下发挥自身强大实力？
内需潜力不依靠外需或者对外需依赖度比较小的这一块，如果能够挖掘出来，能起到很大的帮助作用。大湾区就是内需的主力。大湾区人口收入水平和产业发展程度最好，人口流入也是最多最密集的。如果大湾区和……能够稳定住，那么中国经济的基本盘就稳定住了。应该说大湾区的快速发展，在过去的三四十年中得益于外贸。从这个角度来讲，疫情对深圳和大湾区的影响还是很大的。
3、疫情影响预计什么时候消失？
现在所有一切的工作的重心就是从六稳到六保。六保来讲核心就是保就业、保市场主体、保内需、保产业链、保供应链。我们保所有这些其实就相当于是把……。我们国家是联合国里面产业门类最齐全的一个国家，就是从某种程度上来讲我们尽管外贸依赖度很高，但是如果我们能够把自己的内需的潜力释放，是能够极大的缓冲掉外贸下滑的影响。
这个冲击至少是……还会有，但如果我们内需能够推进的下去的话，到……，这个影响慢慢就开始消失。从全球来看的话，其它地方会相对比较差，中国经济应该是一枝独秀的。所以现在保住一个非常完整的产业链，对于全球经济的恢复和发展都是有益的。
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REVIEW
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