“先行示范区”楼市：外地客博暴击，本地客很淡定

随着“深圳建设先行示范区”消息全国传播开来，媒体、中介、业主、购房者等多方高潮，全城轰动，更有甚者造势说“深圳超越纽约，全球第一”的遑论，在此看来满满的鸡血味道。

不过，8·18示范区消息之后，市场数据确实发生较大变化：新房成交火热特别是公寓项目、看房量明显回升、推盘节奏加快等等；

主要集中在外地客积极入场，没名额只能扫货公寓；本地客看房一年多的，也在出手；二手房业主心态普遍坚挺，挂盘回调5-10万，多则30-50万不等；二手成交量周均1500套突破到2000套，出现一定量的反弹；开发商推盘节奏加快，更有甚者卖了几年的“旧货”再次放卖……

01

示范区消息近一月，市场鸡血满满！

“深圳建设先行示范区”消息一出，当前深圳市场引发一系列相应变化：

市场

市场转好是事实，成交量走高表现比较明显。

从深圳中介协会数据来看，8·18示范区消息首周二手房开单量就出现反弹，到第三周出现超过30%反弹，也就是从8月上半年周均1500套涨至当前周均2000套。

两者对比后，可以明显看出当前市场比3-4月市场是要差一些的，最终网签层面上表现在4-5月二手房成交都破了8000套。

当然，相对5月、6月市场可能略微强一些，涨幅变化也没那么夸张，预计9月网签数据略强于8月数据，依旧高位跑量。

买家

当前深圳楼市，买家分为两类：

一者是外地买家，没名额的就大批量扫货公寓，比如龙岗某公园公寓项目，前3名都是外地客，按层买；买住宅的，找个管家公司落户、选标的、再抵押，做到低首付，一条龙“安排”；

一者是本地买家，多以刚需客和置换客为主，看房一年多，该买的趁着楼市行情入场，不买的依旧无动于衷，大多较为平稳心态。

从贝壳购房者成交周期走势图来看，示范区利好释放后，成交周期从40天出头降至38-39天，成交周期无明显变化，心态比较理性，多为本地客。

另外一点，看房量明显回升，可见“先行示范区”对于购房者的刺激是非常大的。在该利好政策的加持下，再加上“金九银十”的到来，看房量增长明显。

卖家

01.业主心态坚挺，谈价空间在萎缩，甚有坐地反价，比如不急卖房源，根据买家心态试探性涨价10-20万，甚至30-50万不等；急卖房源，可能早前的心里价位变成了挂盘价；恶意挂盘房源，基本无心卖，无非扩大宣传、造势如宝中壹方城部分挂盘单价16万/平房源。

山海津一个月前（8月初）主流挂盘价格450-460万，部分还有420-430万几套，目前普遍上调至500万左右。

某资深投资客老前海物业挂盘价从600万上调至650万，还在考虑是否要卖。

当前挂盘价全面上调50来万

甚至还有虚高挂到818万

PS：扒一扒前海港湾，2015年12月开盘均价6万/平，一次性备案到底，单价区间4.9-8.7万/平，2016年11月业主入伙；2018年8月推出尾盘，均价7.5万/平，第一批业主当时出货价格在6.3-8万/平，换言之3年基本没涨，第一批业主没赚钱；市场不好甚至还有回落挂盘价，8·18利好后又回调挂盘价，购买者多为外地来接盘的。

以上上调挂盘价的案例多不胜数，主要集中在宝中、老前海、后海育才系等，少则上调5-10万，多则上调30-50万。

02.业主开始反悔已有的口头约定，比如拒绝部分中介、买家看房等。

03.摆台之前态度强硬，买家出价没有达到心里预期价位范围，基本不用谈。

……

当然以上情况，多为好成交的房源可能有阶段性的冲高，不好卖的房源挂盘半年、甚至一年，依旧难以脱手，何来底气反价，除非卖家作死，或者接盘侠自身乐意。

中介

中介朋友圈广告，超越2015年楼市？！

8·18示范区消息释放后，大批外地客来深扫货公寓项目，但也并未中介所说的超越2015年的深圳楼市这般夸张。

01.预计整个2019年深圳市场比2018年要强，幅度大概在1/4-1/3区间，包含新房住宅+公寓+二手房等，特别是今年公寓市场明显火爆，新房成交也有明显回温迹象。

