前几天，后海深圳湾一块超过9万方的大型商业文体综合地块竞拍引起了各路媒体和广大网友的热烈关注。

非住宅土地出让之所以能有如此大的热度，与地块位置好、占地面积大、出让条件苛刻、底价高达46.6亿元等原因密不可分。

而根本原因则是由于最近几年，以深圳湾为代表的深圳核心区可供应土地量极少，出让土地非常少见。去年一整年，深圳湾仅有一块商业用地出让，占地面积才3000多平。

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深圳可开发面积只剩下约20平方公里

城市更新成土地释放主力

其实不仅是深圳中心区，整个深圳的土地供应都非常匮乏。

2004年，国务院以“下不为例”的方式批准深圳“将特区外260平方公里的农业用地指标转为国有土地”的统征方案，这种城市规划全覆盖的方式使深圳成为全国特例，在土地资源利用上步入“没有增量、只有存量”的时代。

▲深圳2013-2017居住用地供应统计

此后，深圳的土地资源只有消耗、没有新增，在最近几年，供应变得极其短缺。据相关数据显示，深圳2013-2017年的居住用地供应，只有2017年达到了218公顷，前4年都不到200公顷。

▲数据来源：四大城市财政公布的官方数据，综合中国指数研究院跟踪监测数据

而且2016年至2018年，深圳土地出让金额逐年走低，2018年土地出让金还不到上海的三分之一，在一线城市中垫底。

在今年4月份的城市共创大会中，地产人王石更是透露，深圳可开发面积只剩下20平方公里（2000公顷）左右，每年新增用地面积不足2平方公里（200公顷）。

在土地供应严重匮乏的现状下，深圳的土地供应越来越依赖于城市更新。根据合一城市更新数据统计，目前深圳整个城市更新单元，计划立项的数据有798个，涉及拆除范围土地的面积，有差不多61.6平方公里（6160公顷），这个面积几乎相当于一个福田。

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旧改典型华润城 房价5年翻一倍多

城市更新引领片区价值实现3大突破

城市更新对片区价值带来的影响非常巨大，主要体现在三个方面：

1、可以带来更好的城市环境，促进区域格局面貌重塑。

2、可以带来好的服务，学校、医院、文体设施等水平会迈上一个新台阶。

3、整个地段的升值会带来房价的升值，吸引中高收入阶层前去置业。

这些影响从深圳以往的城市更新成功案例中便可以得到验证。

华润城是深圳旧村庄改造的典型案例，项目位于南山高新技术产业园中区东片，规划用地68.5万平，总建面达280万平。

▲华润城改造前全景图（图源合一城市更新）

在改造前，华润城所在地为城中村“大冲村”，楼房破旧且密集、道路狭窄且脏乱，公共设施匮乏，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。

▲改造后的华润城（图源网络）

在被纳入旧改规划后，经过华润集团对大冲村的全面建设开发，大冲村“脱胎换骨”，华丽变身为新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，并成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。

▲深圳万象天地（图源深圳中原建筑中心）

品牌商业集聚的万象天地，更成为深圳最潮的“网红地”，吸引全国各地的人前来打卡。

凭借高品质的居住条件和成熟高端的配套，华润城理所当然地成为附近科技园人才的租住首选，腾讯、康佳、TCL等知名企业的大部分高新技术人才都在此居住。以致于这里的房子十分好租，而且租金十分可观。

▲大冲城市花园租金价格

以大冲城市花园为例，80平的房子月租金11000元，100平的房子一个月要15000元。

▲大冲城市花园二手房价格

而根据链家显示，大冲城市花园的二手房均价达到10.7万，部分房源单价在12万以上，与2014年11月30日华润城2期售卖均价5万/平相比，房价翻了一倍多，涨幅惊人。

▲天健天骄周边二手房价格

再以前段时间刚刚开盘的福田中心区的“天健天骄”和“中洲滨海商业中心”为例，两个楼盘也都是旧改项目。天健天骄均价突破10万，比项目所在景田南片区内7-8万左右的二手房均价高了约20%-30%。

中洲公寓开盘价格也达到了8.6万元左右，30分钟选房800多套，十分抢手。

这一切都说明了旧改会直接带动片区价值的蝶变升级，从而同步带动房价、租金的上扬。而深圳目前6160公顷巨大体量的旧改规模，约相当于90个华润城，未来释放的城市价值不可估量。

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宝安成城市更新大户

先行示范区+新政 深圳旧改加速推进

所以，城市更新规划成为买房时评判区域价值的一大参考依据，一般来说，在旧改进行时低价买入，未来片区价值爆发后，房产价值会实现一定的上涨。那么，目前来看，深圳哪些区域城市更新规模和投入最大？

▲深圳各区城市更新计划

根据深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划，龙岗、宝安、龙华、罗湖等地是旧改的主要着力点，而宝安则是未来5年城市更新的重中之重，更新面积下线值达到740公顷（740万平方米），位居深圳第二；总投资额达到405.4亿元，位居深圳首位。

▲沙井街道城市更新计划

其中，宝安沙井街道旧改项目高达22个，总投资超252亿元，城市更新面积超过300万平，占宝安旧改面积的40%。这个体量相当于约4.5个华润城，未来前景非常值得想象。

