来源： 深圳市规划和自然资源
编者按：
深圳在今年的3月1号出台了《深圳拆除重建类城市更新项目用地环节审批规定》，面对冗长的篇幅和难懂的专业名词，编者在整理之后，希望能以简单易懂的问答方式来为让大家更好解读该篇政策文件。让大家在用地报批环节能有更高的效率，少走弯路。
（一）政策适用范围？
答：开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。
（二）审查和报批工作、实施方案由具体由哪个职能部门负责？
答：1.实施方案：由各区政府负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。
2.审批和报批工作：由各区城市更新机构负责具体审查及报批工作。
（三）用地审批范围有什么值得注意的？
答：1.城市更新项目以城市更新单元规划划定的项目拆除范围为单位。
2.城市更新单元规划确定的分期实施时序进行用地审批四种情况，分别为：
①分期但不分项目实施
②不涉及分期但分项目实施、
③分项目后又分期实施、
④ 分期后又分项目实施
3. 对开发建设用地审批的单位进行了明确。一个整体范围内包含多块开发建设用地的，全部开发建设用地应当同时办理用地审批手续,后续应当同时办理土地使用权出让合同签订手续。
（四）关于用地申请材料需要哪些？
答：申请材料：
①城市更新项目建设用地申请表；
②发改部门备案文件；
③城市更新单元规划批准文件；
④城市更新项目实施主体确认文件；
⑤项目拆除范围内相关土地权属证明材料；
⑥辖区生态环境保护部门出具的项目用地不属于疑似污染地块的书面文件，或项目已按《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》规定的完成有关工作的证明材料。
⑦申请用地如位于地质灾害易发区，或者在地质灾害（隐患）威胁范围内并可能形成重大、特大地质灾害隐患的，需提供地质灾害危险性评估报告及专家评审意见；
⑧其他政策要求的相关材料。
（五）被腾挪用地的办理涉及哪些材料和手续？
答：①与腾挪用地土地使用权人拟定腾挪方案
②与签订腾挪用地土地使用权人签订土地腾挪协议书
③ 土地腾挪协议书应明确腾挪土地范围内的经济关系、坐标、面积、用途、容积率、出让年期等内容。
④去不动产登记中心注销被腾挪用地的不动产权属证书。
（六）关于城市更新单元范围内含架空连廊、跨街建筑物或地下空间可在什么阶段适当调整?
答： 在建设工程规划许可阶段可以调整，只需签订土地使用权出让合同补充协议即可，无需重新申请建设用地审批。
（七）分期实施的城市更新单元中存在后期项目拆除范围内合法用地指标不足的情形应该怎么办？
答：对于这种情形，后期项目合法用地指标不足部分，可使用已签订土地使用权出让合同的项目合法用地指标超出已出让开发建设用地面积的部分。超出的合法用地指标存在多种用地类别时，按照地价测算次序使用。
（八）关于城市更新项目涉及非农建设用地与农村城市化历史遗留违法建筑处理用地重叠的情形应该怎么处理？
答：分两种情况。
①：在农建设用地划定的前的，
重叠部分按非农建设用地处理，农村城市化历史遗留违法建筑处理用地不计入合法用地指标。
②：在农建设用地划定的后的，
重叠部分按非农建设用地处理的，农村城市化历史遗留违法建筑处理用地不计入合法用地指标；重叠部分按农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。
（九）非农建设用地与旧屋村用地重叠的情形应该如何处理？
答：对于非农建设用地与旧屋村用地重叠的，重叠部分按非农建设用地处理的，旧屋村用地不计入合法用地指标；重叠部分按旧屋村用地处理，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。
（十）用地审批时限和程序？
答：1.开发建设用地审批时限为20个工作日。
2.审批程序如下：
图1 开发建设用地审批流程图
（十二）无偿用地移交政府和非农建设用地指标核销的时间是什么时候？
答：1.无偿移交政府的用地应在城市更新项目签订土地使用权出让合同前移交。
2.在城市更新项目签订土地使用权出让合同前核销非农建设用地指标。
（十三）农用地转用实施方案审批时限和程序?
答：1.时长最短需要20日左右。
2.程序如下：
图2 农转用实施方案审批流程图
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