权威解读:宅地拍卖回归理性及土地统计干货分享

深圳中原研究中心：

2019居住用地供应达到一个历史高峰。

一方面，为了深化住房制度改革，《深圳市2019年度城市建设与土地利用实施计划》将加大居住用地供应力度作为2019年城市发展和土地利用的主要任务之一，2019年度计划供应居住用地56公顷（含深汕合作区21公顷），即深圳地区计划供应35万平居住用地。截止到目前2019已成功出让10宗居住用地，占地面积合计30.11万平，前海还有一宗居住用地挂牌中，2019年度居住用地供应计划尚未完成。

来源：深圳市2019年度城市建设与土地利用实施计划

另一方面，国内外经济形势复杂，深圳市前三季度全市地区生产总值18689.13亿，比上年同期增长6.6%，增速较上半年（7.4%）有所放缓，高额的土地出让金一定程度上能保证GDP的稳定增长。这与“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策取向并不违背，此次“双限双竞”的土拍模式为实现房地产调控目标 “稳地价”、“稳房价”、“稳预期”提供了保障。

上半年5宗地集中出让，“单限双竞”，吸引了30多家开发商，举牌超过300轮，竞拍激烈，龙华楼面价再创新高。下半年“先行示范区”、“豪宅税调整”、“基本利率下调”楼市利好不断，市场预期向上，土拍模式势必更为严格。

“双限双竞”土拍模式在2016年下半年也有出现过，2016年上半年龙光玖龙台、龙华金茂府地块出让都竞拍出了惊人的楼面价，下半年“双限双竞”出让保利香槟苑、碧桂园凤凰国际公馆地块时土地市场热度明显下降。2016年10月以来新房住宅均价始终维持平稳，保利香槟苑、碧桂园凤凰国际公馆入市时相比周边市场价仍偏低，但去化相对更快。

此次拍卖中部分地块周边项目的均价已超过地块的最高销售均价，开发商参与度降低，竞拍也更为理性。坪山区坑梓街道G14313-8018地块位置相对偏远，初始人才房面积占比最高，高达25%，除要求最高均价为30450/平外，还设置了单套住宅户型建筑面积应低于90平的建设要求，惨遭流拍。大鹏新区G15401-1508地块均为可售人才房，仅人才安居集团一家参与竞拍，开发商对保障性住房的竞拍热度明显低于商品房，之前深圳出让的只租不售地块也均为人才安居集团竞得。另外四宗地均未达到此次竞拍的最高限制地价，龙华地块、光明地块相对热门，溢价率分别为23.1%、27.5%，均未达到限制的溢价率45%，人才房溢出建面比率均为零，最终的人才房建面比率在10%左右。

“房住不炒”定位下，不仅购房者短期炒房难以实现，开发商仅凭土地储备赢未来也难以实现。新房市场相对理性后，性价比更高的项目去化更快，对开发商的综合能力要求也更高。新房限价是短期调整中较为有效的手段，从土拍开始限价更能“稳预期”，房地产长效机制也在逐渐完善，整个市场仍将维持平稳。

深圳中原董事总经理郑叔伦：

此次土拍虽然土地数量增加，但参与的企业与6.24土拍相比大大减少，最热的龙华用地仅有九家开发商参与，而6.24最多的有19家，多数都在12家以上，可见此次土拍热度大减。一方面是此次土拍地块质量不及上次，仅龙华和光明两块地位置较佳；同时，本次土拍都限出售价格，光明限价4.7万，龙华地块紧靠金茂府限价7.1万，开发商获利空间大大压缩。

从拍卖结果看，与6.24土拍全都拍到最高限价，竞人才房面积不同的是，此次拍卖都没有到最高限价，最热的龙华地块也距最高限价近9亿，两块地底价成交，一块流拍，其他三块溢价率也不高，最高的光明溢价率也不足三成，都无竞拍人才房面积。在目前全国市场整体不佳的背景下，下半年针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况不佳，从10月以来全国市场看，房企拿地热情显著下滑，流拍率增加，虽然深圳市场目前表现较好，但开发商对于拿地普遍都更为谨慎、更为理性。