02.去年下半年市场低迷，有大批中介从业人员辞职回老家；今年3-4月有中介日开3单，到目前有中介日开5单（公寓），相比去年市场是截然不同的。

03.中介积极性目前是很高的，特别从市场开单量曝光来看，至少跟客、带看较为勤快，一般而言市场差，中介积极性会降低很多。

开发商

8月底，天健天骄、中洲湾等4个项目入市，整体销售额超过100亿，局部市场关注度高。“百亿周末”打响9月第一枪，为“金九”开局打下基础。

在如此良机之下，开发商断然不会错失，预计9-10推盘入市进度加快，不完全统计目前深圳在售新盘（含公寓）数量在超过200个，甚至2016年还未卖完的尾盘开始入市出货。这其中有不少坑，一旦误入勉不了站岗几年。

比如：

龙岗吉祥里，2016年9月第一次备案价5.28万/平，2017年11月备案价4.4万/平，居然还降了（主流87-89平3-4房降了4000元/平左右），目前尾盘87平4房比88平3房要贵30-50万，价格还是2016年的5.2万/平左右。

布吉尚水天成，2014年9月第一次备案价2.8万/平，2015年5月第二次备案价3.47万/平，目前尾盘价格5.5万/平，一个地铁站距离的二手盘万科麓城均价不过5万出头，综合性明显优于此盘。

以上例子多不胜数，有兴趣可翻查小蜜圈文章：浅析2019下半场深圳楼市机会，这10个新盘重点关注！

02

外地客，楼市无暴击！小心站岗！

某外地客对当前深圳楼市臆想

近期，接触到此类外地客在示范区之后“乐观”看法不下10个，此帖传递出三条信息，逐一分析：

01.业主望风而动，开始反价。不过像此类刚需盘出现小幅10-20万价差，按常理来看较为正常，毕竟房源地段、户型、楼层、朝向、欠款等综合影响下，才有反价的勇气，不然逆势作死，或找外地客接盘。

相比之下，总价1000万甚至2000万的房源，遇上此类利好消息刺激，反价行情可能性更大、成功率更高。毕竟400-500万二手刚需盘与新房重合度太高，刚需更乐意买新房、少交税费。

02.500万刚需盘，15年涨幅3倍？！何来的勇气，梁静茹给的吗？

当前链家挂盘4.6万套左右，总价大于500万房源有1.8万左右，占比39%；如果按照深圳商品房总量180万套来看，总价大于500万的房源接近有70万套。如果500万房子能涨到1500万，那么这70万套房子怕真是要上天了？！

以89平常见户型为例，500万总价，单价仅有5.6万/平；倘若涨3倍，单价到了16.8万/平，可能吗？完全不可能。

近3年，深圳楼市年涨幅20%，仅有深圳湾片区、百花片区、科技园片区等部分优质改善房源17年、18年出现过，70-80%的深圳房子横盘。

03.长期看涨的标的，入手价格相差30-50万，没啥区别，毕竟总体涨幅有保证。

这可能是上述要表达的意思，但对总价500万标的完全不合适，刚需盘横盘明显，豪宅空间会有，目前看来至少适用1500万以上标的。

03

总结

示范区消息刺激后，本地客不急不躁，毕竟适应了3年不涨的楼市；外地客异常高潮，飞奔来深，没名额就扫货公寓，有名额却选小标的来博暴击。

当前的深圳楼市，实际在3年的横盘中已无多少机会：

新房限价放松之后，打新不再热衷，炒房客资金压力大，甚至不如自住改善客操作灵活；

刚需盘未来受深圳“二次房改”影响，横盘的大趋势必不可少，涨幅空间至少不会再有2015年那种大行情。

短期5年左右，名校学位房行情依旧可期，建议关注TOP20名以内最好是兼顾自住+投资双重需求的改善3-4房物业。

豪宅的门槛愈发高企，2000万的门槛基本杜绝一批入场客，总量不足4万套稀缺的前提下，未来空间依旧可期。

总体而言，楼市再无暴击，每年稳定有个10%左右涨幅，已经相当不错，别再盲目深信暴涨，至少主流商品房行业较难，在机会与风险并存的回迁房等或许还有。