创作：|湾区买房小咖|
一天之内，深圳市场消息炸锅迎来，恒裕滨城、凤凰里二手房业主抱团涨价被叫停，此举被认为深圳调控精准具体到小区。另方面，花都放开人才购房，广州放开港澳人士购房。
同样，年底的到来，受公寓取消“只租不售”刺激，深圳公寓盘又争锋入市。本周深圳是多举措供应房源，按照湾区买房统计，刚刚深圳又增量了三个新盘预售，合计超过2000套房源，达到2537套房源，全部为公寓、办公类的房源。此外，深圳也增加了人才房的供应，龙岗也推出了年底第二批人才住房12183套，包括泊寓白石塘公社、冠寓平湖恒路店（平湖生态谷社区）、碧家坂田店等21个项目小区，主要分布在布吉、吉华、横岗、平湖、园山等区。公寓大量涌入市场，买房客也得关心能不能买的问题，和一些注意事项，本文给出答案。▲ 深圳三个楼盘又预售供应01 增量的三个盘预售有哪些看点？深圳在年底持续上推盘，3个新盘预售就在18日出炉。其中有位于宝安区福永空港新城南部的会展湾水岸广场放出1821套商务公寓，还有南山的深湾汇云中心，是放出426套办公，南山粤海中电长城大厦是放出272套办公。从深圳12月12日确认放开公寓的只租不售取消后，深圳连续出了5个盘以上，都是商业办公和商务公寓的房源。这次增量放入的三个盘都是商务公寓，办公为主的房源。按照统计，12月深圳至今已经放出了11个新盘预售，合计9717套房源，其中住宅4692套，商业也超过了4000套。一、宝安福永会展湾水岸广场（1821套商务公寓,1175套可售）宝安福永会展湾水岸广场12月15日批准预售，合计预售1821套商务公寓。根据数据显示，会展湾水岸广场本次备案房源位于1-4栋，共1821套，均为商务公寓。但由于3栋被分局锁定，所以可售房源只有1175套。可售房源，位于1栋、2栋和4栋，共1175套，户型建约31-166㎡，均价约4.75万/㎡，单价区间在4.0-6.1万/㎡，总价区间在132-847万/套。被分局锁定的房源，位于3栋，共646套。二、南山深圳湾深湾汇云中心（426套办公）南山深圳湾深湾汇云中心于12月10日批准预售，预售426套办公和1套酒店房源。根据规划委的信息，深湾汇云中心本次备案房源位于J栋，涵盖酒店和办公两种类型产品。办公产品，共426套，户型建面约206-546㎡，单价均为8万/㎡，总价区间在1650-4369万/套。酒店，就1套，户型建面约23637㎡，单价在3.1万/㎡，总价在11.9亿/套。三、南山科技园粤海中电长城大厦（272套办公）南山粤海中电长城大厦于12月5日批准预售，预售272套办公和17套办公配套用房。按照规划委的信息显示，中电长城大厦本次本案房源位于A栋及部分裙楼，涵盖商业性办公和办公配套用房两种属性产品。商业性质办公，位于A栋，共272套，户型建面约49-636㎡，均价约6.3万/㎡，单价区间在4.7-10.9万/㎡，总价区间在283-6197万/套；办公配套用房，位于裙楼，共17套，户型跨度较大，建面约18-4437㎡，均价约6.3万/㎡，单价区间在5.7-11.5万/㎡，总价区间在169-26624万/套。
02 深圳今年的公寓政策“变化”2019年12月12日上午，深圳市住建局有关部门向媒体证实属实，深圳市住建局召开新闻通气会上表示，《关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》内容真实有效，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制，而且是从2019年11月1日正式实施。2018年7月31日深四条政策提出，“个人企业购买商务公寓五年限售，且各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售。”按照今年这项确认的公寓政策后，代表各类新供应用地的公寓已经没有只租不售的限制，但五年限售政策还存在。商务公寓的成交量，在深圳基本一年是1.4-1.8万套的水平，特别是深圳住宅限购后，个人购买公寓的比例就较大的增幅。和住宅不同的是，商务公寓要多出土地增值税等，有比较高的税费成本。但商务公寓基本都是带装修入市，入住的速度也比较快。深圳住建局表示，今年深圳的房地产市场供求关系紧张，今年商品房供应有所下降，商务公寓需求旺盛，在缓解房地产市场供需矛盾中发挥重要作用。