示范区规划下，深圳火了。越来越多人到深圳投资，近期深圳的房地产市场交易更是火爆：

龙华华盛珑悦开盘，客户转化率超90%；勤诚达正大城二期新品开盘，当天去化约9成；福田天健天骄开盘去化近8成;福田中洲滨海商业开盘半小时被选走800多套房源……

市场交易的火爆，说明大家对消费信心十足，又或者说对房地产市场信心十足。在全民买房的时代，投资中重要的是要选择具备升值潜力的项目。

在高铁时代下，什么样的区域具备投资价值？接下来跟随辛木君一起来看看……

No.1 | 壹

高铁时代下被轨道交通改写的区域价值

在生活节奏日益加快的城市中，轨道交通以线路快捷、停靠准时、运量大、无污染等诸多优点成为大多数市民出行首选。

历史实证：轨道交通不仅减少市民日常出行时间和经济成本，也能促进房地产价值的增值。

以龙华深圳北站为例：深圳北站是衔接京广深港高铁、厦深客运专线，同时与地铁4、5号线接驳，被定位为“超级城市门户”，“世界级CBD”。

深圳壹地产梳理了一下发现，深圳北站在建设前后，周边片区的发展及房价发生了翻天覆地的变化：

深圳北站建设前，北站片区只是一个郊区，当时房价一平不到3000元，随着北站枢纽的建设与开通，深圳北站片区的房价远低布吉到一步步追平布吉，超过布吉，跟上罗湖最后超过福田部分片区。

可以说，正是因为交通枢纽的建设，为深圳北站的发展带来契机。

纵观国内外，高铁贯通后对周边发展带来的提振案例不胜枚举：

日本名古屋新干线站点建成之后，助推当地发展成著名的商务中心；

2013年杭州东站建成，随后的5年间，杭州东站房价暴涨196%，同期的西湖区仅涨32%。

综合案例分析深圳壹地产认为可以得出这么一个结论：高铁不仅对周边经济有影响，对楼市也能起到大幅的提振作用。

No.2 | 贰

粤港澳大湾区第三高铁枢纽

“深惠双城”生活模式或将提升区域价值

今年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布之后，湾区建设如火如荼。而作为唯一一个与深圳、广州接壤且毗邻香港的城市——惠州表露出雄心：将构建粤港澳大湾区东岸战略腹地和枢纽门户，全力争创国内一流城市。

高铁一响，黄金万两！

今年8月7日，惠州市生态环境局公示了“赣深铁路惠州北站综合交通枢纽配套工程（二期）的环评文件”，有“粤港澳大湾区第三枢纽”之称的惠州北站更多真容被披露出来。

多轨道立体交通成就惠州北综合枢纽地位

惠州北站位于惠城区小金口惠州大道与惠博大道之间，距惠州市惠城区中心约11公里，距惠阳区约45公里，距博罗县城约10公里；是赣深高铁全线8座新建车站中的最大站，占地达到5万平方米，仅次于已建成的深圳北站，被定义为“枢纽站”。

惠州北站区位图

作为赣深高铁最大新建站点，惠州北站片区未来将实现多轨道、多交通类型接驳的立体交通枢纽构造。东西向高铁线路广汕客专将在北站与赣深高铁线路实现接驳，惠州北站将成为综合枢纽站。

双城轨可快速通达深港珠澳

除了高铁，未来还有两条城轨交汇于惠州北站，分别是莞惠城轨（已开通）、深惠城轨（规划2022年前动工）；未来通过城轨接驳可快速到达深、港、珠、澳。

3地铁促进城市内外部交通联系

惠州北站还将预留地铁1号线和5号线的通道，接驳地铁3号线。1号线未来将连接惠城-大亚湾，可与深圳地铁对接；3号线连接高铁北站与惠东，促进城市内部交通联系；5号线则可增加博罗与惠城、东莞之间的联系。

“双城生活”模式将成为一种趋势

惠州北站将于2021年9月建成通车，届时，深惠、广惠、莞惠城市间交通便利性提高，18分钟即可到达深圳，22分钟通达东莞，30分钟通达广州，通行时间成本缩小。

随着交通规划的兑现，惠州北站区域将进入湾区半小时生活圈，未来“双城生活”模式也将成为一种趋势。

参考前面提到的轨道交通给片区带来的价值提升、对房价的提振作用，再加上未来“双城生活”模式成为一种趋势，可以预见，惠州北站开通后，北站区域将迎来价值的暴涨。

No.3 | 叁

核心区规划+TOD

奠定惠州北站片区发展潜力

如果说，要判断一个区域乃至城市的价值，深圳壹地产认为，仅仅有交通还是不够的，但如果上核心区发展规划再加上TOD那就不一样了。

核心地区：北站新城奠定北站区域价值潜力

在一个城市中，如果要数什么地方投资价值高，那么未来的核心区是跑不了的。因为规划在未来，所以当下的价值是被低估的，因此未来规划发展的核心区更具备价值潜力。

去年11月，惠州市住建局公布《惠州市区城市设计导则》(草案)，把北站新城（惠州北站）、南站新城纳入到城市核心地区。

在2019年6月惠州市政府颁布的《惠州北站新城规划草案》中，提到：惠州北站规划居住44万人，是整个惠城区1/3的人口，与此同时，规划32所学校。

有人，片区就有价值，可以从政府规划可以看出，未来北站区域具备价值潜力。

TOD开发模式：增加片区发展潜力值

如果说惠州北站的“核心区”定位一定程度上奠定了北站区域的价值，那么“TOD发展模式”则决定了惠州北站片区未来的价值空间。

今年6月，惠州市自然资源局公示了《惠州高铁北站片区控制性详细规划（草案）》提出要“引导站点周边区域TOD开发，打造惠州高铁北站新城。”

