市中心老房子老小区最后的结局会是什么？

城市发展越好，市中心老小区衰老速度就越快。举个例子：北京二环后海旁边有一片小平房，都是大杂院，隐藏在红墙下，不往里走不会注意到。很多年前国家想要拆过，但是拆迁费没谈拢，总有人想狮子大开口，后来国家索性不拆了，现在大家依旧住在那里，脏乱差，违章小二层，干什么都挤得不行，国家不会拆了，也没人敢开发，实在是拆不起。

我住的小区是一个老小区，在市中心，建起来差不多40年了，但是由于这个小区的住宅区有一大片，貌似没有开发商愿意投资拆了新建。最近我发现很多人开始卖房子，我发现这个价格照理来说远远低于这个地段应有的价格，就是因为这个房子太老太旧了；同时，附近有两幢新房子价格却很高。我想问几个问题，因为照目前看一时半会没有开发商会来投资的，那如果这房子产权到期了，最后的结局会是啥呢？还有就是如果我现在投资把那些出售的老房子买下来，赚钱的机会大吗？

为什么你这片小区没开发商愿意拆了重新建？因为数量太多，现在拆太贵，对吧。老城区都面临这个问题，就是在某一阶段已经发展到顶了，要重新发展就需要拆了重新来。那为什么不把这些拆迁的钱砸到荒地上去开发一个新的中心？这样一个城市就有两个中心，比原先只拆中心找中心划算的多。

上海现在哪里算中心？人民广场算不算，那肯定算。南京西路算不算中心，也算。徐家汇算不算中心，算。陆家嘴算不算中心，更算。而最早的上海市中心连人民广场都不是，当时那里是跑马场，就是郊区，正宗上海市中心是11路公交车绕圈的那个范围，听车站名字就知道了，小南门，老西门，小东门，老北门等等，各种门。

而这一代的棚户区是熬到本世纪才轮到拆迁，比如董家渡，比如刚刚开始动的老西门那一片。但这个范围里还有非常非常多的棚户区没拆到，苦不堪言，现如今还在用马桶痰盂。

那如果把后期建设徐家汇，陆家嘴，古北的这些钱拿去拆以前的中心，重造以前的中心，那今天来上海的话，外滩对面还是一片烂泥地。古北和徐家汇还算农村。

那再说这种老房子涨幅快不快，如果这种老破小有好学区加持，那涨速凶猛，一般好的学校都是历史悠久的，所以对口的小区也都是老小区。虽然单0价高，但面积小，相对总价低，要的人很多。我亲戚过年后卖掉一套学区房，10万多单价，40多个平米，过来看没几波就签约了，这还是上世纪60-70年代造的老新村。而马路对面80年代造的老破小，6万左右还能还价，就差了一个学区。

有学区的老破小好于有学区的老破大。

那如果没有好学区加持，这种房子涨不起来。这个就牵涉到一个问题，什么叫好地段？

所谓的好地段就是繁荣，各家各户都在这里开买卖，平时衣食住行不用愁，出门什么都有，而且大型公司也乐于在这里办公，所以上下班也方便。

但问题是随着城市的扩大，很多以前乡下地方都变成这种好地段了。徐家汇解放前就是一片农田，人民广场解放前就是个跑马场，古北解放后都是一片农田，陆家嘴上世纪80年代都是一片滩涂，五角场以前就是枪毙人的地方。但现在呢，这些都是好地段。有大量人口导入，那么做买卖的不用赶着自己就去了。

万达是怎么发达的？万达就是瞄准了这个商机，大批市区居民会拆迁到远郊，而配套商业跟不上，万达来个大广场，把衣食住行集中在一个商场里，成了。加上现在的电商，购物不需要出门，门铃响开门就行了，周边买得到的网上有，周边买不到的网上也有。

上海人大多都知道，浦东有一条很出名的道路叫做昌里路，昌里路有一句非官方的宣传语叫做：昌里路要啥有啥。2008年，我一朋友在昌里路摆地摊卖AF的假衣服，一个月闭着眼睛赚一万多，那时候昌里路晚上都是地摊，每一家生意都很好。摊位弄到手，转手租给别人都能拿几千块一个月，那是08年的几千块，就一个地摊摊位。

而现在呢？在昌里路地摊取消前，一个摊位外租出去一个月就只能租两三千甚至更低，为啥？因为没多少消费者来买了，大家都是在网上买东西了。现在昌里路不准摆地摊了，违建都拆光，变成一条普普通通的马路。当年昌里路沿街门面一店难求，转让费都几十万这么叫，现在很多都贴着旺铺出租。

昌里路还要啥有啥吗？整条马路加一起都抵不过万达一个楼面。

交通上讲，随着轨道交通的发达，以前所谓的好地段和差地段，现在地铁20分钟搞定了。比如上海的彭浦新村到人民广场20分钟地铁差不多了，连出门带等地铁半个来小时的事。

那没有学区加持的老破小就在一个尴尬的位置，年份太长，贷款时间贷不足，也就意味着首付要增加。同样的首付，可以买一套老破小，或者买一套轨交30分钟左右的大房子，那很多人就愿意选大房子。

这个道理很简单，涨价1万一平，有40平涨价40万，有100平涨价100万。哪怕40平的涨一万，100平的涨5000，也是40万对50万，况且涨幅不会差那么多。而且房贷又是一项最佳贷款，利息极低，大多数人都希望能贷足，所以上海把首付提高到70%，房市一下子就凉下来了。上一波房子热就是因为以前贷款过的都可以按照首套贷款，只要首付20%-30%。

而且从老小区整个小区来看，有钱置换的都买其他房子了，这里房子出租，出租越多意味着人口越杂。公共设施配套跟不上，车位基本靠抢，我一朋友住老破小，吃饭打车过来，我问为什么不开车，他说抢到一个好车位，车子一动位置就没了，所以就打车来回。

老小区绿化，环境，配套各方面都跟不上，因为小区整个布局就是这么一个布局。相对的脏乱差，居民流动性大。

那老小区最后的结局会是什么？有学区的老破小，慢慢学区也会给周围新建的商品房挤掉。从未来几年看，老破小会接受改造。拿上海来说，如果是煤卫合用的，会想办法改成煤卫独用，如果实在螺蛳壳里做不出道场的，那会拆了在原地重新建，面积也不会增加许多，最多增加点公用面积。没电梯的可以有渠道加装电梯。

至于长久来看，个人建议有能力的话还是置换掉吧。从涨价幅度来看，没学区的老破小涨的最慢。上一波房价起飞，上海外环外涨幅要超过内环中环。

现在19年中，价钱基本定型了，拿上海浦东上钢新村举例，上世纪50-80年代建造的，紧靠世博会，有地铁7,8,13三条，公交线路无数，还有一条昌里路。二手房单价5万左右。直线距离6公里多外环外的三林，拆迁安置房也能卖到5万。而直线距离15公里的申嘉湖高速外的鲁汇，现在单价都要3.2-3.5。

世博会的时候，南市区江边大批人动迁，当时给两个选择，一个选择是浦东三林的世博家园动迁房，在中环内，贴着浦东大华地块，大华现在浦东算非常不错的地块了。还有一个选择就是闵行浦江镇的浦江世博家园，外环外5公里。

当时的政策是三林世博家园房子贵很多，拿浦江世博家园的房子便宜。而从现在来看，这个差价基本要给抹平了。一个中环内，一个外环外5公里。