取消商务公寓“只租不售”是增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措，也是加强供给侧改革、稳定商品房价格的重要手段，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标。数据显示，深圳公寓销量的确是供不应求，按照2019年1-5月数据，深圳商务公寓供应2.78万㎡，销售17.41万㎡，供求比1:6.26，供应严重短缺。今年2019年截至11月,深圳的商务公寓总供应面积达139.18万平方米,已经超过去年全年供应水平。可见，今年深圳的公寓量不低，成交市场也不错。
03 今年深圳入市公寓量最大的几个盘讲起商务公寓，应该从2013年开始，过3万套的成交，当年商务公寓就有高峰热潮。像梅林的御锦公馆、车公庙的东海国际中心二期B区、岗厦的新天世纪、莲花的深业上城北区、田贝的翡翠公寓、南山的南园枫叶公寓、龙岗万科天誉中央广场、中信龙盛广场、远洋新干线晶钻广场、布吉的万科红三期、坪山的同创新作、坂田的润创兴时代公寓、盐田的君临海域名园，都是商务公寓，大家都购房时候都得留心。从今年的统计来看，房源量比较多的商务公寓楼盘，如会展湾水岸广场供应1821套商务公寓，龙岗中心城的深港世茂之都1421套商务公寓，龙岗中心城仁恒梦公寓供应2747套商务公寓；福田的中洲滨海商业中心一期2栋供应2158套商务公寓；光明璟悦轩供应959套商务公寓；光明的龙光玖龙台三期供应518套公寓……这些盘基本是今年公寓公寓最多的楼盘，大的近3000套规模。今年有三个盘比较耀眼，2019年2月南山华润深圳湾瑞府，部分总价3000万的大户型公寓几乎卖光；今年5月，会展湾中港开盘推出1273套商务公寓，当天即卖出828套。今年8月，位于福田中洲滨海商业中心，网络选房仅半小时800多套公寓房源被选走。公寓的历史2010年，史上最严格的限购限贷政策开始，因为住宅市场限购，部分没有购房名额的投资客开始关注不限购不限贷的商务公寓。2011年，深圳有8个商务公寓在售，成交量达11.5万平，约1.1万套。2012年，深圳商务公寓批售量翻倍，达52.2万平，约5万多套的供应。2013年，深圳商务公寓成交量38.4万平，并出现了大面积的高端豪宅公寓，以深圳湾一号、深业上城、东海国际公寓等为代表。2014年，深圳楼市较平淡，有20个商务公寓在售，成交量和2013年基本持平。2015年，让人印象深刻的房价大涨年，商务公寓成交量达73万平。2016年，深圳商务公寓成交量达92.9万平，约9000多套。2017年，深圳商务公寓供应面积134万平，全年共成交13973套，成交面积98万平。2018年，深圳商务公寓供应量依然维持在133.51万平的高位，同比去年下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌，成交公寓1.8万多套。龙华的龙光玖钻成交套数为4114套，比住宅最高成交的还多出2倍的量。2019年，至今成交公寓超过1.4万套，供应公寓楼盘超过30个。
04、12月深圳已经预售了11个盘按照今年12月至今的统计，深圳已经预售了11个楼盘，达到9717套房源量，近1万套，住宅是4692套。而深圳全年的供应也超过了120个盘，达到78924套房源，住宅是供应45884套。12月至今供应房源量最多的是宝安，达到5092套，大部分是公寓为主的房源。05、买公寓得注意六点公寓的价格比住宅优势是带装修和单价比住宅会低。特别在深圳片区房价分化大的片区，公寓成交想上车置业者关注的房源之一。湾区买房在此给出六点建议：一、看准公寓的政策，五年限售，要买得准备好五年；二、看公寓的出租性是否具备，不然得自己住，空置就得不偿失；三、单价越高的公寓，看地段是否有承接客，不然想出手也难；四、公寓没有配套，多数没有学位，不要指望买了公寓去让孩子读书五、养公寓的成本不低，物管，水电，公摊费都高出2-4倍，六、公寓的交易成本不低，可能相当于20%的首付，除开正常的契税、个税、增值税，还有10%的土地增值税等，要买就得筹备资金。另外公寓贷款五成，房贷利率按上浮1.1倍以上算，贷款年限基本是15年，不可能给到30年。
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