买错片区终身悔！深圳最热的三大板块，刚需置业最难的选择？

十年前，有人买了东部盐田梅沙湾的天麓，可至今该盘大部分还没有回到原价，这可能是深圳最奇葩的投资失败案例。这两年，沙井、光明跟坪山都是当下深圳高性价比的刚需板块，也是深圳当下的三大楼市洼地。一个在深圳宝安区，一个在光明新区，一个在深圳坪山区。当下有深圳东进、北上、西拓之说，那么到底置业东边、北边，还是置业西边？倒成了刚需买房的一个难以抉择的难题。

近日，光明科学城启动，又让光明成为了一次深圳聚焦讨论的热点。毗邻南山北片区，无论是西丽湖科教城，大沙河的创新科技带，还是大学城等三组团，抑或是留仙洞总部基地，楼市价格都已高高在上。这让深圳赖以自豪的南北科技产业带，从东莞松山湖到光明再到南山的西丽、科技园的科技产业带中，只有光明的楼市还是个洼地。

抛开东西两个区方位上的好坏不论，今天，我们纯粹从更具体的几大指标，把三大刚需区域进行横比，期待为以上三大板块作比较的置业者，提供一个理性的参考。

从规划上比较：

1、沙井毗邻前海中心区，海洋新城远景规划，以及区政府搬迁的利好，区域内还有大空港、新会展中心等重大城市规划利好，另外深中通道2024年开通也给了沙井更多的憧憬；

2、光明的规划：根据打造世界一流科学城的目标，光明将成为深圳加强基础科学研究、提升源头创新能力的核心引擎，成为粤港澳大湾区国际科创中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分；

3、坪山，则属于特色云谷模式，未来将建成一流的智慧园区，塑造坪山高新区。坪山位于广深科技走廊最东端，是走廊链接深汕特别合作区、辐射东经济圈的枢纽，也是深圳带动粤东地区实施总部+研发+生产基地合作模式的关键。

从规划上看，三大片区难分伯仲，但沙井的规划推进速度明显领先于坪山光明很多很多。

从品牌开发商阵容比较：

1、沙井目前19个旧改项目，拆除重建总面积123万方，其中10万平项目4个。万科、星河、华侨城、京基、卓越等开发商进驻，以本地开发商为主；

2、光明开发商主要是龙光、宏发、勤诚达、星河几家，外地开发商进驻的不多；

3、坪山进驻品牌房企有泰禾、恒大、华谊兄弟、卓越、世茂、益田等，以外来品牌商为主。

从开发阵容看，沙井板块、坪山板块阵容较强，光明相对而言开发商进驻阵容规模不大。

从配套完善上比较：

1、沙井目前已开通11号线，未来将陆续开通12、18、20号线；

2、而坪山規划有14、16、23号线，16号线预计2022年通车；

3、从商业配套来看，沙井进驻了京基百纳广场、天虹商场、义乌商贸城、益华电子城……

4、光明目前在建6号线，预计开通时间2020年；6号线支线将南延至光明城站，2022年开通；13号线，2017年开建，2022年开通；18号线预计2022年开通；29号线规划中；

5、从其它配套来看，光明还不够完善，仅有恒富建材批发市场、万乐百货等基础配套措施；

6、再看坪山，坪山区城市更新局经区政府批准，正式发布了关于《2019年深圳市坪山区城市更新第一批计划》，此次更新计划仅一个商业项目，即城投广场城市更新单元。天虹商场即将开业、坪山区人民医院也已进驻，从商业配套来看，坪山输在时间上。

从教育资源比较：

1、沙井九年一贯制学校9所，完全中学一所，高中一所。14所公民办中小学中，公办中小学高中5所，民办中小学9所；

2、光明区学校有实验学校、公明二小、下村小学、李松蓈学校、马田小学、楼村小学、勤诚达学校、光明小学、东周小学、新城学校、爱华小学、凤凰学校、外国语学校、光明第二中学、公明中学、马山头中学等；

3、坪山区有坪山新区实验中学、中山中学、外国语学校、坑梓街道光祖中学、龙山学校、坪山中学、博明学校。

三区比较而言光明教育资源明显占上风，但三区与福田南山罗湖等市区名校教育资源还是没法比。

区域内在售项目比较：

1、沙井在售项目为万科星城、华强城、卓越中寰、保利达湾景商务中心、中熙香莎中央，价格从39000到49000元每平米不等，两个项目为公寓，三个项目为住宅产品；

2、光明则仅有勤诚达正大城、星河天地、宏发天汇城、正兆景嘉园四个项目在售，都为纯住宅销售，三房以上产品销售，均价从39000到46000之间；

3、坪山板块，在售项目11个，3个为公寓，8个为住宅项目，房价从27000元一平米到40000元一平米，坪山的洼地效应更加明显。

3月深圳成交面积前三中，有万科星城、华强城两大楼盘位居第一、第三位，也许从受市场追捧的程度上反应了大家对沙井片区的偏好。综上所述，房产大象侧重于置业沙井片区略胜一筹。主要是赢在商业交通配套生活完善，赢在规划推进速度较快。不排除坪山光明后期加快建设步伐的可能，但置业永远只买能真实感觉到的，以及现在所拥有的。规划中的一切，都有变化的可能性。

按照以上的对比，房产大象觉得三大区域各有优劣：

要是买未来尤其是为后代教育着想，房产大象觉得光明更优，深圳为科创之城，光明就是未来第二个南山区，松山湖——光明——西丽就是未来大湾区的又一新科技走廊，未来的光明前途一片光明；

要是选择现在能感受到的片区居住环境，沙井是一个不错的选择，未来大空港概念以及深中通道打通后的沙井，还是有很大的规划优势；

但从住房的价格优势来看，2字头的最低价是坪山最大的洼地优势，但目前区域内的规划推进速度比较慢，一定程度上会影响到生活品质。

不过，每个人的工作地点又不一样，怎样置业选择上还得要根据你的交通通勤时间与距离来参考和决定方向！！