头部房企销售均价录3年新低 豪宅热销难扭楼市走向

（原标题：头部房企销售均价录3年新低，个别豪宅热销难扭楼市走向）

负责豪宅营销的江琳（化名）最近工作开始忙碌了起来。

“项目开放是预约制度的，我们一个销售一个小时只能接待一个人，最近来看房的人特别多，每天都会预约满额。”江琳告诉第一财经记者。

随着疫情在国内的日渐好转，房地产市场还是逐渐复苏，售楼处开始开放之后，越来越多人选择出门看房。在上海、深圳、杭州等核心城市，较高价格的豪宅市场再度开始升温，无论是销售数据还是看房人数，都开始悄然增加。

但是，这仅仅只是个案，少数楼盘人气回升，并不能掩盖整体市场下滑的现实。2月份，有头部房企成交均价已跌至3年新低，以价换量或成行业共识。

业内人士预计，虽然3月份开始大部分售楼部都已开门迎客，但未来两三个月的楼盘销售都不会太乐观，房企今年想要获得销售增长并不容易。

避险情绪升温

从目前的豪宅购买者看，多数购买者基本是自住为主。但不乏买家是担心全球量化宽松，急于资产保值的心态而购置豪宅。

“大部分客户都是向想换房来我们这里看房，目前核心地段本身的配套好，价值这些客户本身有更多分散的资产，他们无论是对于居住品质的需求还是资产保值的需求，都衍生了目前的需求增加。”江琳说。

第一财经记者采访发现，大部分购房者对于豪宅购买，不外乎两个逻辑。第一可以自住，进而进一步改善自己的居住环境，尤其是在疫情影响下，高端住宅的物业和产品优势更加突出。第二来自资产保值需求，目前全球黑天鹅事件局势不稳定，加之美联储降息，全球量化宽松之后，核心资产的价格相对更具升值空间。

纵观历史，核心地段的资产抗风险能力明显高于非核心地段。在2008年金融危机期间，纽约中央公园附近的顶级豪宅价格并没有在金融危机中降价，反而成为了全球顶级富豪争先进驻的黄金区域，成为身份与财富的象征。

同样，在1997年遭遇金融危机后，香港楼市豪宅市场是整个香港楼市中恢复最快的。曾经，纽约曼哈顿的豪宅市场在金融危机的笼罩下，也是全美跌幅最小的。

“这一波需求增加还有一个原因，很多客户早就开始看房，疫情影响需求也积压了2个月，因此疫情结束大家开始看房的热情提高在所难免。”一位华东地产公司高管指出。

克而瑞的一份报告显示，2020年2月中高端产品的销售占比明显提高，从价格段分布来看，京沪本月低档产品成交占比与上月持平，深圳回调7个百分点；中低档产品上海下滑10个百分点；中高档产品京、沪分别上扬18和11个百分点；高档产品北京占比下滑12个百分点，深圳上升7个百分点。

值得提及的是，由于豪宅本身价格高，部分客户可以通过公司形式购买，因而相当于绕开了限购的限制。

“比如位于上海南外滩的一个豪宅，里面的亮灯率并不高，从我们了解很多长三角的企业客户购买了这个房子，他们也不是经常住，更多的是处于资产配置需求。”一位豪宅中介指出。

一般而言，房地产和中国经济呈现正相关态势，在中国经济长期向好基本面不变情况下，资产的保值效果远高于货币，成为高净值人群的重要选择之一。

“我们线上购房处上线后，第一套房就是成交的一套千万级住宅，这些客户本身蓄客时间也久，因而可以更快下定决心。”一家上市房企华东营销负责人说。

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