四面楚歌的胶州楼市，能凭五大利好突出重围？

青大新校、胶东机场、地铁8号线、撤市划区……在平时买打折菜的大妈们，都能对胶州的四大利好倒背如流的年份里，胶州迎来了一位不同寻常的行政主官。市委常委、青岛市副市长主政胶州，可以强有力地统筹地铁、胶东机场等大项目的建设，胶州也势必会获得更多政策与配套上的倾斜。

GDP年增速10%以上，这是胶州想要的发展速度。国际贸易是胶州发展的关键词，房地产业也必将胶州起势的关键之年扮演重要角色。

但是，2019年内忧外患的胶州楼市，还起得来吗？

PART 1

2020年，胶州发展的重心无疑在上合示范区。

去年10月28日，商务部正式发布《中国—上海合作组织地方经贸合作示范区建设总体方案》，从国家层面上，上合示范区的定位非常明确：立足与上合组织国家相关城市间交流合作，通过建设区域物流中心、现代贸易中心、双向投资合作中心和商旅文交流发展中心，打造上合组织国家面向亚太市场的“出海口”，形成与上合组织国家相关城市交流合作集聚的示范区。

作为海上丝绸之路的北始航港，胶州对外贸易一直在稳步增长。3月5日，人民网发表了《上合示范区按下发展“快进键”》的文章。文章中有一组来自青岛海关的数据：自2月11日至3月2日，上合示范区多式联运中心共到发国际班列22列、1852标箱。这意味着，平均每天都有一列国际班列从青岛出发。在如此年份里，这样的工作成绩尤为来之不易。

不过，我希望大家注意的是，大货车来来往往的贸易区从来都不是宜居之地，而且国际贸易正在呈现智能化、无纸化和简易化的趋势，国际贸易的相关产业对于常驻人口的贡献并不大。在智能软件的人口热力图上，上合示范区几乎可以忽略。

老王到上合示范区探盘时，在宽阔的马路上几乎碰不到什么人。2018年夏天，某项目从南京调过来的营销总曾经向老王吐槽：

周末暖场活动都不好搞，需要准备大巴去胶州市区拉人，活动结束再把他们送回去。

没有刚需支撑的区域，地产的泡沫终有一天会破。

PART 2

没有本地刚需的支撑，从营销层面上讲，上合示范区的位置也很凶险。就如同春秋战国时期的赵国，属于“四战之地”。

北方，胶州主城近郊的楼盘会将胶州老城区的投资客截流；

东边，城阳上马片区的刚需盘也已经跌破万元线，逼近9000元大关；距离主城区更近的高新区，虽然也没什么人口，但是距离主城区更近，名校、大项目配套已落地；

南侧，是同样有自贸区加持的西海岸，辛安片区和中德生态园同样有不少低价楼盘；

就在这样“三面四强敌”的环境中，上合示范区的营销总们从开盘就没有幻想刚需上门，这种独一无二的紧迫感，却锻炼出了一只凶悍不亚于燕赵铁骑的渠道游击队。当其他地区刚需枯竭房价下跌时，上合示范区的人气便凸显了出来。

一大巴“韭菜”能割出30万的利润，谁能不疯狂呢？

我们复盘来看，上合示范区渠道商的成功，是建立在临沂、潍坊、日照等地房价飞涨的基础上。因为与当地有明显的价格差，又有上合示范区这样令人炫目的金子招牌，所以房产知识储备有限的投资客才愿意来填坑。如果2020年鲁西南楼市撑不住了，外来投资客大幅度减少……

除了外部市场的隐忧，上合示范区地产项目本身暗藏危机。许多楼盘2020年交房，质量问题必将成为焦点。万幸没有质量问题，许多购房者也会明白没有集中供暖，用普通家用热水器烧地暖是怎样一种结果。

有人又在炒作青岛大学的题材了。这个新校区能不能顺利落地还是未知数，对此我只希望你思考一点：你看看老四方青岛理工大学、青岛科技大学周边房价走势，这些年是不是比市南的学区房、新都心的地铁盘、东李的品质楼盘涨得还快呢？

