前言
还停留在“一铺养三代”的思想，那商铺下一波要收割的韭菜就是你了。
在深圳，想投资商铺，没有过人的洞察力和敏感性，是不行的，因为深圳的商铺实在是太多太多了，这边上演火热，那边上演落寞，买到对的商铺的几率太低。
前几天，自媒体号曾写说位于深圳南山海岸城的首家鹿角巷因租金太高撤店，据说70多平米的店面，月租25万，年租金300万，对于商铺持有者来说，是赚得盆满钵满。
(旺极一时的海岸城鹿角巷如今空租）
但与海岸城商铺火热捞金截然相反的是位于深圳湾三湘海尚小区的底商，已经交房入住多年了，底层商铺开了关，关了又开，换了一波又一波，目前仍有大部分底商已经关门。
现在的商铺正处于两极分化，冷热不均的情况，没有未来预知能力，千万别用真金白银去试错。
1.
深圳商业众生相
在深圳，实体商业的分布主要以各个商圈、购物中心、写字楼底商以及住宅底商为主。但深圳大大小小的购物中心及底商多如牛毛，并且还在呈逐年上升的趋势。
2018年，深圳新开业商业项目15个，新增商业体量约101万㎡。2019年深圳拟开业商业项目31个，商业体量达250多万平方米，数量和体量较2018年都有所增加。
2017年发布的《全球购物中心发展报告》中显示，深圳在建购物中心以458万平方米的数量，位列全球第一位，再算上18年和19年的增量商业，商业体量将超过800万平方米。
按照人均零售商业保持在1-1.2平方米的国际标准，作为购物中心密度最大的南山，显然已经超标了。
南山的购物中心到底有多密？
沿着后海地铁站2公里范围绕一圈就可以发现，聚集了大小购物中心不下5个，沿着南海大道从南到北，可以看到一个信和购物广场，再往前走一段路可以看到南山书城旁边的茂业百货和海雅缤纷城，继续走1公里就到了天虹商场和海岸城。
在春笋华润总部楼下还有一个万象城，单单一个后海，就有如此密集的购物中心分布。
（后海地铁站附近聚集的购物中心）
与南山过剩的购物中心相反的是，坪山和光明商业却严重不足，坪山中心区除了个六和城楼下的商业外，没有大型的购物中心，而光明的公明除了有个天虹商场，也没有其他大型商业了。
就连南山的西丽片区也没有大型商业，都在翘首以盼今年众冠时代广场的商业益田假日里开业。
种种现象表明，深圳的商业已经出现局部饱和，局部严重不足的失衡现象。
真的是旱的旱死，涝的涝死。
2.
商业过剩隐藏的危机
从2012年起，深圳购物中心开业的速度明显加快，截止到2017年底，深圳共拥有购物中心144个，以平均每年17家的速度在增长。
这种快速增长背后明显隐藏危机。
一个是商业失衡，而另一个就是空置率在增大。
上面已经提及了商业失衡，商业快速增长还带来一个很明显的现象，那就是深圳购物中心几乎以一种相同的模式在快速复制。
你可能已经发现，茂业百货和海雅缤纷城没什么区别，一楼护肤品专柜，二、三、四楼女装，五、六楼男装及运动品牌，七楼童装，八楼餐饮，布局几乎一致。
（茂业百货）
（海雅缤纷城）
相似的空间，相近的业态，相同的品牌，让不少人已经开始产生审美疲劳，这也使得局部商业空置率在增大。
2017深圳购物中心空置率环比增幅高达20.1%。其中，核心商圈购物中心平均空置率为4.5%，高于警戒值0.5个百分点；非核心商圈购物中心平均空置率为8.5%，高于警戒值1个百分点。
而这一两年随着购物中心越开越多，空置率的数值可能还会继续增长。
在2011年到2013年的时候，海岸城每年的客流量同比增幅在15-17%左右，而进入17年以后，客流量增幅仅有5%-8%。
根本原因就在于购物中心越来越多，同质化越来越严重，自己家门口就有购物中心的，很少会跨区来逛了。
这些危机的背后，都在告诉你一个事实：商铺投资千万不要碰。
3.
投资商铺，慎重
商铺属于耐久商品，稳定性高，可租可售，还能享受不断增长的价值空间。
在住宅限购下，很多人开始将投资的眼光转到商铺上，但在电商购物冲击、购物中心过剩、人气不足等致命因素影响下，商铺逐渐变成了“伤铺”，一旦买错，伤钱又伤心。
电商购物冲击就不必多说，现在越来越多人喜欢网上购物，对实体商铺冲击越来越大。
很多年轻人去逛实体的商铺，除非折扣非常大，比网上买还便宜，否则大多数只是去看看款式，试试衣服，然后转身打开某宝某猫，去线上下单。
实体商铺要想干赢电商，就得有折扣，有让利，这相当于压缩了商铺的利润空间，长持以往店铺不愿意，人气起不来。
让利，压缩利润空间，不干，没人气，实体商铺便陷入了循环矛盾的怪圈。
而且上面我也已经提及商业局部已经过剩，这会明显稀释一大部分人流。
还是南山后海的例子，一个片区有万象城、海岸城、天虹商场、海雅缤纷城和茂业百货，后者这几个购物商场的人流显然已经被稀释，除了海岸城人气旺点，海雅缤纷城和茂业百货简直凉凉，餐饮的店铺只有寥寥几家，多数已经关门。
（茂业百货的餐饮区空置）
（深圳湾豪宅区的底商空置）
（后海海岸城旁边的天虹商场多数店铺空置）
而商铺靠的就是人流量，有人流量，租客生意好，商铺很好出租，租金回报率也高，而人流不足，租客生意不好，自然会选择退租，租金上涨也越来越难。
所以商铺投资，成也人流量，败也人流量。
但未来购物中心肯定越开越多，沙井未来会有海岸城、京基百纳、光明也会有大仟里、万达广场，坪山中心区的商业空白也将会逐步补齐，以后这些市中心的部分购物中心人流量肯定会被稀释，面临人气不足的窘境。
这些都将直接影响商铺投资的回报率。
一般而言，我们将8%的收益率作为商铺投资回报率的分水岭，大概12年能收回投资的商铺，算是比较优秀的了。
但这几年商铺投资回报率明显下滑，大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算比较高的了，这意味着资金一放进去，就要被套20多年。
而且如果要转手的话，还会面临高额的转手税费，一般为交易额的20%-30%，高额的税费基本可以吞掉大部分增值的收益。
商铺的首付一般为5成，贷款10年，杠杆率低，加上高额的税费，商铺的流动性注定就差，如果碰到商铺的生意不好，租不出，卖不掉，就完全砸手里了。
4.
结
综上所述，目前投资商铺风险极大，没人能预见未来这个商圈或者购物中心人流量是否足够大，买这里是否会赚，就跟赌博一样，赌赢了，堪比买了一部印钞机，赌输了真的是“一铺穷三代”了。
商铺的投资风险和住宅不同，不在于价格高低，溢价空间是否足够大，而是对未来的不确定性。
目前深圳的商业显然已经趋于饱和，在这种情况下选到优质商铺投资就更难了，所以在商业投资这块，我的建议是不要碰。
有时候，保守投资并不是坏事。
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