天安中国2019收入减少33%的背后：维权不断、惠州项目违规预售……

凤凰网房产讯  在“严调控、去杠杆”的大背景下，房地产行业已进入新的发展阶段。房企规模之争的愈演愈烈、融资的收紧、“大鱼吃小鱼”的并购频繁发生，为房企业绩附上一层厚厚的“阴云”。

营业收入下滑、净利润减少……已是大多数房企运营发展的真实写照。

3月25日晚间，天安中国2019年业绩报告显示，去年全年收入为2,221.9百万港元，同比减少33%；公司股东应占溢利为1,345.9百万港元(约为13.46亿港元），同比增加8%。天安中国在财报表示，收入减少是由于在2019年期间附属公司最近已竣工的发展项目没有销售确认，造成已竣工物业销售确认减少 ，本集团投资物业及转拨至投资物业之公允价值收益减少82.1百万港元，每股盈利为0.89港元（2018年为0.83港元），于2019年底，公司股东应占每股账面资产净值为16.16港元（2018年为15.85港元）。 

犹记得，2019年天安中国在惠州开发的天安珑城曝出“违规预售”、“开盘当天销售惨淡”……等问题，品牌形象已在购房者心中大打折扣。（相关新闻：惨淡！直击天安珑城三期开盘现场）

天安珑城2019年12月15日开盘当天销控图

涉嫌囤地

2019年财报显示，天安中国于12个城市里总共有16个数码城。位于珠江三角洲的数码城作出大部分贡献，将在拥有充足的人力及营销资源的区域集中发展新的数码城及城市更新项目。 

值得注意的是，佛山天安南海数码城2006年12月启动运作，分南北两区开发，现已开发建设超过13年，占地约165252平方米，总楼面面积约479200平方米，计划兴建包括酒店、办公大楼的商业区。

据媒体报道，2015年，佛山天安数码城南区疑似因资金问题停工。时至今日，该项目仍在施工建设中。天安中国在2018年年报中表示，项目第三期工程楼面面积约93300平方米预计于2020年竣工。

梳理天安中国项目开发史，可谓是以“慢”著称。近年来，天安中国陆续被多家媒体曝光地块长期荒置、开发迟缓或停滞。

凤凰网房产查阅资料获悉，仅在上海，天安中国旗下就有多个项目开工迟缓，一度陷入捂地风波，而这些项目的拿地时间多在2005年以前。

以上海天安豪园为例，2003年拿地，项目至少开发了超10年的时间。不仅如此，上海有些项目还数度曝出拖欠施工方货款并无期限停工的消息。

对此，业内人士指出：“对于近年来业绩平稳的天安中国来说，资金不是问题，停工或为变相囤地升值做出铺垫而已。”

暴力维权

据业内人士透露，天安中国旗下的天安数码城项目大多是到二线城市拿园区用地，土地成本较低，且地方政府会给一些优惠，园区也会配套部分住宅用地，可以分批开发，先开发商业，待商业成熟后再开发住宅，作为园区配套，多为“打擦边球”式囤地。

这种囤地方式，显然已经不适用如今的楼市规则。2014年，南京天安数码城遭遇“维权门”，该项目涉嫌工业用地上造楼售卖后无法兑现两证而遭遇维权，最后与业主对簿公堂。据知情人士透露，法院判决该项目开发商南京天宁置业有限公司按照合同条款执行，开发商对业主做出补偿。

据中国经营报报道，南京天安数码城入驻企业已经缴纳50%~70%的“购房款”后，南京工业用地分割销售却遭遇政策严控，项目不具备分割销售条件，无法达成房屋买卖。南京天宁置业要求投资企业主根据双方签订的框架协议“由买转租”或无息退款，却遭遇投资企业反对，双方因此发生了多次暴力维权事件并最终诉诸公堂。

债务压身

凤凰网房产注意到，天安中国在2019年年报中透露，2020年将继续透过收购和出售以调整土地储备质素及出售本集团的产品来平衡短期回报的需求及长期资本增值。

从这一动作，我们可以窥见天安中国面对行业竞争已经感觉“力不从心”，需要靠出售土储来平衡公司的需求。

同时，天安中国的债务压力也在上升。财报显示，2019年集团借 款约6,715.3百万港元，同比增加18.21%，包 括 流 动 负 债2,828.2百万港元（2018年为2,278.8百万港元）及非流动负债3,887.1百万港元（2018年为3,402.2百万港元），同比均在攀升。

此外，天安中国2019年资产负债率（负债净额除以权益总额）为12%，较去年的11%有所增长。借款主要为待发展物业及发展 中物业提供所需资金。融资成本增加主要是借款增加所致。

债务压力加剧，天安中国表示，为了保持灵活及充足的现金流以收购具潜质的土地储备及加快发展项目的工程建设，打算取得价格条款合理的合适银行贷款。管理层会持续监察资产负债率及在有需要时借入新的外部贷款。