中国住房月度分析报告:2020年楼市或许真的要歇了？

       12月27日，中国社科院发布了最新一期《中国住房市场发展月度分析报告》，核心观点如下：

  1、核心城市房价继续小幅下调，明年楼市“小阳春”或难以再现；

  2、2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低；

  3、如果一线城市市场走势分化继续加大，2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。

  我们从这3点展开来，细品一下。

  明年楼市为何难现“小阳春”？

  往年一季度，楼市都会迎来一波小反弹，但今年不一样，为什么？

  1、23号，住建部年度工作会议给2020年楼市定了调：“长期坚持房住不炒”。而且社科院在11月《中国住房市场发展月度分析报告》中也对10个城市的房价提出预警。这意味着今年年底楼市的行情注定与往年不同，“稳地价、稳房价、稳预期”会一直持续，往年由于年末房地产市场下滑所积累的反弹将不复存在。

  2、

  房地产调控政策尚未出现放松迹象。今年虽然LPR、逆回购等市场利率都在走低，但房贷利率依然维持在高位。这说明房地产调控已经和市场“脱钩”，欲将房价非理性上涨完全遏制住，从今年前三季度楼市调控次数高达415次的统计结果就能看出。

  房地产预热可能性为何大大降低？

  为何说“房地产借政策真空期有预热的可能性”？说白了就是一旦政策大方向有松动，当地相关调控政策便会立刻调整。目前已经有部分城市做了调整：

  但是目前的定调和大环境不可能全面松绑房地产，指望此次楼市深跌然后再入手的人希望将会落空，因为楼市不会大涨，更不会深跌。社科院预计2020年重点城市住房市场“总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。”

  一线城市房价为何难稳定？

  人口方面，几年前国务院关于户籍限制的表述是“有序放开小城市落户限制，严格控制大城市落户限制”，而12月25日国务院在《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》的表述是“全面取消小城市落户限制，完善大城市积分落户政策，精简积分项目”。

  看出来了吗？在整体出生率下滑、老龄化严重的背景下，一个城市人口的价值开始凸显：

  大城市，小城市都在抢人口。

  但人都是往高处走的，其实北上广深房价依然有足够的刚需来支撑，但目前北京和上海似乎是在控制刚需：

  《北京人口蓝皮书:北京人口形势分析报告（2018）》显示，北京户籍人口与常住外来人口双双下降，分别减少3.7万和13.2万人；上海“2035规划”提出要严格控制常住人口规模，至2020年常住人口控制在2500万人以内。

  而广深呢？以2017年为例，当年北京、上海常住人口分别减少2.2万人和1.4万人，而广州、深圳分别增长45.5万人和62万人。

  虽然不能断定京沪流出人口就一定流到了广深，但有一点可以确定，那就是一线城市房价在政策性控人口，控地价的背景下，很难有更多上涨动力。

  2020年楼市或许真的要歇了？

  无论市场舆论怎么说房价，有一个事实必须承认，那就是楼市总体降温的趋势正变得越来越明显。数据显示，虽然目前整体市场成交量还在上涨，但“量涨价跌”的趋势明显，如果没有明显政策调整，市场拐点或已出现。

  注意，很多人依然对楼市抱有期望，认为如果政策调整的话，还能重启行情。但年底住建部会议打消了这一念头，这也坐实了2020年，至少在一季度，楼市不会比现在更好。

  但有一点需要注意的是，目前住建部对当前楼市调控情况比较满意，年度会议上用“保持”字眼来形容目前房地产市场发展现状。最重要的是，鉴于房地产对我国经济和居民财富配置的重要性，虽然此轮调控可谓是过去20年中调控周期最长的一次，但鉴于明年经济增长的严峻性，未来调控有可能会有些许松绑。但松绑调控不等于回到炒房时代，房地产回归理性才是大方向。