8月18日，中央宣布支持深圳建设“先行示范区”。

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在中央的支持下，从现在到本世纪中叶，深圳分三步建设，预计到2050年将建成全球标杆城市。

在今年年初，粤港澳大湾区规划纲要中，深圳的定位是“加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都”。

2018年深圳的GDP以2.42万亿元领先第二名的香港约200亿元，排名湾区第一。在“粤港澳大湾区规划纲要”发展下，又有“示范区”加持，这种情况下，深圳“核心引擎”地位不容置喙。

在那么多利好的情况下，深圳的房地产市场也没有让大家失望，接下来一起来看看……

NO.1 | 过去十年间

深圳房价最高涨幅超10倍

著名经济学家任泽平先生曾说过：“房地产周期的判断，短期看政策、中期看土地，长期看人口。”人，是一切社会经济活动的，人口的变动直接关系城市的活力与发展水平。

▲数据来源：各城市统计局

2018年北上广深人口密度中，深圳的人口密度最高，每公里居住人数高达6623人，比第二名的上海每公里居住人口多了将近3000人。

人口密度高，说明单位里集聚的人多，有消费力，单位内价值有保障，房价也有支撑的动力。人口密度占据一线城市首位的深圳，在过去10年间，房价也涨了不少。

▲数据来源：安居客

安居客数据显示，2010年深圳的房价均价1.48万/平，到了2019年，均价已经涨到5万多/平。从整体来看，过去10年深圳房价普涨5倍左右。

▲图片来源：链家网

根据链家网的房价数据显示，目前深圳二手房均价约5.7万/平。其中房价低的是大鹏新区和坪山区，均价3万出头，最贵片区当属南山区，均价约8.9万/平。其中红树湾片区均价约11.4万/平，深圳湾片区均价16.7万/平。

▲图片来源：链家网

与2010年1.48万/平相比起来，最高价超过15万，价差超过10倍。对于深圳这十年来的房价变化，有人觉得深圳已经涨的差不多了，后面再怎么涨也不会有太大的变化；有的人觉得未来深圳房价还是有上涨的空间。

深圳壹地产认为，在大局势的发展下，未来深圳仍存在价值空间。

NO.2 | 深圳房价持续增长动力

人口增量多+平均年龄全国最年轻

4月12日，CBRE世邦魏理仕最新发布的《2019全球生活报告：城市指南》显示，香港、上海、深圳、北京分列第一、第三、第五和第九名。

▲数据来源：CBRE世邦魏理仕

北京排名第九是因为北京的城市定位——行政中心，对房地产调控也比较严格，入户门槛也较高，直接影响了房价。但即使因种种原因限制，北京的房价排名仍位列全球前十。

上海虽然人口密度没有深圳高，但其房价高于深圳，主要有两个原因：1.上海的常住人口是深圳的2倍左右，但由于土地面积大，所以密度小；2.上海聚集大量高新技术人员，具有更强的购买能力，更能支撑城市价值。

虽然北京、上海、深圳的房价位列全球前十，但这并不说明中国的每个城市都具备投资价值，今年4月，鹤岗房价被曝跌至白菜价，一套46平的房子只要1.6万元，折合348元/平。

鹤岗房价低的主要原因有两个：

1.人口流失严重

2018年黑龙江常住总人口为3773.1万人，比上年减少15.6万人。而位于四线城市鹤岗也不例外，据鹤岗统计局数据，2017年鹤岗常住人口100.9万人，较2015年减少近4.7万人。

2.人口老龄化严重

2017年鹤岗60岁及以上人口22.6万人，占比22.4%，比全国平均水平17.9%高出4.5个百分点。

总的来看，影响房价的除了城市定位、人口的流向、年龄段分布也是极为重要的因素。

从城市定位来看，中央支持深圳建立“先行示范区”，未来将推动科技创新的产业的发展，未来吸引大量的高素质人才，支撑起深圳片区价值。

从人口增量来看，深圳的人口从2015年开始，年均新增人口数量超过40万，总体呈持续上升的趋势。2018年，深圳更是以新增49.83万人的数量，高居粤港澳大湾区之首。

