这种房拉响风险警报！

这个春天，楼市生机勃发，置业者们又躁动起来。最近有粉丝问我，某壹号公寓怎么样？能不能买？这位粉丝是二次置业，有些闲钱，想投资下小户型。这个朋友买二套住宅要首付七成，公寓只要五成。出于良知与专业，我建议他不要入手，为什么呢？

买房的壹号警惕就是公寓。

公寓很多种，首先要警惕的是“非住宅”类公寓，产权50年以内的，不限购不限贷的，首付5成的，如商务公寓、写字楼用房建的公寓、商业用房建的公寓、产业用房建的公寓等。

一般情况下，我都建议不要买非住宅类公寓，尤其是购买住宅未达到两套的。

公寓值不值得买，来看两个栗子，以事实说话。

深圳最中心最核心的公寓——位于福田CBD核心的金中环酒店公寓（准确的说是商务公寓），产权50年，首付5成，主力户型为30-110平的单房、一房一厅、二房、三房等，2005年底开盘（当时全市全市均价才7000多），在深圳房价第一次飞涨前上市，开盘均价17000（当时第一热点福田中心是深圳房价至高点）,至2019年，金中环作为深圳CBD的早期项目，经历了深圳CBD的黄金成长期（那时南山是偏僻的区），周围从一片空地到逐渐建成深圳最多顶配资源（一流写字楼、五星级酒店、购物中心、地铁、高铁等）聚集区，享受到了深圳中心的最大红利。过去13年，深圳房价还经历2007、2010、2016三波飞涨洪峰，深圳均价目前约54000，13年年均涨幅约52%。目前2019年金中环公寓的二手房价约45000元/平，13年年均涨幅约13%，约为住宅的四分之一。剔除房贷成本、CPI上涨因素，真实年均涨幅约5%。而金中环公寓应该是过去十多年深圳公寓升值最快的，因为位置最佳、户型经典、品质极高、经历了多次房价飞涨。

再看下深圳中心的另一个商务公寓——大中华IFC总裁公寓（大中华国际金融中心），位于深南大道第一排，有国际五星级酒店希尔顿进驻的综合体，产权50年，首付5成，主力户型为55-79-131平一房、二房、三房，全屋德系豪装，2009年开盘均价40000元/平（当时最贵的公寓）。10年过去了，目前二手房均价约48600，平均每年涨幅约2%，算上房贷银行利息，是亏本的。

目前都公认2017年后楼市进入白银时代，房价暴涨的概率将大大减少。综合分析预计，因此本人预计2017年后，公寓未来房价平均年度涨幅绝对不会超过8%，剔除房贷成本、CPI因素，真正升值会在4%以内。公寓是真正的“不动产”（价格不大动）。你还敢买公寓吗？

买房千万条，升值第一条！10多年前公寓供应少、价格便宜，升值都十分缓慢，甚至不涨。现在公寓海量供应，而且加强了调控管理，价格更难涨。说实话，买深圳的公寓，还不如在大湾区其他城市买住宅。买了公寓就是被割韭菜，当然钱多的无所谓！