有些开发商渲染的利好，就如同保健品宣传的疗效一样，听上去总让人心潮澎湃，实际上……

所以，亲爱的读者们，不论2020年上合示范区有多少利好，还要画多少大饼，也不论房子卖得好不好，别人去不去抢，都不要再问我任何楼盘值不值得买，买哪个盘日后能赚大钱，好吗？

PART 3

当然，新机场的落地、地铁8号线的开通、胶州撤市划区，可能会使得胶州的热点北移。

对于新机场周边的空港新区，现在价格比较低，我希望大家还是通过自己的思考寻找价值答案：这么多年过去了，流亭机场片区是城阳的价值高地吗？

此外，我还希望投资客关注一点：空港新区有许多央企牵头，用于保障机场工作人员居住需求的公寓项目。

让许多投资客想不到的是，虽然自家投资房远离机场，但是新机场的启用，让处在航道上的地产项目规划大变脸。总户数缩水令人向往的配套就难以保障，原本宣传的利好便成了实锤的利空，少海片区降价潮后是维权潮。

胶州的坑，真不止上合示范区一个。

PART 4

接下来，我们要说的是胶州楼市的真正利好：撤市划区和地铁8号线。

对于胶州来说，撤市划区有四个层面的好处：第一，基础设施规划、建设升级，县级市属半工半农结构，基础设施水平低，撤市划区可分享青岛市的基建的红利；第二，公务员的收入和居民福利逐步向市区看齐；第三，利于招商引资和大项目的落地；第四，更利于人才的聚集，在胶州区工作，以后就算是在青岛市工作了。

所以，我们看即墨在撤市划区之前，楼市的人气直接盖过了高新区。

但是，此一时，彼一时。

即墨撤市划区的时候恰逢牛市。青岛没有利好释放的区域，日光盘也是层出不穷。但是，胶州却面临着西海岸、城阳限购放松的利空对冲。要知道，现在西海岸和城阳同样有大量低价盘，一旦限购打开，这两个区域势必会分走胶州的投资客。特别是西海岸，现在是善于推动房地产项目落地的前胶州市委书记主政，未来区域间竞争势必更加激烈。而且，10万套人才公寓计划已经有了，一旦辅城区建起大量的产权型人才公寓，胶州、即墨这些远郊区的低价房竞争力就会大大降低。

对于胶州来说，还有一个难以破解的问题，就是远大于需求量的供应量。

2017年，青岛土地市场成交面积最多的是胶州市，共成交51宗，成交面积3028亩。

二级市场上，花样年通过股权收购首次登陆青岛，股权收购分别在胶州和即墨，在青岛共拿地43宗，土地面积超过2400亩，成为青岛土地储备量最大的房企之一。荣盛也是先后两次通过股权并购在胶州获得1292亩土地。

2018年，胶州市土地成交66宗，面积3676亩。而且在最疯狂的8月份，胶州还诞生了楼板价超过6000元/平的新地王。2019年速度稍缓，但也是排在全市的第三位。

所以，我们现在从主城区去胶州，看到的是一个又一个的地产项目；所以，即使华润带着顶级配套落户胶州，低价开盘成交量却也十分惨淡；所以，胶州的开发商降价幅度最大，优惠最多……

如果，在青岛范围内自嗨，胶州确实有这些利好确实是其它区市难以比拟的，但问题是主城投资客有限，流到胶州的量填不满那么大的坑；如果站在城市角度去比较，青岛目前的吸引力要弱于长三角城市，并面临着天津、济南、郑州等城市竞争，年轻人大量流入，特别是大量流入胶州可能性很小。

现在，我们看不到胶州这供应量远远大于需求量，发生根本性逆转的原因。所以，在胶州买房要慎之又慎。

出手的三个要点：

1、8号线的地铁房当然好，但是8号线在胶州境内的站比较少，可选择的盘也少。即使如此，也要选远离航道、配套完善的盘；

2、工薪层养老族可以选择胶州。在目前市场条件下，主城周边的低密度洋房是首选，但一定要调查明白开发商的财务状况和房产抵押状况，不要因为一时贪便宜让血汗钱打了水漂；

3、主城区刚需该买还是要买，但一定要仅仅把握稀缺属性。学区排在第一位，其次就是商业和医疗配套。这个市场下，当然是要选最好的户型、选楼王，那些有瑕疵的房子看都不要看一眼。

现在，你真的是上帝了。