作为龙华老城区唯一一个在售的超级大盘项目，鸿荣源壹成中心一直卖得不错。
2015年九区在深圳湾体育馆首次开盘，6000余人到场，开盘均价4.35万/平米，连续4次加推，共计1637套房源，6小时扫光。
2016年年中，鸿荣源壹成中心第五区在宝安体育馆开盘，均价5.8万/平米当天推出1046套房源，3小时再次售罄。
（当年开盘盛况）
此后的多次开盘，都获得不俗的成绩，2018年上半年以更是斩获了量价双冠军，成交均价6万/平米。
今天我们就来聊聊这个龙华老城区的超级大盘，立场中立，不吹不黑，没收广告费。
原因一：价格高开，使得投资溢价空间不够大。
首先必须要承认的是，壹成中心亮点很多，大品牌、大体量、高拓展、商业配套完善等等，自住完全没问题，但对于投资而言，最终考虑的却是投资回报率。
未来3-5年会不会赚，能赚到多少，得持有多少年，涨幅去到哪里等等才是投资客最关心的。
现在买壹成中心赚了的，大多数只是第一批进场的投资客，也就是15年开盘入场的那一批。
但老实说，也赚得不算多。
15年九区开盘，均价去到4.35万/平米，78平米来计算，总价340万左右，但据说当年抢房的人实在太多，所以大多数买到房的，还交了几万到十几万不等的“喝茶费”。
现在二手房也不过卖470万，折合单价，6万/平米，除去利息费用，最多赚个100万左右。
而15年全市的房价均价不过4.1万/平米，当时宝中的房价均价不过4.6万/平米，南山房价均价5.9万/平米。
同年开盘的华润城润府当时开盘价是6万/平米，而如今已经卖到10万+/平米。同年的宝能城花园卖6.5万/平米，而如今二手房也卖到9.5万/平米，涨幅都远超壹成中心。当然了，华润城和宝能城的涨幅也告诉我们，地段是有多么重要！
（华润城二手房售价）
壹成中心从15年首次开盘价格就已经高开，到19年，四年涨幅不过27%，对于经历过2015年深圳房价暴涨的人来说，都知道这绝不是最优的投资回报率。
2015年买入壹成中心的投资客，看似赚了，但是当年如果买入其他区域的项目，显然赚得更多。
原因二：价格虚高且不在核心区的房子投资价值不大。
2016年的6月份，深圳楼市还是一路向好，壹成中心五区在宝中体育馆高调开盘，卖到5.8万/平米，创前面几区的新高，显然，壹成中心在龙华地王诞生后，就显得有点膨胀了。
壹成中心的膨胀导致购房者信心大涨，投资客们也纷纷入场，结果就是遇到了年底的调控，2017年全年房价横盘。
与2015年和2016年开盘的盛况相比，2017年开盘的七区和2018年开盘的8区显得十分低调，2017年8月七区开盘，备案均价6.2万/平米。
而2018年8区以低于七区2000元/平米的均价开盘，备案均价6万/平米，而且开盘当天还有3个99折优惠，算下来均价是5.8万/平米，与2015年的开盘均价持平。
（2018年8区开盘折扣情况）
2016年的5.8万，到2017年的6.2万，到2018年的5.8万，再到2019年的6万，壹成中心的房价3年间基本没涨。
这意味着16年之后买入的不仅没赚，还亏本。
2018年年底曾有业主在论坛上表示自己16年花了474万卖了一套壹成中心88平米的房子，契税14万多，两年多的供楼利息50多万，成本价538万，现在以495万的价格出售，亏了43万。
（2018年底中介朋友圈截图）
显然，碰到调控之后，谁在裸泳就看得清晰多了，16年买入的业主基本都是高位接盘。
这也说明壹成中心的价格明显虚高于价值。
经过两年多调控，大家应该看得很明白，深圳房子普涨的时代已经过去，以后能涨甚至大涨的房子，大概率是核心地段的核心房。
而龙华的核心显然是在红山核心区，而不是龙华老城区。
红山片区的莱蒙水榭春天，是红山涨幅超50%的盘，除了本身的硬核优势之外，地段是最重要的。
原因三：在概念炒作下，不仅壹成中心，包括整个龙华在内，显然已经透支未来几年的房价。
在之前的文章我也说过，龙华在概念的炒作下，已经透支了未来几年的房价，自住可按需选择，但投资价值不大。