TOD（Transit-oriented Development）起源于上世纪90年代初的美国，是一种“以公共交通为导向的城市发展模式”。随着时代的发展，TOD已经发展成为一种需求诱导性的交通供给与土地开发的策略。

从发展意义来看，TOD赋予了城市轨道交通更大功能，是公共交通逐步从适应城市发展向引导城市规划、引导城市功能布局转变。

从惠州北站的“TOD开发模式”来看，未来惠州北站将高铁、城际站、城轨站等系统整体化设计，使其成为城市的重要交通节点，提升惠州城的品质，增加片区发展潜力值。

未来惠州北站新城有政府核心区规划利好，还有轨道交通的加持，片区规划居住的44万人还能给该区域带来经济创收，更是北站区域价值的支撑者。

综上，深圳壹地产认为，未来惠州北站新城片区未来价值可期。

No.4 | 肆

轨道交通+新区规划

房产投资布局考虑地段、入手时机

虽然轨道交通和新区规划对区域价值、房价能够起到带动作用，但具体涨多少，还要看买入时机和项目所处地段（与轨道交通站点的距离）。

3km内，住宅套均增值214万

以武广高铁为例（2009年12月建成通车）：在2008-2012 年间 ,武广高铁对站点周边住宅价格时间效应的平均增值幅度为19.48%；在3km范围内的每个住宅项目平均增值214万,住宅项目总增值约为14亿元。（来源：武广高铁对住宅价格影响的实证分析）

从武广高铁开通前后周边房价变动情况可以看出：高铁的开通对周边3km范围内的住宅项目产品价格呈现正相关，平均每个住宅产品增值200多万。如果想要布局轨道交通枢纽的房产，建议距离在3km内，但也不宜过近，建议至少200米以上。

提前布局，获取投资利益最大化

根据国内外轨道交通城市的采样调查，轨道开始动工修建和线路开通的两个时间段内，站点周边住宅价格将有大的增幅。

而且线路通车时段内，住宅的增幅将达到最高峰值。

目前，惠州北站已经动工，第一波上涨时点已经过去；如果想在惠州北站布局轨道交通周边的房产项目，在惠州北站开通前这个时点入手，就是最好的时机。

据深圳壹地产了解，目前惠州北站片区房价1万出头，随着惠州北站的建成通车，未来还有一定的价值空间。惠州北站将于2021年9月建成通车，在这之前都是较好的投资时点。

No.5 | 伍

惠州北站1KM距离

保利和悦华锦具备投资价值

据深圳壹地产了解，与惠州北站相距1km有一个项目，即将开盘，这个项目就是保利和悦华锦，该项目由保利发展进行开发。

保利和悦华锦项目效果图

保利发展是一家具有国家一级房地产开发资质的央企，位列世界500强第242位，创立27年布局海内外100余城，2019年更是位列中国房地产百强房企TOP 4。作为一个由中国保利集团控股的大型央企开发的项目，产品品质更有保证。

保利和悦华锦位于惠城区北站新城金泉路西，与惠州北站相距1km,可谓是占据了高铁北站的桥头堡。选择保利和悦华锦，未来将最先承接规划利好，享受高铁北站带来的增值回馈。

据深圳壹地产了解，项目总占地3.4万m²，总建筑面积10.4万m²，容积率2.19，绿化率30%。低容积和高绿化率保证了居住的舒适度，与此同时项目的车位比为1:1.2，一定程度上能满足业主停车需求。

保利和悦华锦项目效果图

此次保利和悦华锦在产品打造上，采用板式结构（成本比塔楼高），通过巧妙的设计和创新达到了户户朝南、户户通透，使用率达到80%。

产品户型图（98-138平）

产品户型图（98-138平）

项目户型是面积段98-138㎡3-4房，从产品价值角度来看，98㎡-138㎡产品均宜居宜投资。

项目样板间

项目样板间

项目样板间

项目样板间

此次的高层产品，户型方正，带双阳台，视野无遮挡，实现真正的南北对流。

在社区配套上，保利和悦华锦采用智能化设计；社区内针对不同年龄段的业主打造了5.0全生命周期配套，满足各个年龄段人群的日常休闲娱乐需求；不仅如此，项目内部还有一个社区自带的国际双语幼儿园。

社区内部幼儿园

距离项目500米左右有一个星河coco,建面8.5万方，是整个片区最大的商业体，比市面上大部分万达广场还要大上0.5万方，可满足业主日常购物需求。项目东边还有一个小金口医院，高层北面是约8千平的前广场公园，约2000㎡底商，可满足业主未来的衣食住行。

如果说产品品质、配套是项目的价值基础，那么项目的物业则是关系未来产品的保值增值。

保利和悦华锦采用的是保利物业，保利物业是人民大会堂，中华人民共和国司法局指定物业。从投资角度来看，优质的物业加持一定程度上能保证项目产品投资价值。

在轨道交通及核心片区规划利好下，未来惠州北站区域价值可期。

如果想要在惠州北站进行房产投资布局，深圳壹地产建议可以关注一下：保利和悦华锦……