​新区避坑指南

引子——

问：什么是中国房地产的最大陷阱？

答：不是房价收入比过高，也不是房产税隐忧。而是中国新区之多，而中国地方政府新区落地能力之差的矛盾。

——博导李友

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李友是我同学的博士生导师，他是全国一所著名高校的城市规划学博导、建筑规划学院城市规划系的系副主任。

担任博士生导师，承担教学，只是其工作的一个方面，李友另一个重要的工作就是参与全国很多城市规划的的设计、评审工作，因此他对国家很多知名新区有着比较深入的了解，同时对其中的一些问题、隐忧以及投资机会点也有比较专业看法。

由于在米宅622会员活动中，我要主讲合肥和成都的主题，现在两个城市最大的题材就是新区。所以，在我对这两个城市完成实际调研之后，专门去了一趟上海，向这位博导老师进行请教。

下面是这次会面的主要观点内容记录，在李老师的允许下，进行了部分内容删减。

2

笔者：李老师，你是如何看待成都天府新区和合肥滨湖新区的。

李老师：评价这两个新区，必须从中国整个国家级新区状况层面来认识。

实际上，中国国家级新区一共19个，起自上海浦东新区，最后一个是雄安新区。除了这19个，应该说其他新区都名不副实。

而这19个新区，时间先后大约分为四批：

第一批就是92年的浦东，也是中国最成功的国家级新区。

第二批就是大约15年以后了，天津滨海新区，有人说它是中国最不成功的国家级新区，我看未必。

第三批是从10年到12年，一共批了4个，两江、舟山、南沙、兰州。似乎这四个发展有好有坏，两江新区、南沙新区好一些。

剩下的全部都是从2014年到2017年批复的，当然情况更加复杂，发展的也是有好有坏。

从雄安之后，国家没有再批一个国家级新区了，我认为这是一个好事。

说明国家也在反思这个事情，批那么多的新区建的完吗，建完后用的完吗？

我想说的是，现在很多地方打着我是国家级新区，实际上是挂羊头卖狗肉，先上车后买票的行为，所以新区也应该打假。

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天府新区，是一个不折不扣的国家级新区。

2010年9月1日，中共四川省委、四川省人民政府首次提出天府新区规划，算是该新区的起点。

2011年5月，国务院批复《成渝经济区区域规划》，首次规划建设天府新区，算是从国家层面承认了这一规划，但是国家真正认定它是国家级新区也是2014年以后的事情了。

天府新区很大，总面积约1500平方公里，是现在成都主城的3倍到5倍的面积。广义的天府新区包括成都高新技术产业开发区、成都经济技术开发区、成都临空经济示范区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区。

在天府新区的发展过程中，四川省和成都市把几乎所有的资源都搬到了新区。比如优先把地铁一号线延伸到当时还没有人烟的天府新区。把最能挣钱产业金融业和软件业划入新区，把能带来人口的龙泉汽车园也划入新区。成都的两个机场以后都将归属新区。

甚至传说未来四川省政府也要搬到新区，只不过由于四川反腐问题暂停了。

合肥滨湖新区不是国家级新区，然而却把最重要的省政府主要搬到了滨湖。

2016年，安徽省委四大班子搬迁滨湖。

从这一举动，可以看出安徽省搞好滨湖的决心。可以说，在滨湖赌上不仅仅是合肥的城运，更是整个安徽的省运。

我曾经参与滨湖新区的设计，滨湖新区最重的设计目标就是和巢湖市“牵手”，把整个巢湖变成合肥市的市区内湖，成为真正意义上的“大湖名城”。

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笔者：那您认为滨湖新区和天府新区，作为普通房地产投资者敢买房吗？

李友：这两个新区，我都去过多次。虽然一东一西，但是他们都有两个很大的问题。

第一、 面积太大。

两个新区面积都不小，都是主城的数倍大。

我以合肥为例，大家都知道当地的政务区很成功，环境好，配套好，代表了整个合肥城市建设的最高水平。但是大家知道政务区有多大面积吗？

只有12平方公里。然而就是这12平方公里，也是合肥从2003年开始竭尽全市之力进行支持。

就拿配套来说，把市政府、市大剧院、省博物新馆、省电视台、市奥体中心，再加上一个1000多亩的天鹅湖，10年经营，才有了现在的局面。

滨湖新区多大呀？196平方公里，是政务区16倍，这还只是沿湖新区部分。

16倍意味着什么？意味着政府的投资要增长16倍。

就是你有钱投，那你有多少配套往里面导入吗，你一个城市能建设10个省博物馆吗。

当然，这也不是单单合肥政府的问题，中国新区建设的最大问题“求大”，19个新区里面少则500平方公里，多则2000多平方公里。贵州贵安新区，一个穷省，规划了1800平方公里，但是贵阳安顺人口加起来不足800万，这都是问题。

你们经常说中国房地产的最大陷阱是房价收入比过高，或者是房产税隐忧。

而在我看，则是中国新区太多太大，而中国地方政府新区落地能力之差，财力能力都不足的矛盾。

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笔者：那么第二个问题呢？

李友：第二个问题就是，天府新区和滨湖新区距离主城都太远，距离主城较为核心区都有20公里以上。

我曾经试过从成都天府广场到新区核心兴隆湖，一共25个地铁站，大约需要一个小时，而这只是地铁上的时间，所以如果你住在老城去兴隆湖上班，每天用在路上的时间大约2个半小时（南城会稍好，北城会更差），所以在天府新区企业很长时间内会有招人的困扰。

新区和主城距离稍远，是有一定好处的。征地容易，规划受到的羁绊少，一张白纸好画画。

然而最大的问题就是风险太大，一旦做不成，很容易整体做成一个鬼城。实际上在刚才我说的19个国家级新区中，好几个没有做成功的新区就是“距离”。比如兰州新区，天津滨海新区、大连金普新区。

在这个问题上，你们郑州东区很聪明。我去过，沿着中州大道，也就是老107国道建设，一路之隔就是成熟的老城，做的好建成一个新天地，做的差就是主城的自然延伸，不至于一烂到底，不可收拾。

当然，我不是说成都天府新区会变成鬼城，但是你不能说没有这种风险吧？

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以上部分是谈话的上半段，主要讲了新区的风险和问题。那么，这并不意味在中国，新区不能买，不能碰，实际上按照二手房的数据，新区房价的涨幅普遍会高于老城主城。那么如何买新区，新区在什么时间点介入，你可以关注本文的下篇《中国式新区典型机会》。