龙湖VS龙光，龙华区一场没有硝烟的战争

快到年底了，而年底也是众多房企追业绩，回笼资金，完成销售任务的时刻，开发商一般会在年底抢着开盘，购房者一般可以在年底买到特价房。

在龙华区，有2个新盘马上就要拿到预售证了，预计会在同一时间开盘，目前验资100万可以登记VIP，它们分别是龙湖春江天玺（油松路）和龙光玖誉府（观澜大道）。

相信在开盘的当天，龙湖和龙光将会进行一场没有硝烟的战争，在现如今的深圳，到底是地段为王还是产品为王？这场“战争”也许能告诉我们答案。

在开盘之前，我们可以做出一些预测，龙湖春江天玺和龙光玖誉府谁会卖得更好，谁更值得买。

01

龙湖春江天玺

龙湖春江天玺，是龙湖地产在深圳首个住宅项目，也是龙湖地产在粤港澳大湾区首个“春江系”产品。

龙湖地产以做产品著称，一直自诩“别墅建造专家”，无论走到哪都把这句话挂在嘴边。

现在的龙湖已经形成一套成熟的标准化产品体系，如稀缺资源别墅社区“蓝湖系”、“滟澜系”；高档花园洋房社区“香缇系“、”大城小院系“；注重山水资源结合完善配套的”山府系“；注重学区和地段繁华的“彼岸系”等等。

龙湖的产品线逻辑，可以概括为：先挑选客户，根据客户的需求筛选土地，再根据土地和客户来设计产品。

因此龙湖的产品经常会出现“产品说得过去，地段却不咋地”的现象。而龙湖春江天玺似乎也有这种毛病。

“春江系”是龙湖旗下城市名宅产品线，土地属性是城市中心区域，公共交通密集，配套完善，对应的客户群体一般为追求居住改善和品质的客户。

龙湖春江天玺位于龙华区龙华街道油松片区，工业路（龙峰一路）和油松路西北交汇处，在轨道交通方面并没有优势，距离4号线龙华站步行约2.6公里。

项目所在的油松片区，在过去属于龙华和坂田的交界处，在城市发展过程中，板块交界处在规划方面一般不会受到重视，这也导致了油松片区城市面貌简陋，自建民房和工业厂房集中的局面。

在项目的周围密布了松和新村，油园新村，骏龙新村，上油松邨，泰明工业区，广明工业区等，旁边的万众城和牛栏前商业街，给人一种浓浓的城乡结合部的感觉，在这样的地段，产品定位却是改善型和品质型客户，真为龙湖春江天玺捏一把汗。

龙华龙湖春江天玺原为龙津服装厂城市更新单元，总占地面积约1.9万平方米，总建筑面积约14.4万平方米，容积率5.58。

项目分两期开发，包含5座商品住宅、1座保障房、1座商务公寓、1座写字楼和多层商业于一体的综合体。

项目一期位于西侧的03-02地块，用地面积7503.9㎡，总建面约5万㎡，主要由1栋A/B座住宅（29层）、1栋商务公寓（21层）和底层商业裙楼（1-3层）组成。

本次即将推出的住宅共150套，建面约100-120㎡3-4房住宅，以及198套建面约40-70㎡公寓。

在户型方面不过多的阐述，产品的装修风格的确讨喜，厨房、卫浴设计很宽敞，很人性化，入门玄关和厨房有很多收纳空间，但唯一令人感到不适的就是得房率太低，100平米和123平米户型，给人的感觉利用率非常小，主卧放一张小床仍显得局促，销售顾问含糊其辞的说接近80%，不知道是否准确。

周边的配套：

商业配套：1.8公里的壹方天地、山姆会员店，2.5公里红山站的九方购物中心，还有就是旁边的万众城。

教育配套：根据目前的学区划分，春江天玺在松和小学+新华中学的学区范围内。新华中学是龙华区域内的老牌初中，中考质量在全市中上水平。

文体配套：包括大型文体中心、深圳书城、市图书馆、美术馆等配套。

总结：

龙湖春江天玺在深圳的这次首秀，我还是有些担忧的。虽说在房地产下行的时代，房企最后拼的是产品，质量和服务，但在眼下的深圳，甚至未来5-10年的深圳，产品的溢价一定不会高于地段的溢价，龙华上塘金茂府就是活生生的例子。

