目前，旧城改造是个比较宽泛的词，棚户区改造、城中村改造等都属于这一范畴，那么旧城改造和商业开发有什么不同?会对原房主进行补偿吗?补偿标准是什么?

一、旧城改造和商业开发有什么不同?

简单来说就是旧城改造是特殊的商业开发形式。

目前的旧改模式主要有两种，一种是市场为主导的旧改模式，主要是在深圳地区采用，另一种则是为主导的旧改模式，深圳以外大多地区都是这种模式。

对于项目开发商来说，原业主自改或以合作的方式进行改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，这大大缩减了旧改的时间要求。

对于原业主来说，都希望能够提升生活配套设施，改善生活居住环境，只要拆迁补偿、回迁等利益诉求得到满足，一般来说，都不会太排斥。

商业开发是要找政府拿地的，房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程是：

①首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等;

②支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地;

③竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》;

④凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;

⑤在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。

竞买保证金方面，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%，但是目前多地调控政策中提高了保证金比例(例如武汉、南昌已提高至60%)，并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求。

二、旧城改造会对原房主进行补偿吗?补偿标准是什么?

旧城改造属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围，要依照征补条例严格执行。因此是会对原房主进行补偿的。

旧城改造的补偿标准各地情况是会有差异的，地段好的地方，补助自然就会高一些。

比如今年长沙地区的旧城改造补偿标准是这样的：

1、被征收房屋价值的补偿：

被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构，依国家有关规定评估确定。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格。

应当对被征收房屋类似房地产的市场价格，进行说明。

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：

采取货币补偿、或现房产权调换方式的，给予被征收人一次搬迁费，依国家有关规定评估确定。

对于无法搬迁、无法恢复使用的设备，依规定，通过评估确定其实际价值，给予相应补偿。

对已废弃的生产设备，不予补偿。

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