在前几年，“宇宙中心”、福田后花园、地王等一系列炒作，都让龙华房价一年接一年地涨，从2011年的1万出头，到2017年的54619元/平米，6年期间房价涨幅超过5倍。
经过梳理不难发现，龙华房价的每次涨幅都来源于地王的推动作用，2010年以前，龙华房价不到1万/平米，2013年上塘地王的出现，使得龙华房价大涨，当年龙华新房价格环比上浮高达21%。
2014年，龙华再次诞生地王，龙华新房价格再以14%的涨幅超过全市平均值。
之后就是2016年地王金茂府的诞生，如今上塘板块的房价已经站在7万/平米的高岗上，核心区红山板块部分房价甚至已经达到了9万/平米。
前段时间龙光再夺下龙华的新地王，折合楼面价6.7万/平米，业内人士预计未来将卖到12万+/平米，这让龙华的业主和开发商都显得十分兴奋，认为龙华能再涨一波。
很多业主扬言说龙华未来要突破10万+很简单，但我却认为如今的龙华价格起码透支3-5年的房价，再涨空间不大。
（金茂府入市的吹风价）
近期昔日地王金茂府准备入市，据悉将卖到10万+/平米，其中装修费用就1万/平米，还是大户型产品。
金茂府入市卖多少钱，销量如何牵动着龙华每个业主和开发商的神经。
但就这个价位而言，我认为金茂府大概率是看客比买单的多，这次地王的拉动作用如何，我们不妨拭目以待。
除了地王的带动作用之外，很多人看好壹成中心，包括整个龙华，除了说是福田的睡城之外，还有龙华区自身的规划，比如升级版的欢乐海岸、美术馆分馆、深圳北站商务区、以及成片的旧改规划等等。
（龙华的旧改规划）
不可否认，这些都能给区域带来利好，推动房价的攀升，但是这些规划仍然在纸上，还并未落地，而部分楼盘的价格就已经达到了福田、南山某些楼盘的价格水平了。
这不是透支是什么？
我们很清晰知道，龙华房价迅速上涨是得益于南山、福田的可开发土地有限，土地空间严重饱和，加上房价的上涨，导致人口大量向龙华“出口”，而非龙华本身发力所致。
如果龙华房价已经和福田南山持平，那外溢的优势何在？龙华的吸引力还会那么旺吗？
从上述分析我们也知道，壹成中心价格高开，当前的投资门槛过高，非区域核心所在，后市旧改规划兑现时间过长，整个片区房价透支等等，都说明现在的壹成中心，不适合投资客入手。
目前壹成中心6万左右的均价，确实还撑不起6万的均价。
再者从当前局势来看，从2017年到现在，深圳房价都处于横盘时期，2016年下半年入手的投资客基本被套牢，当下的楼市显然不具备短炒的价值。
请注意，我并不是说壹成中心没有投资价值，只是这个兑现的时间很长。
壹成中心的房价涨幅兑现时间在于三点，一点是随大市而涨，当红山能突破15万/平米，南山能突破20万/平米的时候，壹成中心自然也能去到8-10万/平米。
第二点是旧改落地，壹成中心周边的中州、卓越旧改一旦落地，壹成中心自然也会迎来一波涨幅。
第三点是靠着出众的楼盘品质，壹成中心具备这样的潜力，不管是品牌口碑、大体量的社区还是超高的户型使用率，都给房价提供了上涨的动力。
（壹成中心）
深圳可开发用地少，新房供应有限，未来是二手房存量的时代，而以后二手房比的就是品质，随着置业的年轻化，壹成中心这样大型的综合体会比市区的老破小更受年轻置业者的喜爱，未来的壹成中心会拥有强有力的竞争优势。
但等这些实现，起码需要5年以上的时间。
最后
2017年以后，深圳的楼市基本面已经回归刚需的市场，纯投资的短炒机会基本没有，要想投资的，都建议做好长持准备。
壹成中心就算能涨，也绝不会在3-5年达到理想的涨幅，目前壹成中心的最低投资门槛在500万左右，门槛不低，有这个投资预算，还不如去淘南山的高赠送两房，比如南山的西丽，还能找到2011年楼龄且高赠送的二手房，比如大新地铁站周边，也还能淘到性价比高的两到三房，未来涨幅可能更大。
毕竟地段的优势，绝不是靠概念炒起来就能超越的。
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