归根结底，把合适的产品建在合适的地段上才能绽放出它的光芒，再好的产品也不能弥补目前油松片区简陋的现状，片区的升级仍需要时间。

02

龙光玖誉府

如果说龙湖的产品线逻辑的核心是客户，那么龙光的产品线逻辑的核心一定是土地了，龙光号称“地王专业户”！

在深圳，龙光至少拿下过四次“地王”。

2014年，龙光斥资46.8亿拿下龙华单价地王，楼面地价逾25000元/平方米，超过当时龙华新房均价；

2015年，龙光以112.5亿拿下深圳总价地王龙华红山地块；

2016年，龙光以140.6亿元拿下深圳市光明新区一块商住混合用地，楼面价27623元/平方米；

2019年，龙光以65.85亿拿下龙华红山地块，其中人才房14100+22600平方米，楼面地价66988元/平方米。这个价格已经逼近或超过临近的二手房，中航天逸小区单价在6.5-7万左右。

龙光一向拿地凶狠，孤注一掷，犹如一场场“赌局”，高额的拿地成本与高额的利润之间没有必然联系，龙光屡次刷新龙华土拍的楼面价，每一次地王都像是龙华二手房市场的强心剂，将龙华房价推上另一个台阶，当然，龙光的项目也因此受益。

而“玖”系产品，属于龙光定义的高端住宅产品，大家应该听过深圳的龙光玖龙玺、龙光玖龙台。在龙光的产品线中，玖系是排在首位的。

不出人所料，龙光此次在观澜区推出的新项目——龙光玖誉府，地段非常不错，在区政府旁边，是地铁口物业。

龙光玖誉府项目位于位于龙华福城街道，东临观澜大道，毗邻在建地铁4号线北沿线茜坑站。总占地面积约1.5万㎡，总建筑面积约8.5万㎡，土地产权年限70年(2018年11月-2088年11月)，容积率3.98，绿化率40%，总户数377户，停车位有520个。

项目由1栋5座单元组成，包括3座最高31层的住宅塔楼，1座9层的图书馆，1座人才房。主力户型是建面约73-108㎡住宅产品，预计2021年12月30日交房，目前修建有样板房，但需要验资100万才能进入参观。

交通配套：项目紧邻地铁4号线延长线茜坑站，预计明年（2020年）建成通车，4号线是深圳目前唯一贯穿南北的一条地铁线，价值比较大，但也较为拥挤，明年6号线和10号线的开通有望缓解4号线的交通压力。

教育配套：按照目前的学区范围，项目对口学校有观澜二小、观澜二中、龙华区第三外国语学校(规划中)。(具体招生情况需以当地教育局当年公布的招生政策为准。)

商业配套：项目旁边就是福成天虹购物中心，目前已经正式营业，可以满足日常饮食购物，人流量还算可以，此外，周边还有比邻新天地、观澜天虹购物中心等商业。

市政配套：自带建面约8000㎡图书馆，周边有观湖文化体育中心(建设中)、鹭湖人文三馆(规划中)、观澜美术馆等文体设施。

项目的地段确实有一定优势，但产品方面有一些缺陷，如果想买的话，值得购买的好户型不多。

项目的面积段为73、87、89、108㎡，三单元01和四单元01受到严重遮挡，采光会很差，只有三单元的02、03和四单元的03、04朝向比较好，但三单元靠近观澜大道，有噪音粉尘的影响。四单元的03、04朝向西南，面积段为89㎡，主卧不到10㎡。

一单元的03、04户型，面积段为73平方米，朝西南，但低楼层前面有图书馆的遮挡，最好选在10层。

这样看来，无论是投资还是自住，可选的户型其实不多，项目的另一个缺点就是距离龙华区慢性病防治中心（负责龙华区结核病、性病、皮肤病以及高血压、糖尿病、脑卒中、肿瘤等慢性病的管理与防控工作，以及提供精神卫生、心理卫生等咨询和相关卫生服务）太近了，直线距离约150米，再一个，项目离区政府也太近了。

总结：龙光玖誉府的地段和配套没问题，但项目的产品槽点颇多，可选的户型也很少，距离慢性病防治中心和区政府的距离太近了。

03

龙湖VS龙光，谁能赢？

一个是以客户需求为核心，以产品著称，一个是“地王专业户”，以土地著称，龙湖和龙光之争，相当于是产品和地段之争。

当然，在房住不炒的基调下，房子要回归居住属性，房企最后拼的是产品没有错，但在短时间内，在深圳这个寸土寸金的城市，房子从投资品转化为消费品是不可能的，地段仍是购买者考虑的最主要因素。

龙湖春江天玺和龙光玖誉府，单价都在6万+/平，总价都在600-800万之间，区别就在于产品和地段，谁胜谁负，我们几天后见分晓。