龙岗大运“网红盘”相继入市，同等价位选龙岗or光明？

文/曹俊

最近几个月，大运片区的“戏”有点多，先是深圳“新地标”世茂深港国际中心开放展示，紧接着仁恒公园世纪开盘当天去化近5成，现在颐安都会中央五期也马上就要入市，真是你方唱罢我登场，甚至有自媒体放言称“大运未来的发展堪比南山”。

比肩南山是有点费劲儿，但大运的交通、学校、商业和未来规划，是每一位购房者都无法忽视的，那么是投资新地标公寓，还是入手仁恒，或是等待颐安五期的开盘，成了一个选择难题。同时，同等价位投资深圳东部龙岗还是西部光明更有潜力，也是一个值得探讨的问题？

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三轨交汇是最大亮点

其实大运片区用一句话概括：短中期交通为王，其它都只是锦上添花

当你走进大运某个营销中心，销售一定会和你大肆吹捧的几点：

龙岗绿肺，大运自然公园、龙城公园、乐城公园、大运体育公园四大公园；

国际大学城，香港中文大学、北理莫斯科大学等，未来将入驻近18所国际大学；

产研中心，龙岗天安数码城、大运软件小镇、龙岗城投大厦、启迪协信科技园等等；

深圳新地标，世茂深港国际中心，建筑高度会达到700米，刷新深圳天际线……

以上规划都很好都没问题，公园绿化提升居住品质，大学城营造文化氛围，产研中心汇聚人才，新地标增强知名度，但这些都不能算购房的理由，单拿出任何一点都不能算是区域房产升值的有效刺激因素。

大运片区最有价值的点，在大运站综合枢纽，规划了14号线、33号线两条城市快线和3号线、16号线两条普速快线，其中3号线在运营中，14、16号线预计2022年通车，33号线为2030年以外的远期规划。其中最有价值的是14号线，建成后8个站到福田，20分钟左右可到达福田中心。

交通升级带来的片区价值提升是勿容置疑的，如广州增城新塘镇，3条地铁，8条高铁和轻轨，周边二手房三年翻了一番；广州黄埔大壮名城，三地铁上盖，瞬间成为科学城最受期待楼盘。

相比于纽约湾区和东京湾区，粤港澳湾区的交通还处于相对落后的状态，未来城市交通的完善将重塑区域经济空间格局，统一劳动力市场和住房市场。而大运站综合枢纽将打造成为深圳东部中心核心交通枢纽和大运新城高端门户，所以交通才是目前大运最值得关注的点。

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“名校”是最大变数

深圳这座城市也仅仅只有40岁，教育发展历史短，缺乏沉淀。高等教育底子薄，没有985、211院校，近年来引进一些大学，但实力远无法和本部相比。基础教育质量关内关外分化严重。举个例子，龙岗排名第二的中学，在全市可能排在50名上下，而南山排名第二的学校，在全市可能排在5名上下，整体上看，相比于关内的学校，关外只能说是有学上。

而且由于深圳非户籍人口增长过快，入学门槛低，导致学位非常紧张，据南方网披露，今年深圳公办高中录取率不到45%。

在大运片区，颐安都会中央引进了华南师范附中，仁恒公园世纪引进了上海外国语附属学校，从旁观者的角度来看，这是双赢，开发商引进名校，交给政府，即解决了学位紧张的问题，也提高了片区的教育质量，为片区带来人气；同时，开发商的房子也可以卖得更好。

但从购房者角度来看，房价有一定名校溢价成分，购房者是要为名校学位买单的，而且这些新建的名校分校，还未经过中考的考验，学校新建伊始，是从0到1的过程，很多琐事细节十分考验校长能力，学校从1到100，靠的不仅仅是优秀的师资力量，对生源的质量要求更高，因此名校未来会如何发展，是否能成为名校，一切还是未知数。

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仁恒公园世纪VS颐安都会中央

在搞清楚片区的主要价值点后，房产的投资逻辑也清晰起来，目前大运片区在售的京基御景中央，纯住宅项目品质不错，但地铁名校都不占；世茂深港国际中心是公寓产品，与住宅没有可比性，大多数情况能买住宅就不碰公寓；能形成竞争的只有开盘一个多月的仁恒公园世纪和即将入市的颐安都会中央五期，下面是两个项目的数据面板：

