18年后拿地项目仅45%才挣钱，为什么大开发商上半年积极拿地

（首发于头条）金科地产最近接连收购了新城控股的房地产项目，共收购了8个项目公司，耗资人民币27.4亿。今天，媒体报道金科联席总裁称，2018年拿地项目只有45%的项目才能够挣钱。房地产项目的整体盈利能力，近三年与2015年相比出现断崖式下跌，怎么理解这个观点呢？

任何行业都是时代大潮的产物，不难理解，如果整个的大环境不支持行业的发展，那优秀的企业只会寥寥无几。2015年开发商拿的土地，大概率都会2015和2016年进入销售周期，中大型的项目会延续2016年和2017年，这两年正是房地产行情的大年。

权威统计显示，2016年整体地产销售面积、金额增速为22%、36%；2017年，整体销售面积、金额继续增长，增速为7%和13.7%。

因此，从数据上分析，这位行业高管的数据可能是真实的，因为2015年拿地后，市场仍然热度较高，因此90%的项目都是挣钱的，赚钱效应不错。至于另外10%的少数项目，也许可能因为政策因素，没有赶上好的时机。

近两年，房地产调控正在进行，调控政策的力度和频度总体都较高。一方面，土地成本总体高于前几年，另一方面，融资成本也高于前几年，特别是大部分地区都存在限价政策。因此，几乎可以肯定，高价拿地的项目，如果融资渠道狭窄，遇到成本较高的融资，确实较为艰难。

我们回过头来，看一下金科地产业绩，该司2018年净利润40.2亿，同比增76%; 此次收购新城项目耗资占比18年利润近，可见金科公司也在大量补充土地储备。

因此，我们可以理解为：退潮了才知道谁在裸泳。

拿地占一个房地产项目成功因素的40%，拿错土地的错误是致命的。房地产进入调控后，市场整体氛围冷淡，房地产市场集中度逐年提高，至少研究机构排行的A股地产上市公司第50名净利是6亿多，当然多家巨头是境外上市的，不在统计名单内。上述数据至少表明大型房地产公司2018年过的还是不错的，2019年上半年他们也频频亮相在各地土地竞争现场。

笔者所了解到的情况是，大型开发企业2019年上半年都在积极土地储备；小型乃至部分中型企业拿地比较困难，从资金到成本到产品到营销的各个环节都无法与巨头相比。绝大部分房地产项目都会拿地前对项目的利润进行测算，当然对未来价格的预期可能存在着比较大的差异。如果说45%的项目会不挣钱，那应该是假定房地产销售价格被严格限制，开发企业测算时可能相对乐观；市场冷淡下去化速度变慢，类似现象当然体现在环京等调控最为严格的区域。去化变慢会导致资金周转存在非常大的问题。

因此，当潮水退去，只不过需要比拼谁的划船掌舵技术更高超了。据中指统计的数据，前10名开发企业上半年拿地数据在340-1000亿左右，土地市场3月后逐渐活跃，企业纷纷补仓。关于地产行业，也许某巨头高管的观点有代表性，政策我们无法左右，我们只能够做好现有的市场。因此，大开发企业仍需要在行业的集中趋势里，开疆拓土；中型企业也需要更加努力，不被吞并；小型企业再择机拿到好项目，延缓生命，当然拿地不容易。

当然，笔者依然认为房地产是压舱石的行业。即使取代也需要逐步来。