亲水湾风华延期交付事件背后的来龙去脉

编者按：

临近年底，很多新楼盘进到拿房连接点，在“领域严冬”的房市大环境下，房地产企业怎样“保交货”，买房者能不能“收好房子”，全是销售市场了解的聚焦点。

凤凰网房产华东区域协同全联房地产开发商会等多方面组织，发布《天天交付》年尾特别策划——2021长三角质量拿房节，以交房交货为突破口，收集多方面响声，复原交货实情，共鉴幸福生活。主题活动将同歩评比出“交货三好生”做为楷模，以促进领域发展，提升领域自信心。

2021年12月15日，间距上海浦东康桥绿洲康城亲水湾精华拿房时间仅存十几天，但717户翘首以待住新房的小区业主，却在这一天等来啦房地产商一纸《拿房延期通知函》。

《告知函》中提及，因为新项目邻近住宅小区有两幢独栋别墅违建，导致亲水湾精华整体规划预工程验收未根据，拿房需延期。

小区业主觉得，房地产商在7月份早已获知预工程验收未根据的情形下，但仍拖了5个月才告之小区业主拿房延期，是因为不危害新项目六期亲水湾朗廷最近的新房开盘开盘。而且，截止到12月21日，新项目的拿房延迟时间至什么时候仍没法明确，且房地产商迄今沒有联络小区业主谈实际的赔偿计划方案。

凤凰网房产上海虹桥站年尾方案策划《长三角品质交房节》于前不久通过多方面走访调查和沟通交流，掌握到亲水湾精华延期交货事情身后的前因后果。

违法建筑居然是自己资产？

依照《拿房延期通知函》上述，违法建筑为金帝豪苑73和75号两幢独栋别墅，而事实上金地豪苑的开发设计行为主体与亲水湾精华全是同一个——上海市振龙房产开发有限责任公司（下称“振龙房地产业”）。

公布信息内容表明，两幢独栋别墅由振龙房地产业始建2006年上下，小区业主曝料73号独栋别墅为房地产商自购，而如通知函常说，75号独栋别墅现阶段的占有人为因素上海市大明朝法律事务所以及刑事辩护律师。偶然的是，上海市大明律所为振龙房地产业以及总公司“上海市创兴资源开发设计有限责任公司”的代理商律师事务所。

小区业主给予的一份2014年房地产商与律师事务所中间签属的协义表明，房地产商由于资产艰难将75号独栋别墅出让给大明律所，用于抵付律师代理费，但协义规定“若因行政规划必须对该独栋别墅开展强制性拆卸时，则彼此到时候再行商讨律师代理费的赔偿方法”。

小区业主给予的直接证据表明，整体规划工程图纸上两幢独栋别墅应当在金帝豪苑的压地底线以内，可是事实上房地产商修建时独栋别墅行为主体的95%上下都翻过了底线。

让小区业主更加气恼的是，那时候房地产商卖房子时做的沙盘模型图上，并没标明出两幢交通违章独栋别墅的实体模型，反而是以一块多出的绿化做取代。

凤凰网房产上海虹桥站高清航拍发觉，两幢归属于金帝豪苑的违法建筑与亲水湾精华仅一墙之隔，几乎与住宅小区里面的几幢社区商业在一个直线。

跟伴随着小区业主的引导，凤凰网房产上海虹桥站赶到亲水湾精华住宅小区內部，见到住宅小区建筑立面、园林绿化都早已成形，屋子里样板房装修一部分也大概进行，只剩煤气灶沒有安裝，饮用水和液化气也都没通。

从精华住宅小区內部也可以见到，交通违章独栋别墅就在小区围墙以外，有一些较为高的园林绿化做挡住。

（院墙外的交通违章独栋别墅）

据小区业主体现，振龙房地产业如今回应称73号独栋别墅拆卸很容易，但是因为75号独栋别墅占有人大明律所不配合，且政府部门对房子开展交通违章评定、拆卸、规划验收的時间具有可变性，房地产商也不能确保什么时候可以成功拿房，仅仅说“尽早”。

上周六的12月18日，小区业主与房地产商中间开展了第一次集中化商议，当场较为错乱，对于小区业主关注的拆迁、拿房时间点和实际的赔偿计划方案，仍然沒有本质进度。

今天（12月21日），凤凰网房产上海虹桥站联络到绿洲康城一位责任人，其表明“现阶段有关拆迁的评定已经积极地跟政府机构沟通交流之中，服务承诺小区业主的73号独栋别墅10日内拆卸，今日也早已逐渐在拆了。”