价格上仁恒更加亲民，仁恒公园世纪均价5.1万，颐安都会中央五期预计在5.5-6万，而且精装修交房，装修费用另算，两个项目从预算首付款上会形成一定区分；

从项目的体量，容积率和车位比上来看，颐安都会中央五期都要比仁恒公园世纪要好一些，尤其是容积率和车位比，直接影响居住的舒适度，颐安五期的得房率和户型也要好于仁恒公园世纪；

在物业管理方面，仁恒的口碑要好于颐安，物业管理直接影响居住舒适度，间接影响着二手房的保值增值。

再来看看两个项目的区位图：

表面上看，两个项目区位，地铁，商业都不相上下，其实差别还是很大的，颐安都会中央五期的地段要好很多。

颐安都会中央在大运新城的规划范围内，大运新城由于当初大运会的举办，基础设施建设的比较完善，街道绿化做的相当不错，在关外算得上是数一数二的。仁恒公园世纪其实不在大运新城的规划范围内，处于爱联片区和大运新城的交界处，准确的讲，仁恒公园世纪属于爱联片区的楼盘。而且仁恒公园世纪周边的环境，农民房的美观程度都弱于颐安。

仁恒公园世纪周边农民房

颐安都会中央五期距离大运地铁站约637米，步行约9分钟；仁恒公园世纪距离爱联地铁站655米，步行约9分钟，两个项目看起来与地铁站距离差别不大，但大运地铁站是交通枢纽，2022年14号线和16号线交汇于此，其价值高于爱联地铁站。

商业配套方面，星河COCOPark距离两个项目都是一街之隔，但仁恒公园世纪隔着一条主干道——龙岗大道，车流量较大，红绿灯时长会更长。

学校方面，颐安都会中央五期的华南师范大学附属大运学校和仁恒公园世纪的上海外国语大学龙岗附属学校，两者不相上下。

户型方面，不一一分析，预算范围内选好面积，接下来就是朝向、通风、噪音的选择，下面是两个项目的所有户型图，有问题的读者可以在下面留言，值得注意的是，仁恒公园世纪的4栋5栋，靠近龙岗大道一侧的户型，会有噪音和粉尘影响，影响居住舒适度，就算如销售所说，可以加双层隔音玻璃减弱噪音，但这样会影响通风，我们不可能一天24小时不开窗户。

仁恒公园世纪户型图

颐安都会中央五期户型图

总结

假设同等价位，是选择深圳东部的大运新城，还是光明区的凤凰城？

目前光明区的房价普遍没有达到5万，如勤诚达正大城，均价4.5万，学位、配套尚可，地铁有些远，星河天地均价4.6万，地铁、配套都不错，学校一般，而且在关外，很少见到容积率6的项目，突破5万的项目是龙光九龙台，6号线、13号线双地铁物业，二期马上就要入市。

大运新城和凤凰城面临的同样问题是产业聚集不够，也没有人口导入，区别在于龙岗大运新城配套更成熟，更适于居住，兼顾了居住和投资；光明区则新闻热点不断，去福田和南山更方便，从去年年末到今年年中，光明区频繁供应居住用地，6月24日光明土拍，楼面价达到4万，未来建成小区预测可买到7万/平方米，潜力很大。两个片区其实相差不大，还要做到具体楼盘具体分析。

现如今，开发商代建学校，斥巨资引进名校变得越来越流行，而名校+地铁的组合确实深得购房者心，许多刚需和改善型客户乐意为其买单，如惠州星河丹堤引进华南师大附中，广州品秀星图引进华南师范大学附属新塘学校，这些楼盘的去化率都非常好。

此次比较的两个项目也用了相同的套路，靠近地铁解决你的交通、上班通勤问题，引入名校解决孩子教育问题，这两大问题恰好是刚需最关注的两个问题，所以仁恒和颐安这两个项目是当下深圳新房中比较有价值，且值得关注的两个项目。

从各个角度综合来看，颐安都会中央五期的综合实力要强于仁恒公园世纪，这也是颐安敢于定价更高的底气所在。

从未来的升值潜力来看，大运片区虽不是深圳最高的，却是非常适合刚需或改善型这些用于自住的人群。深圳土地资源严重稀缺，东部地区崛起只是时间问题，在当下房地产调控趋稳趋严的环境下，未来两年大运片区房产会保持微涨，不会大涨。