如何根据利率高低判断买房时机？

房价短期看利率、长期看货币、本质看供需

短期来看，利率变化将影响潜在购房者的房价预期，进而影响其买卖行为。利率下降，房价上涨；利率上涨，房价下跌或涨势趋缓。房贷利率的变化会影响购房者的成本，进而影响其购买欲望。

我们从三个角度来分析利率变化对房价的影响：

• 按揭购房的成本；
• 按揭购房的收益；
• 历史回溯，分析利率变化对房价的影响；

1、按揭购房的成本

当前中国房贷利率基准为4.9%，普遍上浮10%以上，即5.39%左右，可视为购房的成本。此处需要明确一个问题，按揭购房的成本，并非只有5.39%的贷款利率成本，还有首付款的机会成本。因为一旦你购房，首付款出去后并不产生利息。但如果不购房，这部分首付款是能够产生收益的。此外，还需要背负余款的利息和本金。

购房的年化成本为：首付款×无风险利率－贷款×房贷利率

此处无风险利率，按照XX宝或者银行大额存单的利率，以3%算。

购房的年化成本为：首付款×3%+贷款按5.39%的年化利率。

5.39%的贷款利率为根据复利计算的，并非每年我们还款付出的实际利率，

贷款30年，利率5.39%，如果总房价100万，首付30万，贷款70万，等额本息还款，平均每月还款3927，年还款47124，相当于70万贷款，实际是6.73%的年利率。

购房的年化成本为：首付款×3%+贷款×6.73%。

（30×3%+70×6.73%）/100＝（0.9+4.711）/100＝5.61%

5.61%，这是按揭购房的综合成本。如果要严谨的计算，在整体按揭贷款期间，首付款的机会成本是可以按复利计算，贷款成本则相对固定（利率不变的情况下）。

第一年成本为：（30×3%+70×6.73%）/100＝（0.9+4.711）/100＝5.61%

第二年成本为[30（1+3%）×3%+70×6.73%]/100＝（0.927+3.85）/100＝5.64%

…………

第N年成本为[30（1+3%）（N-1）]+70×6.73%]/100

本段结论：购房成本基本不变，随着时间积累，每年会稍稍增加。

2、按揭购房的收益

购买的住房是资产。住房收益包括两部分，一是住房价值的增值，即房价上涨；二是租金收益，即房租。按照中国当前的普遍状况，各线城市，年租金普遍为房价的1.5%左右。购房者的收益为：房价年涨幅+1.5%。按照上面的方法，刚购买的住房，第一年资产价格为100。

此处，为了简单起见，按照房价固定涨幅推理，当然现实情况中，并非如此，但照此推理，并不会产生大的误差，对本质性的问题不会有影响。

第一年收益为：房价涨幅+1.5%

第二年收益为：（1+房价涨幅）×房价涨幅+1.5%

…………

第N年收益为：（1+房价涨幅%）（N-1）]+1.5%

按照上述公式：

按照第一年的收益与成本，不考虑房屋的折旧，收益应与成本相等，按揭购房才不亏损

房价涨幅+1.5%＝5.61%

房价涨幅＝4.11%

即只有房价涨幅达到4.11%时，按揭购房才不会亏本。

按揭购房，每年收益多少，可以参考上述公式计算。

（1）如果出租：年收益＝房价涨幅+1.5%-5.61%

（2）如果不出租：年收益＝房价涨幅-5.61%%

（3）如果自住，建议仍然可参考出租的公式来计算，毕竟如果不买房，就得租房住

如果是衡量购房后一段时间（N年）的收益，那么上述公式，可以简单变化一下：

（1）如果出租或自住：总收益＝房价累计涨幅+1.5%N-5.61%N

（2）如果不出租：总收益＝房价累计涨幅-5.61%N

根据上述公式，并简化，房价年涨幅+1.5%－5.61%≥0；

房价年涨幅≥4.11%

房价涨幅4.11%，是当前利率下的盈亏平衡点。

本段结论：

（1）过去很多年，房价年涨幅远远大于4.11%，在这期间，买房都是合适的；

（2）过去两年，国家对房价进行了调控，包括限售、限购等政策，房价基本停涨，甚至有一些下跌。按照这个公式，在过去两年购房的人，基本是亏损了。

3、房贷利率变化对房价的影响

根据经济学原理，从理性的角度，只有住房收益大于成本的情况下，购买住房才是值得的。即：收益－成本≥0。

房贷利率变化，直接影响购房的成本，进而影响潜在购房者的购买愿望。从某种程度上，购买愿望是综合衡量收益与成本之后的行为，与收益和成本之差成正比，这个差额越大，购买愿望越强，差额越小、购买愿望越小。

购房愿望＝收益－成本＝房价涨幅+1.5%－首付款×无风险利率－贷款×房贷利率

根据此公式，几个变量中，唯一最能直接控制的就是无风险利率和房贷利率，这两者实际是基本一致的。因此，调整利率，是影响购房愿望的最有效最直接手段。

从宏观的角度看，可以得出以下结论：

（1）利率下降，购房成本下降，从而刺激居民购房愿望，进而刺激房价上涨，收益与成本差额会变大，购买愿望会更强，这是一个利率与房价上涨的正循环。

（2）利率上升，购买成本上升，从而抑制居民购房愿望，进而抑制房价上涨，收益与成本差额会变小，购买愿望会变弱，这是一个利率与房价下降的正循环。

（3）上述两个循环会无限下去吗？当然不是，因为上述循环的公式，是以百分比的形式，而实际情况中，要同时考虑到房价的绝对值，以及个人的现金流。毕竟房价涨幅是资产增值，无法及时变现，而贷款却是每月都要还。如果房价上涨到一定幅度，房贷也会随之升高，购房者现金流无法覆盖房贷，还不起贷款，则这个循环游戏就无法继续了。这也是房价泡沫产生和破裂的循环。

那么实际情况是否如上述公式表达的呢？与事实是否相符呢？请看下表：近20年来，房价与利率的循环

1998年房地产支柱地位确立之后，1998年7月，利率一次性从10.35%到了8%，并继续降低。

2008年，在全球金融危机之下，政府重拾房地产的支柱作用，接连降息。2008年9月至年底，连续四次降息，从7.47%降至5.94%，甚至房价贷款利率普遍打7折，2009年房价涨幅是多少，大家心里都很明白。

2010年开始，利率稍有提高，但变化不大，基本保持稳定，2013年开始，认房又认贷，房价进入一个小型低谷。

2014年底，在去库存政策号召之下，周行长说买房也是发展实体经济，降低利率，自6.5%降至2016年2月的4.165%，7折利率也重现江湖。到2016年，房价短期内再次翻倍。

2017年开始，限购、限售、基准利率提高从4.165%提高至4.9%，且遍上浮10%以上，房价再次普遍停涨，并有一定降幅。

近10年来，房价涨幅最快的两个阶段，分别是2009至2011，2015至2016，这两个阶段，均对应了利率的大幅较快下降。利率是国家刺激房价的最直接工具。

本文结论：

利率下降—购房成本下降—购房愿望上升—房价上升；
利率上升—购房成本上升—购房愿望下降—房价下跌。
国家政策何时鼓励买房，看利率。
何时可投资买房，关注央行是否调低利率。