01.
不知道大家感觉没有，深圳的楼市开始慢慢复苏了，而且有蛮多的媒体发文称深圳楼市已出现“报复式买房”的现象。
类似于这样的观点，其实安静之前已经讲过，在买房需求被积压一段时间之后，肯定会慢慢的爆发出来。
这种势头，我也求证了多方的一线人员以及身边的朋友，确实存在，但更猛烈的，可能要到4月多才能成“显性”，现在还只是隐性的节奏，知道的人少。而即使知道了，也不一定相信。
这种爆发，比报复性消费购物来的甜。而深圳的砖头，一直是大家公认的资金蓄水池，真香！只不过，这种报复性，普通人也玩不起...
股市动荡，玩的胆战心惊；其他渠道投资受阻，套路一波接一波。砖头就不一样了，至少是实体，再怎么样也能收收租吧。
而深圳的开发商，也开始推售新盘了。刚好，最近有朋友准备去买房，过来咨询我的意见，索性就一起拿来的分析下。
朋友准备去入手的这个新盘，位置在在光明，备案名叫乐府花园，认筹金无比亲民，只需要2000元，比恒大的5000元还便宜。
公开信息显示，项目备案为项目1、2、3、4栋的1036套住宅和101套商业，共有1137套房源。
其中，住宅均价约为4.7万/㎡，户型建面约67-120㎡，备案单价在4.0-5.2万/㎡之间，总价区间约314-583万/套（未包含优惠）。
商业均价约7.05万/㎡，户型建面约25-142㎡，备案单价在3.8-12.7万/㎡之间，总价区间约123-1118万/套（未包含优惠）。
可能是因为是光明今年的第一个新盘吧，再加上“认筹金”太太太太太亲民的缘故，据媒体信息说，认筹金超过了2000个。
细算一下，总收筹才400W左右，可能是我见过的收筹金最少的一个楼盘吧，对比其他网红盘动不动收几百万诚意金，占用客户资金使用率来讲，还挺良心的。
02.
但是，但我看到这个楼盘的具体位置的时候，这么低的认筹金其实也蛮正常，我们来看图——
我在地图上量了一下，距离项目最近的地铁6号线光明大街站，直线距离约1.5KM，相对比较远，步行预估要20分钟以上。
而且，尴尬的是，从地铁口出来，有两条弯路要走，我在网上找到了一则图，大概能表明这个意思——
深圳的地铁6号线预计在今年的年中开通，也是光明最近的热点、卖点，可惜都与这个项目无缘。
当然，有车一族可以考虑，因为有龙大高速、南光高速去往光明，而且都是免费的。但是，从长期增值方向来讲，还是偏弱的，比不过周边的绿地和星河。
我们再来看看配套。信息显示，项目自带5600㎡底商，稍远一些有正力时代广场、光明农贸市场等商业，未来还将会有星河cococity、绿地新都会商业等投入使用。
教育配套方面，主要有光明中学、光明小学、东周学校、华南师范大学附属光明星河小学及华夏中学等。
按照最新的学区划分，项目小学学区在东周小学的学区范围内，而中学学区则在光明中学的学区范围内。
总的来看，其实无论是学校、还是配套，属性都很一般，比较尴尬。而且，去年光明区划分深圳实验光明校区，并没有落到这个楼盘上。虽然光明是大学区制，但得拼运气。
03.
当然，客户更多关心的是价格。住宅4.7万/平、毛坯，值嘛？
从价格来看，乐府花园的价格和华润九里年前开盘折扣后的价格其实差不多，只不过，华润是带装修的。这方面，客户稍显吃亏。
不过，乐府华园有两点比其他楼盘好一些：一个是现楼，还有一个是小户型。消息显示，今年2月份，项目就已经通过验收。
对比其他楼盘的交房时间比如说珑龙台2021年、勤诚达正大城2022年，这个楼盘又略显优势。
当然，从认筹数量来看，超过2000个很大一部分是小户型的主因，而总价也才310多W，贵一点的也不到600W。
这迎合了对新楼盘小户型的需求，因为深圳新楼盘的小户型房源确实太少了，就算有，也大部分是公寓，资深的买家很难下得去嘴，但对小白来说，可能刚好解渴。
大部分的买家，看的不是单价，看的是总价。单价贵一点或者也没关系，只要我买的起，那就行了。
当然，以上这些，都是基于楼盘的横纵向对比分析，可以粗略了解这个楼盘的情况，但要具体到策略，其实还是要跳出这些基础的条条框框，从更深的角度去分析。
光明近5万/平的毛坯房，真的值么？
04.
先讲一个比较好玩的故事。去年时候，我写过一篇帖子，叫《讲真，我并不看好房价虚高的光明》，算作个人一个比较粗浅的片区分析。
可能是这篇文章有点另类，被一个朋友看到了，非常的生气。为什么生气呢？因为他刚好买了那边的房子，然后他跟我各种分析光明的优点。
这还没完，后续他买的这个楼盘搞业主答谢会的时候，他也去了，收到了开发商的邀请函。他也非常的高兴，在朋友圈各种号召，非常配合的宣传他买的这个楼盘。
最尴尬的是，我作为媒体，也去了，然后...碰见了。两人对视了30秒，谁也没有理谁。（深圳的业主，真的是莫名的可爱哈哈哈哈哈哈）
讲这个故事什么意思呢？事实上，我对于光明目前的房价状况还是持之前的态度。虽然说西部强于东部，但目前的房价，已经到达了一个相对高的天花板。
理由也一样：1、光明仍是远郊，只有一条6号线，可以期待但别太期待。2、光明目前的产业还是以制造业为主，无法支持现在近5万/平的均价。
3、光明人口只有50万，对比龙华有150万，人口的导入需要很长的时间，这相当于再造一座城。
4、还有一个，光明有大量的保障房，会对后续变现的二手房冲击。5、光明城建设才刚刚开始，房价先入为主，带来的只有“接盘侠”。
6、光明做南山的“睡城”比较难，但是，谁又愿意买那么远的睡城呢？
而且，从总价来看，光明的楼盘主要新，但300W-500W的房子，在龙华、坂田还有大量的选择。
而且，如果你再看市场上踩踩盘，你会发现科技园旁边还有总价不到500W的两房，房子其实也不是特别差。何必舍近求远呢？就为了新画的大饼好吃么...
你永远无法叫醒一个装睡的人。你自才华横溢，房价就交给天意。------END------
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