从人口年龄构成来看，深圳人口的平均年龄是32.02岁，是全国人口最年轻的城市。

▲图片来源：视觉中国

所以深圳壹地产认为，未来这个深圳这个城市一定程度上具备持续增长的动力。

NO.3 | 投资粤港澳大湾区

如何进行高性价比的投资布局

随着深圳的发展，将吸引更多的人才等创新要素，但深圳土地资源缺乏，难以满足区域内的需求，所以未来需求外溢也将更强烈。

在这种情况下，深圳外溢的资源、产业、人口就需要周边城市来承担，未来将形成一圈以深圳为核心的“深圳外溢经济圈”。

▲深圳外溢经济圈

所以，未来如果想要在粤港澳大湾区进行投资布局，那么临深城市无疑是最好的选择。

▲湾区实景图，来源网络

深圳房价是以中心区为高点，随着与中心区距离变大，价格相应也会有所下降。也就是说，越靠近中心区，房价价格越高。在临深城市中，中山是唯一一个与深圳中心区（前海、宝安中心区）毗邻的城市。综合来看，中山无疑是一个好选择。

NO.4 | 深中通道+新区规划

这个片区未来将大有所为

想要在中山进行资产布局，该如何选择？深圳壹地产以为，想要投资一个城市，或是在一个城市进行房产布局，那么你必须考虑交通便利性以及片区产业规划。

交通布局——深中通道(建设中)

虽然深圳与中山是隔海相望的城市，但是它们之间有一条在建的大桥#深中通道#，于2016年开建，预计在2023年建成。建成通车后，将拉近深圳与中山距离。

▲图片来源：CNR视频截图

在这种情况下，投资肯定首选靠近深中通道(建设中)出入口的位置。

据了解，深中通道(建设中)在中山端一共有四个出入口，分别是黎村、博爱路与翠亨快线交界处、中山站、港口镇。如果仅从交通角度在分析投资价值，那么这四个出口所在片区均可考虑。

翠亨新区规划利好南朗镇

从区域规划来看，近期中山的翠亨新区那是频受政策利好。

7月5日，粤港澳大湾区门户网官方发布消息，《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》正式印发，提出支持中山翠亨新区建设。

随后在7月12日，中山翠亨新区管委会公布《中山翠亨新区起步区控制性详细规划（2019）》成果，为翠亨新区发展指明方向。

翠亨新区不仅频受政策利好，更是被定位为中山的城市副中心。从发展规划来看，翠亨新区无疑是中山未来重点发展的片区。

深圳壹地产认为，从投资角度来看，一个城市规划重点发展的片区是不错的选择。

结合前面的#深中通道#(建设中)出口与后面翠亨新区规划来看，中山的翠亨新区是一个值得考虑的区域。

NO.5 | 位置优越+规划利好

翠亨新区这个镇区即将腾飞

说起翠亨新区，有一个地方不得不提，那就是“南朗镇”。南朗镇是孙中山先生的故乡，位于翠亨新区西北处，北接中山火炬开发区，南连珠海市，与香港隔海相望，地理位置优越。

南朗镇不仅地理位置优越，交通也不差，有京珠高速、中江高速、中拱公路、广珠城际轻轨和中山东部快线纵横贯通。

除了位置优越交通便利，南朗镇未来还将享受翠亨新区发展规划的助力和深中通道(建设中)建设的利好，可以预见南朗镇是一个中山即将腾飞的镇区。

在中山这个即将腾飞的镇区进行房产投资布局，该如何选择？深圳壹地产认为，要考虑两个点：1.项目所处位置的交通便利；2.项目产品的投资价值。

交通便利程度：

中山佳兆业上品雅园位于南朗镇，紧邻规划中的外环高速，与中山主城区相距约10公里，距京珠高速翠亨收费站4.5公里，翠亨快线出入口3公里，距离深中通道约5公里，待深中通道开通后，到宝安西乡约30公里，地理位置优越，交通便利。

▲中山佳兆业上品雅园项目区位图

项目产品投资价值：

据了解，目前佳兆业上品雅园即将加推4栋面积在89-125平的3-4房，均价1.45万/平，不到40万即可上车中山刚需3房，54万起可入手中山改善四房。

与佳兆业上品雅园一条“深中通道”(建设中)之隔的宝中均价8.7万/平、前海均价8.4万/平，价差约5倍。

随着深中通道(建设中)的开通，交通便利性的提高，未来佳兆业上品雅园项目有一定的价值空间。

综合来看，未来中山佳兆业上品雅园项目具备一定的投资价值，想要投资中山房产的建议可以重点关注。

为了帮助投资者们更深入了解中山这个城市，了解中山佳兆业上品雅园这项目，深圳壹地产特邀请了一行房地产媒体专家前往中山考察。具体考察情况，请留意我们后续的文章……

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