外资抄底北上广深大宗物业？记者求证：往年深圳外资大宗交易很少

日前有自媒体报道，截至2019年3月27日，外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起，累计交易金额超过300亿人民币（单位下同）。其中光是2019开年这3个月，以国际私募巨头黑石为首的买家，就已经撒出200亿收楼，文章还以“外资PE抄底北上广深”为题。

与以往相比，上述交易在时间上明显更集中。那么，是否意味着类似黑石这样的外资机构今年才在北上广深这样的一线城市加大大宗物业收购力度呢？目前深圳市场如何呢？

现状：深圳大宗交易市场近年外资进入较少

南方+记者联系了业内两家知名地产服务机构高力国际与戴德梁行。戴德梁行提供2012年-2019年一季度的深圳大宗交易内、外资占比数据来看，外资在深圳市场并不活跃。直到2019年第1季度，因为领展的单笔交易才导致外资在深圳大宗交易占比骤升至近7成。

而从2018年一线城市大宗交易投资者结构来看，上海外资买家占比超过60%，北京为30%。高力国际资本市场及投资服务部华南区高级副董事林楚洲补充，广州2018年共录得大宗交易20宗，总交易金额271亿元，总成交面积120.2万平方米；深圳2018年共录得大宗物业交易15宗，总交易金额约144亿元，总成交面积约87.5万平方米。就深圳而言，深圳大宗交易内外资比例为8:2， 以内资买家居多。

“这个大宗交易外资占比的图不仅仅是2018年的情况，整体来看，四个城市的2018年以前的外资占比也基本是这样的格局，”戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事、深圳公司副总经理张晓端表示。

张晓端还表示，一直以来，外资投资机构在上海大宗交易市场的活跃度都比较高，而广州和深圳相对较低。因为上海、北京的大宗交易市场已经比较成熟，通过运营增值再卖出实现退出成为成熟路径。大宗交易往往更集中于单一业权的写字楼，而深圳早前的核心区写字楼交易基本以散售为主，供应量小。另一方面，随着核心区写字楼的供应增加，租金和售价上升使得内资交易也更活跃。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、深圳投资部主管吴睿表示，上海作为金融发达的城市，外资进入比较早，一直是比较活跃的力量。另外，外资基金一般5-7年都会换手退出，外资之间的算账逻辑比较相似，对手交易比较频繁，容易达成交易。深圳市场本来外资进来的就少，所以彼此之间的交易就更少，而且整售还不够多，散售容易造成售价较快上升，因此深圳资产的收益水平比北京和上海相对低一点儿。

“外资进入深圳市场太难了，大宗物业没有人卖。在深圳这样城市，卖了就很难再买了 。”国内商业地产第二大运营商印力集团高管刘展鸣表示。

未来：外资在深大宗物业交易将会增多？

从一线城市的大宗交易数据来看，今年的交易数量更加密集。尤其是深圳市场也出现了外资收购案例。今年2月，新怡景商业中心物业以66亿元估价被整体转让给香港的领展房地产基金，除去约负14.85亿元的资产净值后，最终支付的交易价格约51.15亿元。

据了解，按照高力国际测算，深圳怡景中心城的租金回报率可以达到5%，而香港一般购物中心交易的回报率，目前只有2%左右。

对此，吴睿认为，领展对怡景中心城的买入会成为一个标志性的事件，未来两三年，外资买入深圳大宗交易会越来越多；从时间上来看，领展是先进入北京、上海、广州，最后才进入深圳的。“3年前，领展已经把目光瞄准了深圳，只是在寻找合适时机，外资机构逐渐认可了深圳的价格和未来前景”，他表示。

张晓端表示，未来外资进入深圳的大宗交易增多将成为趋势。她分析称，去年金融监管趋严以及业主的资金压力增大，而商业与办公楼的供应量却又在增加，在多重因素的叠加影响之下，议价空间更大。如此一来，投资回报率就会更高。另外，去年广深港高铁开通，以及年后大湾区政策落地这些利好因素的叠加影响，将会使外资机构进入深圳大宗交易市场的积极性明显提高。

但也有不同看法。睿意德CEO王玉珂认为，而深圳大宗物业市场对外资的吸引力依然不足，领展此次进入深圳市场其实是特例。外资PE投资进入某个项目，三五年之后就会寻求退出赚钱。因为深圳大宗物业市场供给严重缺乏，而北上两城的大宗物业供给则充足得多，这会导致深圳项目将来依然难以与北京、上海的项目竞争，而且加上深圳项目以散售为主而非单一业权，交易过程的繁杂会带来更大难度，“国际市场会加大投资深圳地产市场的，但现在还没看到多好的前景。”

近年，深圳市场外资大宗交易一览

2019年2月，新怡景商业中心物业以66亿元估价被整体转让给香港的领展房地产基金，交易价格约51.15亿元。

2018年，深圳国际商会中心产生了约7.8亿元的数层的交易，发生在黑石集团与霸菱亚洲投资基金（Baring Private Equity Asia）和ATG之间。

2013年，黑石集团斥资4亿美元收购原深国投商用置业有限公司40%股份，成为当时最大的股东。2016年，万科又以128.7亿元收购深国投商置96.55%股权。

2016年，香港庄士机构国际买下位于罗湖文锦北路的祥祺鹏大厦底商1-3层，成交面积5300平方米，金额3.59亿元。

【撰文】李荣华 邱永宽

【作者】 李荣华

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端