可是因为和大明律所的沟通交流存有矛盾，75号独栋别墅的拆迁工作中存有可变性。

合同违约金万0.3，是否一场“提前布局”？

亲水湾精华是上海浦东康桥上百万方非常股票大盘“绿洲康城”的五期，由上海市振龙房产开发有限责任公司投資开发设计。

天眼查信息表明，振龙房地产业有3个大股东，实控人是闽系公司陈榕生大家族：深圳保利博纳贸易有限公司（实控人金地购置产业，持仓60%，法人代表陈榕生）、上海市百汇星融投资控股有限责任公司（持仓20.23%，法人代表陈榕生）和A股发售的上海市创兴资源开发设计有限责任公司（持仓19.69%，法人代表顾简兵，实控人陈冠全）。

陈榕生大家族发家于福建省厦门市，集团旗下深圳大洋集团原营食品行业，后涉足房地产业。1999年，企业以“创兴购置产业”的行为主体在A股发售（股票号600193，A股通称ST创兴），2009年陈榕生因涉嫌内线交易被调研，他的儿子陈冠全接手家族式企业，2011年创兴购置产业改名为创兴资源，由房地产业向矿业投资转型发展。

创兴资源的中报表明，其参股子公司上海市振龙房地产业2021年1-6月的纯利润为-6549.47万余元，亏本比较严重。

公布材料表明，振龙房地产业于2003年上下获得上海浦东康桥约1000亩土地资源，通过近20年的开发设计，慢慢将绿洲康城打造出为全部康桥地域规模较大、配套设施最成熟稳重的小区之一。

据自主创新資源年度报告详细介绍，绿洲康城大中型商业综合体新项目包含“金帝豪苑”独栋别墅、“亲水湾”公寓住宅、五星级酒店、酒店公寓及铺面这些，总整体规划总建筑面积近104万平方。

此次延期交货的亲水湾精华，新项目总共717户，于2020年4月23日新房开盘，平均价6.25万/㎡，当日售出逾5成，续销一段时间后所有售完。

依照合同约定，亲水湾精华将于2021年12月31日拿房，如不可以按期交货，合同违约金按总地价款的日百分之零点0.3测算。

（亲水湾精华买房合同截屏/小区业主供图）

凤凰网房产资询北京市金诉法律事务所负责人王玉臣刑事辩护律师掌握到，商品房预售合同书有关贷款逾期合同违约金的设置，一般由房地产商和小区业主共同商定，操作过程中房地产商会自主在合同范本中填完，数据多在万分之一到万分之二，甚少发生万0.3的状况。

事实上，这并并不是振龙房地产业第一次发生延期交货的状况。2009年至2016年，绿洲康城亲水湾城东区、绿洲康城金邸等两期住房，都曾因延期拿房暴发过规模性举报，针对买房者病诟的合同违约金过低的问题，那时振龙房地产业得出的表述是“百分之零点0.3的合同违约金并非只对于这期房屋的买房者，大家整个项目的合同违约金所有是百分之零点0.3。”

依照万0.3的等级测算，亲水湾精华套均500万的房屋贷款逾期1个月的合同违约金仅有4500元。但是，王刑事辩护律师提议，假如房产买卖契约中对合同违约金的承诺过低，远小于贷款逾期拿房给住户产生的损害，小区业主可以挑选认为延期拿房的损害。实际的损害规范可以依照贷款逾期投入使用房子期内相关部门发布的或有资质的房产评估组织鉴定的同地区类似房子房租规范。

曝料小区业主Z女性向凤凰网房产上海虹桥站体现，那时候签订合同都没有尤其注意合同违约金，想不到现如今竟遭遇那样的局势。

现如今精华的小区业主规定提升过低的理赔规范，以上绿洲康城层面责任人在接纳凤凰网房产上海虹桥站访谈时表明“这个问题答不上”。

12月20日，上海市绿洲康城六期亲水湾朗廷公布调查取证，而且将于12月24日打开申购。亲水湾朗廷此次发布4栋共131套双层楼盘，平均价64350元/㎡。

顺利的话得话，这也是绿洲康城最终一块住房土地，早期很多买房者欲意着手，但当今由于五期拿房问题闹得议论纷纷，很多意愿买房者仍在停留犹豫。有关亲水湾精华交货延期的进度，凤凰网房产上海虹桥站《交房节》频道将不断关心。

以往回望：拿房节丨满意率100%！ 昆山市兰亭都荟一期高质量交货

【长三角质量拿房节】

假如您知道大量项目的交货实例、想曝料新楼盘交货案件线索或必须申请办理新房验收服务项目，热烈欢迎加上小助手：ifengsh666与大家联络。