随着先行示范区文件的发布，本世纪中叶，深圳要建成为全球标杆城市，这意味着深圳必须要加速推进旧改进程，如期达成城市建设目标。

而且，前段时间广东省发布了加快推动“三旧”改造政策，这无疑是给深圳的旧改开了一个“绿色通道”，目前面临的旧改难题都将逐步得到破解。

不难想象，在这两个因素影响之下，深圳所有的旧改计划必将快速落地实施，而宝安沙井片区的旧改价值也会得到加速兑换。

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专家预测大空港沙井楼市刚刚起步

未来5到10年才是真正的爆发期

沙井的价值不仅仅体现在旧改，还体现在片区发展规划。俗话说，投资一定要跟着城市发展规划走，而沙井的片区规划，绝对是重量级的。

沙井部分区域处于大空港范围内，在深圳2016-2020城市建设规划中，大空港被定位为城市次中心，是深圳市十七个重点开发片区之一。

▲深圳国际会展中心效果图

而大空港内的深圳国际会展中心是全球最大，总投资高达1100亿元，据买房之前测算，深圳会展业的直接收入将达到150亿，直接带动相关产业收入高达1350亿元。目前，会展中心将于今年11月投入试运营。

▲图源网络

沙井还推出了“十大品质工程”、“十大产业项目”，重磅打造的中亚电子城，规划建筑面积超过120万平，大手笔打造的沙井新能源产业园和沙井西部新兴产业园预计2020年可实现产出约800亿元。未来，沙井将有无比强大的经济作为支撑。

▲沙井交通轨道示意图

未来的沙井简直就是座“地铁城”，除了已开通的地铁11号线，还有12、20、18、26、30号线进驻。6条线路贯穿下的沙井，将可方便快捷抵达海上世界、南山、会展中心、宝安机场、光明、龙华、深圳湾超总、福田中心区、前海等各个区域。

再加上深圳机场高铁枢纽、107国道宝安段市政化、深中通道、穗莞深城轨、深圳机场国际客运游艇港等海陆空交通的加持，沙井不仅与广州、东莞、中山、珠海等临深湾区的城市联系将进一步加强，与全国各地乃至全世界的交通都将十分便捷。

▲沙井片区旧改示意图

沙井还将有众多大型商业进驻，据悉，沙井海岸城自带14万平商业，加上18万平的京基百纳广场、西荟城购物广场、12万平的新沙天虹购物中心，未来沙井将形成一个超级大型的商圈。

在众多利好之下，沙井已经成为不容忽视的热点板块，深圳壹地产总编辑陶文杰就曾公开表示：大空港沙井楼市今年才真正起步，未来5-10年是真正的爆发期。道理很简单，一系列建设才刚刚开始呢。

而沙井也用数据印证了自己的强大实力，2019上半年，沙井片区共网签住宅3467套，在新房住宅成交最热片区中排名第一。

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单价低+面积小+带装修+准现楼

首付30多万即可入手沙井洼地资产

如果说旧改是沙井片区价值升级的加速器，那么新桥东片区旧改（新桥智创城）则是核心引擎。

▲新桥东（新桥智创城）城市更新示意图

作为目前沙井（也是深圳）最大的旧改项目，新桥东片区是广深科技创新走廊的重要节点，也是深圳市人民政府批准的首个“平方公里”级的重点城市更新单元。

▲新桥东（新桥智创城）一等奖设计方案效果图

新桥东片区旧改面积约1.6平方公里，一、二等奖城市设计方案已经公开，效果图十分震撼，片区面貌实现了根本性的重塑，带来的冲击与华润城几可比拟。

据壹地产获悉，新桥片区首发旧改项目已经入市，单价仅3.8万元左右，比沙井4.6万的二手房交易均价低了约17%，此时入手刚好承接片区面貌升级、价值蝶变利好，正是最佳时机。

▲项目效果图

项目名为湾景商务中心（保利达小行星），总建面约13.5万平，是片区内唯一一个集商务公寓、办公、酒店、商业于一体的商务综合体，引领片区开启改造发展的新篇章。

湾景商务中心（保利达小行星）毗邻广深高速新桥高速口，享受大空港和国际会展中心辐射利好，并拥有便捷交通体系。

借助地铁11号线（已开通）和地铁18号线（规划中），从项目出发，可快速通达宝安机场、前海、福田CBD、光明新区、龙华观澜、龙岗、盐田等各个区域。

▲深中通道桥梁工程已全线开展

借助广深高速、外环高速、深中通道，正常情况下，自驾约20分钟到前海，约30分钟到南山，约40分钟到福田，是承接深圳中心区外溢需求、链接珠三角城市的核心。

▲项目样板间照片

目前，项目在售建面约20-30平公寓，作为不限购不限贷产品，湾景商务中心（保利达小行星）在售公寓不仅性价比高、面积小，而且带装修，还是准现楼。

产品最低总价约75万，首付才30多万，既适合自持也适合投资，在片区旧改加速推进之下，未来价值空间值得想象。

▲项目效果图

此外，项目还推售建面约32-71平的办公产品和建面约13-87平的商铺，为现楼现铺。办公产品约4.5m层高，单价3万起；商铺约5.1m层高，总价130万起。

▲项目效果图

据悉，项目建面约2.5万平的商业中心，目前已有华润万家、全汁全味驴庄、奇果鲜生水果店、茶不易饮品店等品牌商家签约进驻，还有多家品牌商家正在洽谈，感兴趣的朋友可重点关注。

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