房价设10%跌停板！止跌令背后，被楼市绑架的三四线城市！

作者：公子小白

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近日，从马鞍山掀起的一股妖风，吹皱了楼市这面湖水。

11月8日，据多家主流媒体爆料，马鞍山住建局发布了一份《关于做好商品房销售管理工作的通知》，并附有文件图片。

有权威媒体已经致电马鞍山住建局，得到了肯定的答复。

小小一个地级市，发布了一份商品房销售通知，为何会成为投进湖中的一块石头，惊起了一池涟漪？

因为，在这份销售通知中，有一项掀起热议的规定。通知规定：

新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格，不得低于备案价格10%。对新备案项目商品住房销售价格（实际成交价格）低于其备案价格10%的，市房地产行政主管部门不予办理商品住房买卖合同网上备案。需重新办理销售价格备案并符合销售价格规定后方可办理商品住房买卖合同网上备案。

字里行间，无论是媒体还是吃瓜群众，从中只看到了两个字：止跌。

按照这份通知，马鞍山新上市的住宅，报备价格不得低于备案价，也不能低于备案价的10%。

换言之，往后马鞍山的新房，销售价格只能在备案价的基础上，向下浮动百分之10。相当于为房价设置了两条线，一个是上涨天花板，一个是下跌红线。

比如说，一套新房备案价平均面积是7000元/平米，那么它的销售价格就只能是在6300元/平米~7000元/平米范围内，每平米不能高于7000元，更不能低于6300元。

马鞍山在设置楼市跌停板的同时，也设置了涨停板，目的谁都看得出，马鞍山这是在执行住建部下达的铁令，稳定楼市。

但目前的楼市形势，显然跌停板意义更重大，换言之，马鞍山市政府主要目的，是不准房价下跌太多。

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不准房价跌太多，给楼市设置跌停板，马鞍山并非第一个，也不会是最后一个。 此前辽宁大连与湖北恩施州都设置了跌停板。

7月份，大连发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，明确提出，文件发布后入市的新房，价格不能较之前上涨，也不能跌破5%。

比大连更早，恩施州6月份就发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，明确列举了房地产企业10种降价行为，并号召房地产企业自查纠偏，不要陡然把房子价格降得太低。

这些设置跌停板的城市，目的当然都是求稳定，但求稳楼市只是表象，求稳经济、求稳财政才是终极目的。

尤其是如马鞍山、恩施州这样的三四线城市，因为相比中心城市，三四线城市对于房地产的依赖度更甚，更需要它来带动。

本号以为，六月份的恩施州与今天的马鞍山，相继为楼市设置跌停板，其背后暴露的，是大多数三四线城市被楼市绑架的现状。

关于一二线城市的楼市分析文章，我们见过太多，明白楼市对于他们的意义，可以说，对于一二线这些中心城市来说，除了少数城市摆脱了土地财政之外（如深圳、北京、上海等），多数仍较为依赖。

我们可以看到，杭州、佛山、南京、济南过去几年土地财政依赖度平均值均在百分百以上。所谓土地财政依赖度，就是土地出让金与一般预算内收入之比。

什么意思？也就是说，这几个城市这些年的卖地收入，不低于通过税收获取的一般预算内收入，一般预算内收入与土地出让金共同构成了一个城市的财力。

看到杭州等城市，依赖度已经够高，但三四线城市更高，高到你难以相信。

本号对2018年部分三四线城市的卖地收入和一般预算内收入进行了梳理，如下图。

制图：城市财经

可以看到，以上三四线城市，多数土地财政依赖度在百分百以上，湖州、阜阳甚至超过200%，四川眉山小城更是达到了300%。 对于这些城市，每年的卖地收是一般预算内收入的两三倍，换言之，土地出让金占了城市财政收入的大头，楼市的重要性就不言而喻。

这些三四线城市已经被楼市绑架，楼市一旦冷了，就会影响财政收入，且是大幅度影响。

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上面的数据得出的结论是，相比于一二线城市，三四线城市被楼市绑架得更厉害。

这是中国城市发展的政策导向所决定的。

我们发现，一二线城市的卖地收入的绝对量虽然远高于三四线城市，但依赖度却普遍低于三四线城市。

原因在于，中国的政策完全向中心城市倾斜，拥有强大的产业支撑。君不见，工业实力最强的25个城市，没有一个等闲之辈。

强大的工业实力和产业实力，让中心城市各方面税收收入构成的一般预算内收入也不少。

以在中心城市中，土地财政依赖度最高的杭州来说，去年卖地收入2443亿元，独步天下，但它的一般预算内收入也有1825亿元，土地财政依赖度为134%。

这种依赖度，在中心城市中非常高，却远低于眉山、湖州、赣州、阜阳、上饶等三四线城市。

因此，相比于一二线城市，三四线城市更惧怕楼市调控。一二线城市卖地吃紧，还可以有其他产业顶着。而三四线城市，土地市场要是冷了，整个城市的财政就够呛。

说到这，就应该明白马鞍山和恩施州的为何要设置跌停板。